地產專業化PK地產復合化

(資料圖片)

地產之風到底是東風還是西風，還是東南西北風，很難說的明白。

地產黃金時代，開發商追求高周轉、快開發，需要大量的專業技術人員維持高體量的開發規模，人才如濤濤江水匯集到地產行業中，經過十年的探索，很多開發商都已經走上了“標準化”的管理上來，維持高體量的開發規模不需要大量的人才，甚至很多專業技術類的管理直接打包給乙方咨詢公司，花少量的錢就可以替代開發商一個團隊的技術管理類工作。

同時，科技的發展也推動了管理工具的升級，比如AI審圖、機器人出設計方案等等。

一個穩定的開發商設計管理團隊包括：建筑、結構、設備、水電、景觀和室內專業，一些大型的商業項目還需要配置幕墻、巖土類設計管理人員，這屬于開發商設計管理的最基本“標準配置”，這個團隊協調和整合設計資源保證項目開發的正常運行。

隨著地產開發進入高地貨比時代，項目的周轉速度開始明顯下降，設計管理團隊的規模呈現下降趨勢，表現在：

1、人員專業復合化要求增加，單純的專業劃分已經被專業復合取代，各專業相互兼管的情況越來越多，人員提增效能、人員優化越來越頻繁。

2、低周轉及地產下行下，項目無法支撐整個團隊的開銷，人才擠水分、人才去泡沫化開始頻出，擠掉非核心崗位越來越明顯。

3、專業外包越來越多，比如EPC\全過程咨詢越來越多并成為政策導向，開發商已經開始將大量的資源外包。

結構設計管理屬于地產設備管理類的一個職業，這幾年開始明顯感覺崗位需求下降，一些中小型企業開始有”去結構化專業“的現象，這種條件下，有些純結構專業的人開始走復合發展道路，兼管建筑專業的現象越來越多，還有一些人退而轉到甲方工程管理上去，也有一些人升為項目總或者直接跳槽求發展。

地產結構設計管理的尷尬局面，來源于幾點：

1、方案階段參與度少，重要性有待進一步的發揮出來。

2、施工圖階段重點事項控制有限，一般控制好幾大項，就可以控制住建安成本，控制手段和工具不豐富制約了結構專業”重要性“顯現。

3、施工階段重點關注地下方面，一旦結構到了標準層，基本上參與性少了很多，存在感缺乏。

4、竣工階段，結構基本不參與，專業外延性不足其他專業。

地產結構設計管理需要破局，可以在以下幾個方面做足功課。

1、提高全周期參與度。2、由關注專業本身外延到設計管理各專業，提高專業復合性，專業上更專，復合上更寬。3、自我感知上更強，增加自信心：其他專業都無法取代結構專業，三大力學其他專業很難逾越，所以其他專業基本上無法管結構專業的”天然屬性“。

地產設計管理關注的點

No.1

參與前期拿地，減少設計風險

拿地前，結構設計管理人員要參與項目周邊地塊的支護及基礎形式的摸排。掌握周邊地塊常見的支護形式、地下水位情況、場地類別、風壓、地震烈度、不良地質條件、建筑退距、裝配式建筑常見方案及審批流程、專家論證的種類以及常見的基礎形式、供方資源庫等等。

拿地前的結構前期介入，一是規避拿地后的地下風險，降低設計反復，二是熟悉當地的設計流程，提前資源對接，方便項目的快速推進。三是預估結構成本，提高拿地成本的準確性。

中梁地產：拿地前結構資料收集及技術指引附表

No.2

指導方案設計，提高全周期參與感

【案例】：

案例來源：《中南置地地基與基礎選型指引及管控辦法》（試行）

下圖 5-5 地質剖面為南側一排建筑地勘剖面，北側 16#、17#樓采用管樁。原方案-2F 地庫設置在右側，-1F 設置在左側（紅線為基底標高），左側 20#未到持力層，需要打管樁，右側 18#則需挖除約 3m 的老粘土，方案不合理。優化方案將-2F 地庫設置在左側，-1F 設置在右側（黑線為基底標高），優化調整后，18#、20#均可取消管樁，采用天然地基。

5-5 地質剖面

原設計（斜線區域為-2F）

優化后（斜線區域為-2F）

No.3

方案階段，結構前置設計

實施性方案設計階段，結構設計專業提前介入，提前確定如下內容：

① 確定結構設計方案，統一設計標準。戶型大樣階段，結構提前布置墻、梁、板、柱，確定一個戶型一個結構布置類型，減少相同戶型不同設計人帶來的結構布置不統一。

② 確定車庫的樓蓋類型，保證建筑凈高的可實施性和經濟性。

【案例】：相鄰地勘對比，確定本項目設計參數

案例來源：越秀地產北方區域設計優化管控手冊

越秀地產北方區域設計優化管控手冊

No.4

施工圖階段，重視成本管控

（1）控制結構荷載

嚴格按照甲方提供的產品配置標準，進行荷載的輸入，不允許出現荷載超配的問題出 現，降低結構成本。

荷載取值注意事項：①多層住宅樓梯活荷載2.0；②當墻體上有門窗洞時，應考慮折減荷載，墻體計算高度應減去相應梁高或者板厚；

③勾選程序自動計算樓屋面板自重時，可能導致板自重取值偏大。例如混凝土容重取26KN/m3，板厚120mm，則自重偏大（26-25）*0.12=0.12KN/m2，可在手工輸入的面層恒載中扣除0.12KN/m2。

④樓面恒荷載應嚴格按建筑構造做法計算，不得隨意放大（特別是地暖、屋面等面層荷載）。

⑤采用大跨度板時，隔墻荷載宜按實際考慮（盈建科可按板間荷載輸入）。⑥基礎設計考慮上部結構的活載折減，但不考慮消防車荷載。

【案例4】消防車荷載范圍超大，成本增加

案例來源：祥生地產

（2）控制樁基選型，對方案比選，如有可能先行試樁

【案例】案例來源：越秀地產北方區域設計優化管控手冊

試樁提高單樁承載力，降低成本

（3）基坑支護，對方案比選

當坑深較淺，土質較好，無地下水影響且具有放坡空間時，宜優先采用自然放坡開挖；當不具備放坡開挖條件而需要支護時，宜優先采用土釘墻、復合土釘墻、重力式擋土墻（兼止水帷幕）等簡單支護方式；當簡單支護無法解決問題時，可采用懸臂單排樁、單排樁加錨桿、懸臂雙排樁、SMW 工法樁加錨桿或雙排工法樁體系；不具備錨桿使用條件或錨桿提供的支承剛度無法滿足位移控制要求時，宜采用排樁+內支撐體系；排樁的承載力或剛度難以滿足要求時，宜采用地下連續墻+內支撐體系，此時為提高地下連續墻的綜合利用率，平抑其較高的造價，可優先采用地下連續墻與地下室外墻兩墻合一的結構方案。

（4）控制地下基礎類型

基礎選型應根據勘察報告和當地經驗綜合考慮，選擇經濟合理的基礎形式。基礎的選擇次序為：天然地基→強夯→CFG等復合地基→預應力管樁→鉆孔灌注樁→人工挖孔樁，根據不同的地質情況按順序選擇。鉆孔灌注樁應首先考慮后壓漿技術提高單樁承載力。

（5）控制整體計算參數

案例來源：越秀地產

結構設計管理專業性極強，大處著手控成本，當然還有很多的管控手段和措施，不再一一列舉。

No.5

重視結構專業，更重視建筑體驗感，跨專業思維

【案例】：

案例來源：萬建林

方案階段設置了通陽臺，施工圖階段未領會意圖在主臥室與客廳之間設置了剪力墻，且肢長較長。一般主臥帶通陽臺都需要考慮在主臥與客廳的之間的陽臺封墻，主臥擴大。

原設計標準層剪力墻布置

●優化方法：

取消主臥與客廳間的剪力墻

可以修改的標準層剪力墻布置

No.6

“政策““新技術”加持，結構專業擴容升維，不容錯過

這幾年，裝配式建筑的浪潮席卷建筑行業，給建造方式帶來了革命性的變化，中國裝配式建筑目前的發展依然處于初級階段，屬于結構裝配為主；結構設計管理應重視方案階段裝配式建筑的方案選定，目前階段應主導裝配式建筑的方案，在建筑方案中擁有更多的話語權。

賀加棟《甲方視角下裝配式評價標準實現的路徑》

這幾年開發商大力的推廣鋁模技術，雖然鋁模技術屬于施工范疇，但對建筑方案影響較大，如全現澆外墻對建筑線條的限制、對保溫做法的限制以及對方案中結構構件的布置，這些都是其他專業無法掌握和控制的。

如項目采用全現澆外墻等工藝，應在方案中考慮施工工藝對建筑方案的影響，結構專業勢必要發揮更大的作用。

碧桂園《鋁模施工圖深化以及配板深化要點》

No.7

營銷思維、成本思維加持，思考階段更具全面性

【案例】：營銷思維

取消標準層客廳和臥室之間的剪力墻，把山墻剪力墻加長400（增加抗扭，且此處無需加樁），縱向剪力墻加強，優化樓面梁布置。經優化后，客廳死空間沒有了，頂棚梁也沒有了。

優化設計標準層剪力墻布置

來源：胖棟有話說，本文已獲授權，向原作者表示感謝。

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