21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐婧 北京報(bào)道

(資料圖)

全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心最新數(shù)據(jù)顯示，RMBS條件早償率指數(shù)已從6月12日的高點(diǎn)0.2155回落至7月7日的0.1718，但仍顯著高于去年同期的0.1059。自2023年2月以來(lái)，該指數(shù)持續(xù)攀升，從2月16日的低點(diǎn)0.0811附近上行至6月中旬的0.2以上。

RMBS條件早償率指數(shù)的成分券由境內(nèi)公開發(fā)行且上市流通的個(gè)人住房抵押貸款支持證券構(gòu)成，旨在刻畫其基礎(chǔ)資產(chǎn)池整體條件早償率變化情況。所謂早償率，是指“在個(gè)人住房抵押貸款中，債務(wù)人提前償付債務(wù)的金額占資產(chǎn)池未償本金余額的占比”。由此可見(jiàn)，該指數(shù)是很好的觀察居民個(gè)人住房貸款提前還款行為的觀測(cè)指標(biāo)。

RMBS條件早償率指數(shù)于2021年10月29日由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心正式發(fā)布，于全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)每個(gè)交易日17:00發(fā)布，基準(zhǔn)日是2020年1月1日。自基準(zhǔn)日以來(lái)，該指數(shù)大部分時(shí)間在0.05-0.15之間波動(dòng)，但卻在今年5月LPR“按兵不動(dòng)”后躍升至20%以上，并于6月LPR非對(duì)稱下調(diào)后有所回落。

對(duì)此，長(zhǎng)江證券研報(bào)分析稱，2022 年以來(lái)按揭貸款提前還貸問(wèn)題受到市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注，核心矛盾是很多居民的存量房貸利率依然較高，和當(dāng)前環(huán)境下投資回報(bào)預(yù)期存在差距。今年以來(lái)提前還貸的需求繼續(xù)增加，導(dǎo)致居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)低迷。近期，高頻反映提前還貸情況的RMBS條件早償率指數(shù)高位回落，預(yù)計(jì)提前還貸的情況有所改善，可能源于此前積壓的需求被逐步釋放。此外，監(jiān)管今年要求銀行嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)性貸款的違規(guī)使用（例如違規(guī)用于提前還貸或置換），也會(huì)限制部分居民的還貸能力。

一位股份行高層人士告訴記者，受市場(chǎng)影響，該行按揭提前還款從2022年開始逐步增長(zhǎng)，2022年提前還款總額714億，略高于投放總額。2023年一季度按揭提前還款規(guī)模再創(chuàng)新高，月均提前還款金額為78億，占全部還款額的82%。按揭貸款提前還款一定程度上增加了貸款規(guī)模增長(zhǎng)壓力，加之LPR下調(diào)后重新定價(jià)也加重了按揭貸款的收益率下行壓力。

不過(guò)，上述股份行人士透露，從今年5月份開始，按揭提前還款情況趨于穩(wěn)定，呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。該行遵循“商業(yè)向善”的原則，積極服務(wù)好客戶的提前還款需求。同時(shí)，加大按揭投放力度，2023年一季度投放已經(jīng)恢復(fù)到三年前的水平。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)旗下專業(yè)研究機(jī)構(gòu)城市與區(qū)域治理研究院研究員蘇志勇日前撰文表示，是否提前還貸需要算好兩筆賬：經(jīng)濟(jì)賬和法律風(fēng)險(xiǎn)賬。

首先要算好經(jīng)濟(jì)賬。一般按揭貸款年限可做到30年，回望過(guò)去30年，通貨膨脹率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了銀行貸款利率。盡管目前通貨膨脹有所放緩，但隨著全球通脹的蔓延，未來(lái)我國(guó)的通脹壓力也可能會(huì)加大，考慮到通脹因素，實(shí)際按揭貸款利率并不高。

不考慮通脹因素，僅從現(xiàn)實(shí)情況看，提前還貸是否合適還要看還款年限、還款方式、資金來(lái)源等因素。按揭貸款還款方式一般分為等額本息和等額本金兩種，等額本息還款期限如果沒(méi)有達(dá)到二分之一（比如20年期貸款還款期限不滿10年），提前還款比較劃算；等額本金還款期限沒(méi)有達(dá)到三分之一，提前還款比較劃算。

從資金來(lái)源上看，如果是閑置資金且沒(méi)有更好的投資渠道或其他消費(fèi)需求，可選擇提前還款；如果是選擇以其他形式的貸款替換，不僅要考慮高額的手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等成本，還要考慮貸款的合法合規(guī)性。另外，按照現(xiàn)行政策，個(gè)人住房貸款利息可按每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)享受個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除，一年有12000元的個(gè)稅扣除額度，這也是購(gòu)房者提前還貸時(shí)需要考慮的因素。

其次要考慮法律風(fēng)險(xiǎn)。目前隨著支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)和銀行流動(dòng)性的寬裕，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等貸款利率持續(xù)走低，一些貸款中介開始借機(jī)以“利率低”“放款快”為誘餌，誘導(dǎo)購(gòu)房者通過(guò)辦理經(jīng)營(yíng)貸作為過(guò)橋資金，償還按揭貸款，這種操作不僅隱含違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，甚至有可能觸犯法律。比如在一些違規(guī)中介機(jī)構(gòu)誘導(dǎo)下偽造營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)流水等信息獲得貸款資格。近年來(lái)，各地金融監(jiān)管部門將經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市列為重點(diǎn)查處對(duì)象，一旦遭到查處，不僅要還清貸款，還會(huì)對(duì)個(gè)人征信記錄造成影響，情形嚴(yán)重的甚至可能觸犯法律。

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