7月5日，由全球知名的獨立房地產顧問服務公司萊坊主辦，上海英國商會支持的2023年《財富報告》中文版發布會在上海成功舉行。《財富報告》已踏入第十七個年頭，萊坊堅持以獨特的全球視野向客戶呈現全球豪宅和投資展望。今年的《財富報告》主要從經濟復蘇的角度出發，探討了財富分布、100個優質豪宅市場的價格走勢、態度調查重點分析、超級豪宅市場表現和商業物業市場投資趨勢。

(資料圖)

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萊坊高級董事及中國內地國際投資部主管余玫萱與上海英國商會執行委員會成員李林懋博士出席本次活動并致歡迎辭。

萊坊高級董事及中國內地國際投資部主管余玫萱

上海英國商會執行委員會成員李林懋博士

活動開始，萊坊副董事及北京國際投資部主管逯彥東介紹了2023年《財富報告》的主要內容：

萊坊副董事及北京國際投資部主管逯彥東

? 2022年，超高凈值人士持有的財富總量縮水10%，共計減少約10.1萬億美元。歐洲平均降幅最大，高達17%；其次是澳大拉西亞和美洲，降幅分別為11%和10%。相比之下，非洲和亞洲的降幅最為緩和，分別為5%和7%。

? 2023年，高凈值人士的投資配置方向預計將會增加，近三分之一的投資者正在考慮借助房地產投資以對沖通貨膨脹并分散投資，29%的投資者將持謹慎態度，減少債務規模。

? 私人投資者是2022年全球商業地產市場中最為活躍的買家，投資金額高達4,550億美元，占總額的41%。

? 2023年，預計私人跨境資本中超過40%將流向辦公樓領域，工業和住宅領域則將分別獲得19%的私人跨境資本。

? 超高凈值人士評估房地產投資時所考慮的前五位ESG相關標準是：能源（57%）、翻新機會（33%）、所用材料/隱含碳足跡（30%）、無障礙性（29%）、社會影響（27%）。

? 2023年，超高凈值人士極有可能投資的五大海外市場包括美國、英國、澳大利亞、西班牙和法國。

? 15%的超高凈值人士計劃在2023年購置住宅。

? 2022年萊坊奢侈品投資指數（KFLII）上漲16%。藝術品（ 上漲29%）和古董車（ 上漲25%）位居前列。

朱磊

Laurence Zhu

萊坊高級董事及中國區研究及咨詢部主管

“美國通貨膨脹飆升和美聯儲持續加息的大背景下，全球投資者面臨多重挑戰，如今對于私人財富而言正是一個關鍵時刻，投資者現在應當以長遠的眼光看待危機。”

01

豪宅市場 – 國際豪宅指數

數據源：2023年《財富報告》，第32及43頁

截至2022年12月31日的過去12個月內，國際豪宅指數追蹤了全球100座主要城市、陽光度假地和滑雪勝地的豪宅價格表現，其中85個市場的豪宅價格有所增長或持平。美洲地區的漲幅最高（7%），險勝歐洲、中東和非洲地區（6.5%），而亞太地區則以0.4%的漲幅排在末尾。

國際豪宅指數 100

2021年12月31日至2022年12月31日期間的豪宅市場表現，按年樓價變化。所有價格變化均以當地貨幣計算。

? 迪拜的豪宅價格上升44.2%，連續兩年名列榜首，加之已制定多種簽證計劃，使其作為全球超高凈值人士第二居所理想地的地位得到鞏固。

? 度假勝地表現出色。陽光充足的沿海地區及郊區豪宅價格平均上漲8.4%，略高于滑雪勝地的平均漲幅8.3%，刷新了2021年的增長紀錄。

? 全球主要城市的豪宅價格漲幅較弱（4.2%），平均增幅僅是陽光度假地豪宅的一半。

? 2022年，北京、上海這兩個中國內地城市的豪宅價格分別增長3.8%和2.8%，分別位居榜單第59位和66位。

? 摩納哥仍然是全球最昂貴的住宅市場，100萬美元僅可購買17平方米的豪宅空間；中國香港特別行政區的豪宅價格按年下跌1.6%，然而其連續第16年維持全球第二貴，100萬美元僅可購買21平方米的豪宅面積。

余玫萱

Samantha Yu

萊坊高級董事及中國內地國際投資部主管余玫萱

“根據2023年《財富報告》態度調查顯示，15%的超高凈值人士計劃在2023年購置住宅，而那些具備生活方式優勢、貨幣多元化、政治治理穩定且高度透明的市場將成為高凈值人士的投資目標地。”

02

高端住宅市場活動

數據源：2023年《財富報告》，第39頁

新冠疫情引發的全球豪宅、超級豪宅和超高端豪宅投資熱潮延續到了2022年。在全球10個市場中（紐約、洛杉磯、倫敦、邁阿密、中國香港特別行政區、新加坡、棕櫚灘和布勞沃德、悉尼、日內瓦、巴黎），銷售額達到或超過1,000萬美元的交易共有1,392筆。盡管該數據低于2021年的歷史高點2,076筆，但仍較2019年高出49%，相當于263億美元的銷售額增量。

? 倫敦和紐約仍然是世界各地富豪的最關鍵投資城市，2022年的超高端豪宅（2,500萬美元或以上）交易數量超過全球其他市場。

? 在2022年，倫敦和紐約各創下了43宗高于2,500萬美元的超高端豪宅交易，倫敦的銷售量與2021年相比增長了26%，而紐約則下跌了35%。洛杉磯以39宗交易位居第三，中國香港特別行政區以28宗交易排名第四，邁阿密則以23宗交易排名第五。

? 在超級豪宅（1,000萬美元或以上）方面，紐約維持著其最活躍超級豪宅市場的地位，完成了244宗交易。洛杉磯和倫敦分別以225宗和223宗交易位列前三。

高端市場活動：

全球十個地區的超級豪宅（1,000萬美元或以上）和超高端豪宅（2,500萬美元或以上）銷量

逯彥東

Alan Lu

萊坊副董事及北京國際投資部主管逯彥東

“不平常的2021年過去之后，2022年市場進入了過渡期。疫情的某些影響仍在持續，不斷加劇的不利因素促使部分人士開始仔細考量自身的資產及投資策略。2023年，正常化進程或將持續發展，預計交易規模將回落至疫情前的水平，即低于過去兩年但仍然高度活躍。”

03

態度調查

數據源：2023年《財富報告》，第6及36頁

? 2022年，全球超高凈值人士平均住宅持有量從2021年的2.9套增至3.7套。中東和亞洲超高凈值人士所持房產數量最多，分別為人均5.3套和人均3.9套。

? 歐洲的超高凈值人士的財富跌幅最大，下跌了17.3%，其次是澳大拉西亞（10.7%）和美洲（10.1%）。

? 超高凈值人士計劃在2023年置業的比例從2021年的21%下跌到2022年的15%。

? 2023年，超高凈值人士最大機會投資的五大海外市場包括美國、英國、澳洲、西班牙和法國

王兆麒

Martin Wong

萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管

“展望將來，隨著超高凈值人士在分散投資組合的經驗日趨豐富，我們將看到投資額增長顯著，尤其是在后疫情時代，每個人都在努力爭奪先發優勢。私人買家正在利用資產價格調整和較強勁的貨幣匯率優勢。住宅物業依然是最受中國超高凈值人士青睞的物業投資類型，其次是寫字樓物業。”

04

萊坊奢侈品投資指數

數據源：2023年《財富報告》，第52頁

萊坊奢侈品投資指數（KFLII）追蹤了十項興趣投資的價值，2022年該指數呈現出積極的增長態勢，并以16%的漲幅跑贏通脹，表現優于股票、黃金等大多數主流投資類別。

? 藝術品的表現尤為突出，在過去12個月上漲29%，超越該指數覆蓋的其他奢侈品。

? 萊坊奢侈品投資指數用以衡量各奢侈收藏品類別的“可收藏性”，其中半數資產均于2022年實現了兩位數的增長。

? 古董車以25%的價格漲幅推高指數，僅次于藝術品，這是古董車在九年來的最高升幅。手表則在該指數排名第三，增長幅度為18%。

? 優質葡萄酒獲得10%的可觀增長，但低于2021年的16%漲幅。威士忌方面，雖然在10年間增長了373%，但它在2022年增長率僅得3%。

《萊坊奢侈品投資指數》- 截至2022年第四季

資料來源：由萊坊研究部編纂，數據源自藝術品市場研究（藝術品、鑄幣、家具、包袋、珠寶和手表）、彩鉆研究基金會（彩鉆）、HAGI（古董車）、珍稀威士忌101和葡萄酒交易平臺

*萊坊奢侈品投資指數是單個資產表現的加權平均值。

活動期間，萊坊高級董事及中國內地國際投資部主管余玫萱、上海英國商會執行委員會成員及皇家特許承保人及英國保險學會會員李林懋博士、歐陸之星高級珠寶有限公司總裁及上海寶玉石行業協會副會長王崢、富藝斯中國資深顧問沈清進行了精彩的投資論道，就地產、ESG、珠寶、藝術品領域的投資展開了圓桌討論，分享了其所在領域的投資洞察。

富藝斯中國資深顧問沈清（左一）；萊坊高級董事及中國內地國際投資部主管余玫萱（左二）；歐陸之星高級珠寶有限公司總裁及上海寶玉石行業協會副會長王崢（右一）；上海英國商會執行委員會成員及皇家特許承保人及英國保險學會會員林李林懋博士（右二）

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此外，深耕國際住宅領域多年的萊坊上海國際投資部經理葉東來向與會成員分享了國際住宅熱點。

萊坊上海國際投資部經理葉東來

余玫萱

Samantha Yu

萊坊高級董事及中國內地國際投資部主管余玫萱

“住宅領域全球預估總價值高達250萬億美元，是世界上規模最大、影響力最強的資產類別，其價值占所有財富總值的一半。2023年，正常化進程或將持續發展，高端住宅市場交易規模有望恢復至疫情前的水平。”

美國、英國、澳大利亞、西班牙、法國等市場的一些項目均值得投資者的重點關注。例如，位于倫敦東南二區Old Kent Road的在建住宅項目The BeCa —— 是Southwark當地政府Ruby Triangle重建改造工程中的重要組成部分，受到許多倫敦年輕家庭及剛需置業者的青睞。項目距倫敦橋僅一站之距，亦可輕松直達其他市中心區域，交通十分便捷；毗鄰Burgess Park及各種運動場讓住戶盡享舒適怡然生活；項目是由國際知名開發商Avanton匠心打造，將紐約曼哈頓式紅磚復古格調與現代美學裝飾巧妙融入倫敦生活，公用的辦公空間及娛樂空間盡顯創意活力社區的特點。

上海英國商會

上海英國商會是一個充滿活力的國際企業會員網絡。商會服務以會員為核心展開，維護會員企業共同利益。上海英國商會提倡最佳實踐、分享專業知識，并與會員建立長久的信任和友誼。商會旨在通過建立有意義的聯結發現更多合作機會、助力國際企業在華運營、團結其獨特的商業社區。來自世界各地的會員通過加入上海英國商會，進入到中國最具活力的城市之一 —— 上海。上海英國商會在中國擁有超過250家會員企業，為希望在中國發展的公司和品牌提供最接地氣的本土行業信息，萊坊正是上海英國商會鉑金會員之一。

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