馮毅成降存貸利率在下一盤大棋

(資料圖片僅供參考)

在近期多次吹風以后，“降低存貸利率”終于在8月1日的會議上正式提出。

當天央行、外匯局召開2023年下半年工作會議，會上提到：

繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

這是在第三季度政治局會議召開一周后的回應與落實。

7月24日的政治局會議關于房地產領域的內容表述，開頭就提出“要切實防范化解重點領域風險”。

中央明確用“重大變化”來描述房地產市場，并再次強調重點防范化解房地產風險，或表明當前必須要重視房地產領域對宏觀經濟帶來的影響。

緊接著的表述是“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。

這是在強調“調整”。在有關房地產表述的全文里，第一句話第二個逗號后就強調“調整”，其重要性不言而喻。

而降低存貸利率，它的影響是全面且深遠的，這是在下一盤大棋。

第一是降低家庭風險，做到社會面維穩。

值得注意的是，相關會議的表述是住房貸款利率、存貸利率，也就是新老貸款都要降低。同時，會議并沒有提到是一次還是多次降低。可以由此基本判斷，這是為當前階段降低存貸利率打開了一個突破口，有關方面可以根據后市經濟狀況來靈活調節，不排除連續下降存貸利率的可能性。

第二是提高家庭可自由支配資金額度，促進市場經濟活力。

因為降低存貸利率所節約的月供額度，不僅能緩解家庭支出壓力，而且從行業面來看，其將有不小的比例能夠轉換成消費額度，這對于提高日常消費，提高國內經濟循環是有明顯好處的。

第三是降低法拍房與二手房數量，修復行業生態。

降低存貸利率和房貸利率后，將有助于減少法拍房的增量和二手房的掛牌量，改變房地產市場供求關系，修復行業生態。

第四是遏制家庭資產貶值，遏制貧富差距拉大。

當絕大多數房產在現階段發生貶值的情況下，再疊加貨幣貶值壓力，以及新老房貸利率差距，持有不同房產的家庭，持房與不持房的家庭之間財富會有不同速度的變化，大概率造成資產貶值。

降低存貸利率，彰顯社會公平，將新老利率差縮小，將利率總數降低，能夠遏制家庭資產貶值，同時遏制貧富差距拉大。

第五是減緩提前還款，儲存市場動能。

在今年2月26日我就分析過這個問題。毫無疑問，降低房貸利率和存貸利率將有效緩解大規模提前還款的局面。

如果每個家庭把50萬、100萬甚至幾百萬提前還給銀行，銀行想要再把這筆錢放貸給社會特別是放貸給住房消費的家庭是非常困難的。

在家庭收入上漲困難的階段，一般家庭的首要任務是降低債務化解風險。所以這些家庭很難再去產生新的貸款意愿。

第六是進入低利率通道已成定局，金融政策順勢而為。

低利率時代，無論是新增貸款還是存貸利率都必然進入低利率通道運行。現在幾乎難有投資能夠穩保年化5%以上收益，銀行一年定期存款利息也只有1.75%左右。

低利率時代已經到來，各項刺激消費的貸款利率只有相應調到低位才能維持社會良性運轉。我們可以發現從2008年至今，房貸基準利率雖有部分年份回升，但總體趨勢下降。幾個下調基準利率的關鍵年份數據如下：

2008年的房貸基準利率從7.74%調整到5.94%；

2012年的房貸基準利率從7.05%調整到6.55%；

2014年的房貸基準利率從6.55%調整到6.15%；

而從2015年至今的房貸基準利率為4.90%，后市也大概率會持續下降。

第七是降低存貸利率的方式值得關注。

究竟是需要家庭個人前往銀行單獨辦理，還是可以實現批量辦理下調業務？我認為后者的可能性較大。

降低存貸利率是在法制化地操作，是面向幾年內大規模房貸客戶的政策。如果需要個人前往銀行辦理下調業務，過程效率會非常繁瑣低下，不排除會發生和上半年提前還款一樣遭遇“窗口不夠用”“辦事效率低”等局面。

另一方面，我認為本次降低存貸利率主要目的之一是為了彰顯公平，那么主要發力點應該是優先面向2015年至疫情期間產生的高利率房貸家庭。

至于操作方式、銀行資金從何而來并不是一般家庭需要考慮的問題。從行業面來看，這應該是央行和商業銀行之間的配合問題。

我的觀點是，既然當前大水空轉難以放出來，可以考慮新增低息資金給銀行，代替原有的高息資金，實現法治化操作降低存貸利率。

至于此舉產生的新老利差損失由央行調節。這相當于將一部分大水精準灌溉到了存貸利率較高的家庭，可以實現包括社會維穩、促進消費在內的全局普惠，帶來多重利好，需要用算大賬思維來看“創新放水”帶來的全局利好。

此外，8月3日《經濟日報》文章指出：

有錢才能消費、才敢消費，是顛撲不破的道理。做大消費蛋糕，需要讓老百姓的“錢袋子鼓起來，包括想方設法提高居民財產性收入讓居民通過股票、基金等渠道也能賺到錢從而化消費意愿為消費能力。從這個角度來說，發揮好資本市場的作用，是恢復和擴大消費的必要之舉。資本市場活了，企業經營好了，投資收入增長了，消費者自然更有底氣。就此而言，以活躍資本市場為支點，撬動整個消費大市場，繼而拉動內需、推動經濟轉型升級，既行之有效，也將大有可為。

這段文字也充分印證了本文所講的“防風險、創新防水、促消費”大趨勢。

當前房地產行業已經進入到深度救市階段，政策基本在底部，但力度尚未達到峰值。總體動作是為行業和全局托底，即使遏制下行趨勢也大概率進入緩慢修復與復蘇的通道。當前政策工具箱仍有牌可出，大家不宜過度悲觀或盲目樂觀。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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