陳啟宗（恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長）：大家早上好！今年給我的主題是“改變了的規則：道路與選擇”。

我沒有樊綱那么厲害，他來了23年，我只來了16年，行業里好多老大我都是在這個場合認識的，我看了一下過去16年這個論壇的演講主題，大家知道這16年出現最多、最大的主題詞是什么？“改變”、“改革”、“轉變”等等。

(資料圖片)

也就是我們講變講了16年，我們有變嗎？外面有變、行業有變、環境有變，恐怕唯一沒變的就是我們自己的腦袋沒變。我想今天還坐在這里的人都是因為腦袋變了一點，腦子不變的那些人都不在這里了。當然他們不在這里的原因我不敢猜測，所以這些話題都不是什么新話題。

我再看了一下過去16年我每年的發言題目，16年前給我的題目是“房地產企業的生存選擇”，跟今天給我的題目是差不多的，16年前就要注意生存了，結果到了16年之后，才有一些人生存不下去。

要是你想避過這一劫，很簡單，每年來參加這個大會，聽了演講，好好思考，照著某些講者的話而行，你就能夠避過這一劫。可惜的是，我告訴別人，每年我在這里都跟大家說不好聽的話，而且每年都一樣，所以我就很奇為什么每年還把我請來這兒。

以往這七八年，我每年講的都是一樣的內容，我說不要做瘋子、要理性，整個行業的做法現在都是不理性的，都是不能持續的，早晚會出事的。

我從來沒有看過你們在臺下搖頭，我見了不少人點頭，但是點了頭的人也沒行動，也就是說游戲還在玩，音樂還在奏，你就不愿意離場。不愿意離場，你就要付出你必定會付出的代價。

今年我要講一點新東西，過去七八年講同一個東西，我自己也覺得不好意思。

今年的大問題，不止是行業內的問題，也是整個世界的問題，是地緣政治的問題，也就引致地緣經濟的問題，世界變得太多，這是第一。第二，中國內部的經濟也變了很多。第三，我們的房地產行業也變了很多。我就圍繞著三個變發表一點我個人的看法。

第一，世界變了。簡單來說是我們走進了一個逆全球化的階段。這個逆全球化的主要原因是世界的老大不允許世界的老二發展，壓制它，就導致了相當程度上的逆全球化。當然不可能完全逆全球化，但是相當程度上的逆全球化，就會叫好多人非常不自在。我想好戲還在后面，好多讓你我不舒服、不自在的事，恐怕要在未來幾年發生。

說句題外話，有個香港朋友說，歷史告訴我們，中國內地好，香港好，中國內地不好，香港更好，或者最少還是好。我說現在也改變了，從今以后中國內地好，香港會好，中國內地不好，香港絕對也會跟著不好。

逆全球化和中美關系是分不開的，當然以往這3年的疫情也有影響，疫情是把人與人之間的距離拉開，幾年沒見面是很要命的。過去這三年要是大家能多見面的話，最少還有一點機會把那個被拉開的距離拉近一點，但是過去三年根本沒這個機會，所以也是助長了逆全球化。

還有就是科技的影響，它可以幫助全球化，也可以幫助逆全球化，就看你怎么用。我認為以后世界慢慢會有兩套標準、兩套系統，這樣世界就變得復雜很多。不過安慰一下大家，全球化和逆全化在歷史上永遠是交織而來的，一陣子的全球化，過一陣子就自然會逆全球化，再過一陣子又可能是全球化。但是在這個過程中，恐怕是相當的痛苦。

世界變了太多太多，我從5月開始，兩個半月之內環游世界三周，到了中東4次，我第一次去中東是48年前，而且是之后差不多每年都會去，我從來沒見過中東的局勢轉變得像今天如此之快。中美關系是今天世界的重中之重，但是早晚中美的關系很可能會被中東問題取代。短期來說我對中美關系非常悲觀，中期來說我并不悲觀，我認為中美關系最后不會走到雙方不可接受的程度，所以我對中美關系終極的看法是好的。

我沒時間展開講這個事情，總而言之，我覺得過程很痛苦，但是終極的結果應該是可以接受的。這是世界的變。

第二，中國經濟內部的變。今天中國的經濟面臨極大的挑戰，第一是疫情，特別是最后一年，花在疫情防控上的費用相當巨大，而且疫情的影響還不只是錢那么簡單。第二個改變中國經濟的因素是房地產泡沫的破滅。我在這里已經講過好多，今天我也不再展開來講，我總是說，很可惜沒有及時地、比較早地在泡沫還不太大的時候管控一下，刺破一下，后果可能比今天會好。

我的好多房地產老朋友，多年來在這里每年見一次面的朋友，現在都很難見面，有一位朋友一年多前來我那邊吃飯，他跟我說，這一次我能熬得過去嗎？我也不敢說。最后我們道別的時候，我心里酸酸的，當然現在他還不錯，還是被救出來了。另外一個朋友比較有把握，結果他的下場又不怎么好。兩位都是我在這個大會上認識十多年的朋友。

所以這個泡沫是一個大的洗牌，行業不會有事，就像剛才樊綱講的，包括陳淮的PPT我也看過，我對你們的觀點都比較認同，房地產行業絕對沒問題，一定會持續下去的，問題不是行業會不會出事，問題是你跟我還會不會在，這是一個切身的問題。

總而言之，房地產泡沫吹得那么大，破裂之后一定有很多的后遺癥，對于老百姓對經濟的信心、花錢的信心，都會受到大的影響，對中國的經濟也不會是一個好事。

第三是中美關系的改變，現在我們的出口有點難處，剛才樊綱講并不只是中國有問題，其它國家也有問題，不過別人問題再大，也不能解決我的問題。長遠來看，在中美競爭當中還有一件事是我非常擔憂的，美國是想盡辦法要切斷科技流、人才流、資金流。這三流都被相當程度上的切斷，會對整個世界經濟產生非常大的影響。

總而言之，疫情、房地產和中美關系，三個因素同時影響我們，如果這三件事在不同的時間出現，我們是可以應付的，三件事情一起來，我們會比較為難。

當然，這里還有一點我們不應該忘記的，就是前幾年對互聯網平臺公司和教培機構的政策，對這件事情我是這樣的看法，我認為政府所做的事完全正確——我知道我這句話很多人不同意——問題是你怎么處理它。

我告訴你們一個小故事，大概三四年前，我跟一個中國最大的互聯網平臺企業其中的一個創辦人交流，我說你有沒有想過，你要自動獻身，把你的公司從一家變成5家、7家，你自己做，不要等政府做，所有有為的政府都會有保護競爭的反壟斷法，在中國內地你們已經是遠遠超過了壟斷的地步，所以中國政府是非常有為的政府，不打擊你是不負責任的，早晚它要來的。

要是你自動獻身的話，這個過程你還可以有一定的操作余地，結果也會有相當的把握。要是你自己不做，等到被逼著做的時候，恐怕過程不由得你，結果也不由得你。這位朋友很有思想，他說，我等一陣子回你。過了一個星期他就跟我說，他說我們討論過這個問題，決定不做。你決定不做你就不做，那是你的企業，你怎么做我不能干預。

我說這個話是什么意思呢？這些問題是早都應該看得見的，應該知道它會來的，有點經驗、有點冷靜的人都會看得出來。所以政府做的這些事，我完全是認同的，不幸運的是做法上可能不是做得最完美的，再加上時機又跟疫情和中美關系的惡化同時進行，再加上房地產泡沫的破滅，就形成了一個非常嚴重的后果。

簡單來說就是像剛才樊綱說的，就是一個信心的問題。老百姓沒有信心，他就不消費，企業沒信心，就不再投資，所以這真的是比較為難的一個時間，不是供應問題，而是需求的問題。

最后允許我講幾句關于前路的問題。可能有人說我對這些事是置之度外，所以比較好說話，我也不否認。

我認為地產行業必須回歸理性，希望這次的教訓讓仍然在房地產行業里繼續下去的朋友們能夠回歸理性。但是允許我說一句又是你們不喜歡聽的話，每年我在這里都是最不受歡迎的人，因為我說的話都是你們非常不喜歡聽的。

多年前我曾經在這里說過一句話，我說沒有經歷過兩三個大周期、大起落的房地產商是不可靠的房地產商，你們有些人可能記得我這句話。

政府以往是不允許房地產商破產的，我早就說過，我說房地產是最可以破產的行業，而且破產了沒什么大不了，因為那個土地還在，土地不會因為擁有者破產而消失，也不會因為破產而使它的價值下降，這跟很多其它行業不一樣，而且也不需要你辭退一個人，你把整個團隊接過來，或者重新再組織一個同樣大的團隊，或者更大的團隊，來管理那些房地產項目，對社會的就業等等是最沒有影響的。

當然我也知道有一些心理上很大的因素，但是這也是可控的。無論如何，以往30年沒有經過大的波動，沒有經過大的破產潮，全世界沒有一個房地產行業在一個地方是能夠30多年沒經歷過一個大的破產潮的。

所以房地產商以為他們永遠立于不敗之地，但是并非如此，你可以說不讓他破產也是政府有形的手來管控，而不是照著市場的力量而行的一個行為，你可以這樣說，但是反過來說，政府是幫了好多房地產商的忙，以往這30年你應該破產的沒有破產，你熬過去，不是因為你本領大，是因為政府不愿意你破產，給了你一次又一次的機會，所以才有以往幾十年的一個大牛市。

好的方面就是給你機會學功課，給你機會悔改，給你機會轉變你的心態，結果不止沒有這樣，反而泡沫越吹越大。所以不要怪政府今天出手，它是等了你30年，給了你好多機會，你不懂得分享，不學功課，后果自負。

當然，從政策制定來看，在長遠如何平衡市場的力量和政策的調控，這兩個還是需要經過失敗、經過成功，而慢慢改進、學習的過程。我個人希望能夠有一天房地產行業還是以市場力量為主導，當然需要有合理的調控，但是必須要非常小心，非常有鑒別力，來制定什么時候該調控，調控力度多大，怎么調控。

最后一句話，行業絕對會存在，問題是你跟我還存不存在。我去年說了一句非常不好聽的話，允許我再說一次，改行不是一個羞恥的事，改行就改行，有什么大不了呢。我不是鼓勵你們改行，但是從今以后房地產不再是一個特高盈利率的行業，它就是一個商品化的東西，賺大錢的機會遠遠不如以往這20多年，以往這個趨勢一直在進行，越來越逼你往薄利多銷的方向去走。人都有一個很自然的反應，我薄利多銷就多借錢，覺得政府又不會讓你破產，結果很多人破產得很慘。

如果明年在這里又少了一些朋友，不要緊，我在香港，你來香港我可以請你吃飯。

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