大家還記得去年土拍爆冷的梅花鋁廠（南廠區）地塊嗎？

(資料圖片)

在最近廣州市規劃和自然資源局發布的2023經營性用地供地藍皮書優化修編中，它以牛利崗北街以西AT0208111地塊的名字再次回歸了。

這塊地位于配套成熟的天河梅花園板塊，與越秀·天河·和樾府一路之隔，卻有著和他全然不同的命運。

今年這個地塊

還會遇冷嗎？

去年這塊天河宅地爆冷，我認為一半是自身原因，一半是受整體行情所累。

自身原因是因為——

在配建幼兒園和314套安置房后，它的實際樓面價要突破5萬/㎡，總價算下來還是比較高的。

行情原因是因為——

2022年樓市整體冰凍下，廣州土拍呈現以下三個特點：

1、國家隊兜底

2、多數地塊以底價成交

3、開發商求穩心態明顯

而如今時移世易，今年的行情其實有非常明顯的變化。

就天河土拍而言，世界大觀地塊未拍先火。

在起拍樓面價就已經能把它送到廣州地價前十的前提下，中海、越秀、保利、華發多家實力開發商都在看地。

天河今年已經拍出的兩塊地，，

即便是其它區域的“回鍋肉”——嘉禾望崗地塊和番禺客運站北側地塊，今年都被拍到封頂搖號。

更何況，這塊地本身就相當值得期待。

它位于天河、白云交界處，屬于梅花園板塊，而梅花園板塊新盤本就不多。唯一能與它對壘的或許就是越秀·天河·和樾府。

而與越天和樾府相比，梅花鋁廠（南廠區）的體量更大。

越秀·天河·和樾府用地面積約為46058㎡，而根據供地藍皮書，梅花鋁廠（南廠區）地塊用地面積為73953㎡，足足大了近一倍。

而容積率方面，越天和為3.65，總層高為27-30層，兩梯四戶或兩梯三戶，整體舒適度在中心區來說，已經算高了。

梅花鋁廠（南廠區）地塊容積率更低，僅為1.9。在去年出讓公告里，它的容積率還是3，今年降低容積率，會更有利于開發商借機打造舒適度更高的改善項目。

從配建來看，越天和會配建中小學、幼兒園，而梅花鋁廠（南廠區）地塊在去年的公告里要求配建的是精裝安置房源。

它在小區自身配套上會略輸越天和。

從價格來看，在去年7月廣州第二輪集中土拍中，越天和所在地塊去年拍地時的起拍樓面價為42000元/㎡，成交樓面價為50842元/㎡，現在售價8.5萬+/㎡。

在去年出讓公告中，梅花鋁廠（南廠區）地塊起拍樓面價37622元/㎡，略低于越天和，但鑒于它需要無償配建安置房源（套內面積22471.8㎡），且須按精裝修標準交樓（裝修標準不低于1500元/㎡），扣除配建的話，實際樓面價約5萬/㎡。

起拍樓面價就與越天和接近，預計未來售價也不會低于它。

地塊還能望白云山，在市區來說也是比較稀缺的。

如果今年梅花鋁廠（南廠區）地塊再入市，可能就不會再被冷遇了。

實踩地塊

具體情況

至于這個地塊的具體情況，不妨跟著我的視角一起去看看吧！

這塊地離3號線的梅花園地鐵站很近，步行距離約398米。

在這短短的幾百米之內，你可以看到不少很有生活氛圍的早餐店、夜宵檔、面包房……平民配套還是相當豐富的。

地塊旁的道路綠化不錯，一路之隔還有一些比較老舊的小區。

站在牛利崗北街，就可以看到越天和在建中的工地。

梅花鋁廠（南廠區）地塊目前被圍墻包圍了起來，大門寫著“場地修復施工現場”字樣，門口停了不少車。

我站在門口努力往里望，內部荒草叢生，沒有建筑也沒有人。

地塊情況說完，我們來看看它整體的配套情況。

交通方面，除了我開頭提到的3號線，向南五站到珠城，向北直達機場，非常方便。

未來，地塊附近還會有18號線北延線的京溪路站，雖然“死亡3號線”非常擁擠，但有18號線為它分流后，“堵人”的情況應該會改善不少。

梅花園站地鐵口

當然，由于身處天河的區位，自駕去天河、海珠、黃埔也是比較方便的。

但身在市區，堵車再所難免。

實在嫌棄，小電驢可以安排上。

商業配套方面，由于周邊的小區建設年代已經比較久了，周圍的社區商業都非常成熟。而且像信達金茂廣場這樣的大型商業綜合體，距離地塊只有幾百米。

周邊小區社區商業

教育方面，地塊附近有京溪小學（怡園校區）、四海小學、云英實驗學校、成龍中學、廣東實驗中學附屬天河學校等教育資源。

京溪小學（怡園校區）

其實我發現這邊有一個很大的亮點是它的醫療配套。

在去年動過一場手術后，我才發現，家附近能有一家三甲醫院能省很多事兒。而這里不止一家，廣東三九腦科醫院、南方醫科大學南方醫院等都在附近。最關鍵的是，地塊旁邊還有一家廣東省婦幼保健院（天河院區），對于新婚夫婦也是一大利好。

說完配套，再看看周邊市場情況。

附近新房不多，以二手為主。

最近的新盤是越秀·天河·和樾府，在售108-140㎡三到四房，均價8.5萬/㎡。

二手方面，由于樓齡不同，價格跨度較大，次新房基本要在6.5萬+/㎡。

總的來看，地塊周邊生活氛圍不錯，商業、教育、醫療配套基本都有，配套充足。

周邊以二手樓盤供應為主，很多大型開發商都有參與建設，整體居住環境是比較好的。

但問題是，周邊樓盤品質參差不齊，樓齡跨度也比較大，優質的選擇不多。這個地塊有望成為梅花園板塊難得的低密高端山景住宅。

結合周邊越秀·天河·和樾府的售價，以及去年拍地時的起拍樓面價3.7萬/㎡（未扣除配建），預計這個地塊也會賣到8萬+/㎡。

而該地塊的短板在于周邊產業比較缺乏，沒有高端的就業機會，未來房價想象空間比較有限。在這里居住的基本都是在珠江新城、天河北的上班族，所以交通方面，高峰期也難免比較擁堵。

那么如果是你，是更愿意入手越天和，還是等待這個地塊入市？

如果你想了解更多地塊信息，可以在明天的直播與我們暢聊，或者聯系客服VX：13059164884，備注天河入群。

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