近來(lái)，房地產(chǎn)利好消息的確不絕于耳，從國(guó)家到各部門再到地方，無(wú)論是開發(fā)商等供給端，還是剛需和改善購(gòu)房者等需求端，都有不少支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策導(dǎo)向。不過，現(xiàn)在來(lái)看，大多數(shù)還都是停留在醞釀階段，并未落地。

但也有一些地方已經(jīng)率先啟動(dòng)。

(資料圖片)

率先行動(dòng)的是鄭州，且有實(shí)質(zhì)政策落地。8月3日，鄭州出臺(tái)15條新規(guī)，包括暫停執(zhí)行限售政策、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、引導(dǎo)房貸利率和首付比例下行等。這應(yīng)該是國(guó)家層面釋放“認(rèn)房不認(rèn)貸”的信號(hào)后，首個(gè)明確提出落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的省會(huì)城市。

接著，南京也在8月4日發(fā)布多條優(yōu)化政策，涉及對(duì)購(gòu)買新建商品住房實(shí)施補(bǔ)貼、推行房票安置、建立“安置房源超市”等舉措。這或許也意味著將有更多的城市跟進(jìn)，并推出更多優(yōu)惠政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)利好即將進(jìn)入真正落地的實(shí)質(zhì)階段。其他諸如首付比例、房貸利率或者買房補(bǔ)貼之類的就不多說(shuō)了。目前有一個(gè)存量房貸利率下調(diào)備受關(guān)注，因?yàn)楹袈暩叩珔s一直沒有具體落地消息。

不過經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)連續(xù)報(bào)道有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的文章再次讓我們加大了對(duì)政策調(diào)整的預(yù)期。

8月14日和8月11日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)分別發(fā)表文章《依法有序調(diào)整存量房貸利率》《穩(wěn)定存量房貸利率調(diào)整預(yù)期》。

文章指出，央行在下半年工作會(huì)議提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。這已是央行近期第二次針對(duì)存量房貸利率調(diào)整的表態(tài)。上一次是要按照市場(chǎng)化、法治化原則，這一次直接說(shuō)指導(dǎo)和依法有序。從措辭上看，基本也就意味著存量房貸利率下調(diào)的事實(shí)定了。

可能有人會(huì)說(shuō)，如果直接下調(diào)豈不是更省事？這種想法倒也符合我的愿望，不過央行也不會(huì)強(qiáng)制銀行去做，畢竟銀行也是有合同約定的，也不好直接干預(yù)。有序則意味著接下來(lái)要做好工作部署，按步驟程序進(jìn)行。

雖然不強(qiáng)制，但下調(diào)存量房貸利率已經(jīng)是大勢(shì)所趨，成為大概率事件。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的文章，可以說(shuō)苦口婆心了，面對(duì)銀行，他們也是采用講道理的方式，掰開了揉碎了講降低存量房貸利率的好處和不降的壞處。

文章表示，調(diào)整存量房貸利率，可以減少提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為，也可提升居民消費(fèi)能力和意愿，發(fā)揮消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用。

文章引用房貸群體可能面臨的三大風(fēng)險(xiǎn)跟銀行講道理，由于購(gòu)房者預(yù)期不穩(wěn)、著急轉(zhuǎn)換存量房貸，那么很可能要被迫承擔(dān)三大風(fēng)險(xiǎn)。比如，第一，違規(guī)使用貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是高額費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。三是個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。

也就是說(shuō)，如果銀行不抓緊時(shí)間做出調(diào)整，購(gòu)房者將無(wú)奈選擇鉆空子的中介，不僅讓中介非法牟利，購(gòu)房者也可能會(huì)被騙。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是巨大損失。

因?yàn)椋?strong>下調(diào)存量房貸利率有助于增強(qiáng)銀行的客戶黏性、穩(wěn)定存量客戶。商業(yè)銀行即便不下調(diào)存量房貸利率，借款人也早已通過提前還款等方式降低了銀行的利息收入。

所以，商業(yè)銀行要順應(yīng)市場(chǎng)需求，堅(jiān)持依法、有序原則，在金融管理部門指導(dǎo)下，審慎研判、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、有所作為。

文章還表示，存量房貸利率調(diào)整的方向明確，借款人無(wú)需擔(dān)憂。但對(duì)購(gòu)房者說(shuō)，存量房貸利率調(diào)整的過程相對(duì)復(fù)雜，大家先不宜心急。

其實(shí)，我認(rèn)為正如經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)所說(shuō)，下調(diào)已經(jīng)是大勢(shì)所趨，央行也已經(jīng)多次表態(tài)，雖然沒有強(qiáng)制性，但似乎不下調(diào)對(duì)銀行也沒什么好處，長(zhǎng)痛不如短痛，從客戶利益出發(fā)，早做調(diào)整早掌握主動(dòng)權(quán)。

目前，存量房貸利率下調(diào)已跨出很重要的一步。比如鄭州就已經(jīng)在15條新政中提到了鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。

最后個(gè)人猜測(cè)一下，雖然我們對(duì)未來(lái)下調(diào)存量房貸利率的預(yù)期比較高，但也不要有太高的期望值，很難說(shuō)可以統(tǒng)一下調(diào)。很難會(huì)“一刀切”，可能主要針對(duì)那些利率明顯偏高的，也或者是階段性下調(diào)。總之，銀行的動(dòng)力并不在這里，但又不得不這么做，結(jié)果就可想而知了。

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