6月以來，北京“神盤”中信國安府吸足了眼球。“億萬富翁酷暑排隊搖號”“二手房每平米倒掛10萬”“驗資2000萬帶看”……各種虛實消息讓這個北京二環(huán)內唯一在建住宅項目成為“流量密碼”。

(資料圖)

對此，開發(fā)商信達置業(yè)在6月23日發(fā)出嚴正聲明，稱中介機構的惡意炒賣與開發(fā)商無關。項目采用公證處監(jiān)督搖號方式進行預售。其回復第一財經稱，“我公司堅守央企品牌的社會責任，嚴格遵守房地產市場各項法律法規(guī)”。

北京市住建委信息顯示，“國安雅居（國安府備案名）”于今年6月22日拿到預售證，“期房簽約統(tǒng)計”的成交均價為16.8萬元/平米，以準許銷售面積10.2萬平米計算，總貨值約為170億元。目前，該項目已順利售罄，將于今年10月交付。

與此同時，秘魯籍商人周建和還在等待。

按照最高人民法院2020年底的再審判決，周建和實控的北京莊勝房地產開發(fā)有限公司（下稱“北京莊勝”）擁有信達置業(yè)35%的股權。但目前公開的工商信息顯示，信達置業(yè)的股東都是中信國安相關主體，未見北京莊勝身影。

信達置業(yè)對第一財經表示：“我公司堅決執(zhí)行最高法判決，并已就股權事宜與莊勝公司進行磋商，相關進展涉及商業(yè)機密，不便透露。”周建和則對記者表示，信達置業(yè)確實和他談過，但關于公司章程等問題雙方暫時沒談攏，之后還要慢慢談。

從2013年開始，圍繞這塊黃金地的糾紛成為各界矚目的焦點。一審、二審、再審，判決結果幾經反轉，直到項目開盤售罄，談判依然繼續(xù)。

10年間，中信國安和北京莊勝都歷經沉浮，國安府糾紛的走向深刻影響著兩家企業(yè)和相關業(yè)主及債權人。中信國安在今年完成破產重整，周建和的生意則面臨一些麻煩，其本人已被“限制消費”。第一財經還獲悉，距離國安府一公里，一處估值6億元的四合院悄然上架拍賣，其所有者正是北京莊勝，處置方為中國農業(yè)銀行婁底分行……

十年拉扯

第一財經記者從房產中介處得知，2014年預售、2018年交付的國安府一期目前只有一套房源流出，標價26萬元/平米；二期現(xiàn)已售罄，目前有房源以17.5萬元/平米出手。

“市面上說的新房二手房單價倒掛數萬元，其原因在于一期是現(xiàn)房且精裝修，有恒溫恒濕等科技元素；二期則是以毛坯房交付。加上房源稀缺，因此標價較高。”中介解釋稱。

國安府一期位于“莊勝二期危改小區(qū)B地塊”，二期位于“莊勝二期危改小區(qū)A、C、D、E、F、G地塊”。同一項目七塊地，兩次開盤，預售時間相隔9年，其背后是曠日持久的拉扯。

1992年，周建和控制的香港莊勝以外資身份拿下宣武門外大街東側25公頃舊改項目。國安府所處的莊勝二期地塊就在其中，于2001年啟動開發(fā)。

周建和，湖南婁底雙峰人，上世紀80年代加入秘魯國籍。

但周建和及其公司很快遇到資金困難，2005年，其債權方中國銀行湖南分行向法院申請對莊勝二期地塊進行查封。這一年的胡潤中國百富榜上，周建和以38億元名列第29位。

2009年，北京莊勝與信達投資達成合作協(xié)議，成立新公司信達置業(yè)來開發(fā)莊勝二期A-G地塊，信達投資出資4億元，占股80%，北京莊勝出資1億元，占股20%。信達投資為莊勝處理了債務，而莊勝則將地塊開發(fā)權作價27.3億元抵償。協(xié)議中約定，在北京莊勝取得信達置業(yè)20%股權之前，信達置業(yè)應為信達投資的全資子公司，如信達投資不按協(xié)議約定同意北京莊勝或北京莊勝指定的民事主體向項目公司增資，則為“惡意違約”。種種緣故，北京莊勝的股東身份未能辦理。

之后，信達投資將信達置業(yè)的100%股權掛牌出售，2012年10月，中信國安以13.6億元摘得。中信國安同意繼續(xù)履行信達投資之前與北京莊勝簽訂的協(xié)議。

莊勝方面卻并不認可，認為原本信達投資是“結婚對象”，卻違約變成“媒婆”，那便要求“退還彩禮解除婚約”。于是一紙訴狀將信達相關公司告上法庭，中信國安為關鍵案外人。

北京市高院一審駁回北京莊勝訴訟請求，并要求北京莊勝完成27.3億元的發(fā)票以及拆遷資料移交。

北京莊勝訴至最高人民法院。2017年，最高院做出二審判決，認為信達投資出售股權予中信國安為惡意違約行為，判信達返還地塊，并支付違約金10億元，莊勝則需返還合同款項和拆遷費用27.36億元。信達方面申請再審。

信達置業(yè)此時已在其中沉淀百億資金，國安府一期也即將交付。

2019年3月，中信集團致函中國銀保監(jiān)會，要求中國銀保監(jiān)會“協(xié)調最高人民法院，盡快對國安府項目再審案件盡快立案，推動解決國安府項目的訴訟問題”。2019年12月，最高院決定再審。

2020年12月最高院作出再審判決，推翻了自己做出的二審判決，維持了北京高院一審判決。判決還顯示，自判決生效之日起，北京莊勝在信達置業(yè)股權比例由約定的20%增加至35%。

不過，這份判決如何兌現(xiàn)，糾紛各方目前還在“商榷”。

重回談判桌

周建和對第一財經記者表示，自己此前已向最高檢申請抗訴，目前未獲回應。曾在國安府糾紛中擔任北京莊勝代理律師的，北京大學法學院教授劉凱湘對第一財經分析稱，此案案情極其復雜，大概率不會進入抗訴程序。

今年2月，中信國安實業(yè)集團有限公司登記注冊，6月中信集團登記成為該公司第一大股東，對中信國安進行實際控制，并按照一級子公司實質管理。中信國安旗下有6家一級子公司，其中包括信達置業(yè)的控股股東（占股60%）北京國安控股有限公司。

周建和對中信國安的重整表示歡迎:“現(xiàn)在的新中信國安理論上是一家可以合作的‘正常公司’。我能做的就是相信法律。”

2020年底再審判決下達之時，北京莊勝的另一位代理律師，中國政法大學商法研究所所長王涌直言：“這份判決書更像是一份調解書。”事實上，這份判決的后續(xù)執(zhí)行，仍舊依靠各方協(xié)商。

周建和對第一財經稱，再審判決維持了一審判決，而一審判決認定北京莊勝和信達投資簽訂的協(xié)議有效。現(xiàn)在合作方從信達投資變成了中信國安，要履行判決就要進行工商登記，工商登記就需要一份新的公司章程，是復制老章程或是設計新版章程，他和中信國安暫未達成一致。而公司章程涉及到出資、表決權分配、公司管理等多項問題。

北京乾讓律師事務所主任翟格民長期關注此案，他對記者表示：“最高院最后強調了誠實信用原則和維護交易安全原則，我認為這是民法的基本原則，應該倡導。至于具體執(zhí)行，章程內容如果談不攏的話，那就應該先變更章程中的股東主體和出資比例，其他條款不變。主體變更完成后，再根據公司法規(guī)定程序召開股東會，討論章程修訂內容，假如有三分之二多數通過就可以修改，達不到三分之二以上就不修改。”

劉凱湘認為翟格民律師的解決方案有一定道理：“畢竟最高院再審判決書已經認定北京莊勝是信達置業(yè)的股東，憑此可以到工商機構申請變更。但北京莊勝行使股東權利的前提還是要完善股東身份，是基于原來信達投資成立的公司的股東身份，還是現(xiàn)在中信國安控制的公司的股東身份？這個問題要搞清。”

莊勝的麻煩

無論如何，國安府項目在一定程度上已經塵埃落定。周建和說自己現(xiàn)如今的主要精力并不在此，還有別的事情要處理。

天眼查顯示，周建和目前身背限制消費令，北京莊勝被執(zhí)行總金額達15.2億元，其中北京市高院13.6億元、婁底市中院9388萬元、重慶市一中院6300萬元。

此前，有多位莊勝南館業(yè)主對北京莊勝提出破產申請，后又撤回。莊勝南館是毗鄰國安府的商鋪項目，2005年因“售后包租”模式廣受關注。北京京師律師事務所袁玉柱律師對記者介紹：“莊勝地產把這些小商鋪賣給業(yè)主，莊勝崇光百貨承租20年，定期給業(yè)主交租金。但是因為這些商鋪單元不具備獨立使用功能等原因，房產證辦不下來（注：2008年《房屋登記辦法》施行，對房屋基本單元的固定邊界和獨立使用功能作出明確規(guī)定）。崇光百貨自2017年開始拖欠業(yè)主租金。業(yè)主的訴求都是解除合同返還投資款和利息。”

袁玉柱律師代理了數百起莊勝南館商鋪預售合同糾紛和租賃合同糾紛，一些業(yè)主因耗時太長已經放棄維權，也有業(yè)主申請法院查封北京莊勝資產，查封金額在8000萬元左右。

查封的最重要的資產，為一處已經抵押給銀行的北京四合院。

該四合院位于宣武門西大街95號，使用面積2568.8平米，距離國安府僅1公里，目前已掛網進行招商推介。2013年該四合院評估價值已達3.4億元。記者從可靠信源獲悉，目前評估值在6億元左右，如果周建和未能找到意向買家，那么該標的或在8月初正式上拍。網頁信息顯示，截至目前該項目有兩千多次圍觀，1名意向人。

周建和向記者透露，該四合院早先為昆明駐京辦所在地，昆明市政府從自己手上買樓用于建設昆明大廈，該四合院抵作部分購樓款收歸北京莊勝。目前他已經找到意向買家，正在接洽。

因周建和實控公司湖南湘中礦業(yè)集團疫情期間出現(xiàn)經營問題，該四合院作為擔保抵押物被中國農業(yè)銀行婁底分行處置，債權為2億多元。

據湘中礦業(yè)集團官網介紹，其為香港莊勝(集團)有限公司于2005年在湖南創(chuàng)建的工礦業(yè)外商投資企業(yè)，擁有全資子公司十余家，總資產逾100億元人民幣。2005年，湖南湘中礦業(yè)集團相繼收購了婁底工程建設有限公司、婁底大建煤礦等國有大中型企業(yè)。

天眼查顯示，2021年以來，湘中礦業(yè)集團因金融借款糾紛陸續(xù)被太平洋財險、長沙銀行、中國農業(yè)銀行、中國華融起訴。湘中礦業(yè)集團和婁底工程建設有限公司被執(zhí)行總金額分別超1.4億元和9500萬元。兩家公司在今年都被中國華融湖南分公司申請限制消費。

“國安府的這個事情對我們確實有一些影響，但既然擔保了就要履行擔保義務。四合院我要了也沒用，賣掉就賣掉了，這些都沒什么好說的。”周建和對第一財經表示，他和中信國安之后還要慢慢溝通。

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