受預供地制度、行業信心仍在低位等因素影響，全國土地市場成交量同比顯著下滑。據CRIC統計，2023年上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為3.5億平方米，較2022年同比下跌29%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。

同時，因為一二線城市成交規模占比增加及重點城市供地質量提升的影響，上半年土地成交平均樓板價為3562元/平方米，比去年同期上漲約14%。

【資料圖】

今年上半年，土地市場的供求雙方均展現出了較為明確的積極性，地方調控政策持續放寬，“雙集中”供地變為“擬供應清單”模式，民企參與拿地比例也有所增加。

但是，在行業“穩地價”和拿地追求“確定性”的兩大基調下，大多數城市都沒有如期完成上半年的擬供應清單，土地成交規模較去年同期進一步走低，即便是土地市場表現較好的一線城市，較2022年同期的土地成交量也出現了較大幅度的下跌。

根據CRIC統計，今年上半年土地成交面積最多的城市是西安，成交面積949萬平米，同比增長9%，其次是石家莊，成交面積633萬平米，同比增46%，杭州以630萬平米位居第三，但與去年同期相比，跌幅高達44%。

上半年賣地攬金超千億的城市有2個，分別是北京和杭州，成交金額為1022億元和1004億元，其中北京的成交金額較去年同期接近持平，微降1%，杭州跌幅則高達33%。

由于今年的預供地清單到2月份才發布，延緩了大多數城市的供地節奏，供求雙方也需要適應新的供地模式變化，不少城市的首批預供地截止時間是在下半年。我們認為，在地方財政壓力和供地計劃完成的訴求之下，今年下半年土地市場交易規模仍然有望邊際改善。

受預供地新規影響，2023年上半年實際入市地塊數量大幅減少，在2022年同期土地成交已經降至低位的水平上，2023年上半年土地成交規模同比進一步下降29%。

與2022年同期相比，各能級城市的土地成交均呈現量跌、價漲的趨勢，但變動幅度略有差異。其中，三四線城市上半年土地成交量價降幅最大，成交規模同比減少29%，成交金額下降23%；二線城市其次，成交建面同比下降28%，成交金額下降24%；一線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為26%和14%。

上半年，樓市增長動能持續放緩，房企現金流并未得到明顯改善，房企的投資策略也高度聚焦核心城市。在此背景下，整體土拍市場熱度有所回升，上半年整體溢價率增至15.5%，較2022年同期上升了6.5個百分點。

在行業銷售規模縮量和價格緩增的大趨勢已經確立的背景下，為保證行業周轉指標的安全性，各城市在近一兩年內減少土地交易量是大勢所趨。同時，預供地新規的變化，也延遲了各城市上半年的供地節奏。

在當前市場筑底修復的階段，房企投資拿地更追求確定性，投資集中的趨勢也愈發明顯，一二線核心城市核心地段的優質地塊在“抗跌性、安全性、流速性”都較為確定，成為眾多房企“搶地”的重心，而多數三四線城市土地依舊無人問津，這也直接導致土地市場呈現“局部火熱、整體偏冷”的格局。

在2022年上半年大多數高庫存城市土地成交量已經降至低位的情況下，今年上半年，不少土地市場關注度較高的熱點城市，如杭州、上海、蘇州、合肥等一二線城市，土地成交反而出現同比下滑。

這些城市在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均較2022年同期下降超過二成以上。

根據杭州發布的2023年國有建設用地供應計劃顯示，2023年杭州的國有建設用地供應計劃總量為5175.09公頃，其中住宅用地956.69公頃，占比18.49%。

上半年，如果算上2022年第五批次的集中供地，杭州共進行了七次集中供地，累計出讓涉宅地66宗，可建面積534.2萬平米，總成交金額953.4億。

今年供地模式從大規模集中供應恢復到“小步快走”的常態化多頻次供地后，杭州涉宅土地的成交反而出現了量價齊跌，處于六年來的低位，成交體量同比下降40.7%，成交金額也同比下降了30.6%。

作為全國范圍內的賣地大戶，杭州的土地出讓金在2019年一度攀高至2677億元，在推行集中供地制度后，2021年土地出讓金驟降至1814億元，2022年超過1900億元。

上海是少數完成了上半年預供地計劃的城市之一，共成交商住辦用地27宗，成交建面218萬平米，同比下滑59%，總成交金額達544億元，同比下滑49%。

在大多數城市上半年土地出讓和成交規模都有所降低時，西安的土地出讓和成交規模卻有所提高。根據CRIC的統計，上半年西安成交土地84宗，規劃建筑面積約949萬平米，同比上升9%；其中涉宅地塊64宗，規劃建筑面積803.55萬平米，同比上漲47.5%。

從實際成交看，西安的土地市場也不可避免地出現冷熱不均與板塊明顯分化的狀態，除核心區域如高新區、長安區的優質地塊被房企爭搶外，其他區域的地塊均以底價成交，外圍如臨潼、高陵、鄠邑等區域持續無宅地供應。

7月4日，西安二批次擬供地清單出爐，共計108宗、7045畝，涉及18個區域，供地數量遠超一批次。從各區域供地宗數來看，高新區宗地數量最多，共計26宗，約占總宗數的24%；浐灞推出15宗共559畝地，占比14%；港務區共計推出9宗559畝地，占比8%。

雖然供應規模持續增長，但西安土拍市場的熱度預計將繼續回落。上半年西安僅有4宗觸頂搖號地塊，其中3宗地塊位于高新區，1宗位于航天新城，另一宗位于長安區。除這5幅地外，上半年西安成交的地塊全部以底價成交。

在當前房企投資拿地邏輯嚴重趨同的情況下，核心城市的土地拍賣競爭愈加激烈，搖號中簽率不斷走低，房企不得不廣泛參與土地拍賣，進一步推高搖號難度。

但是，上半年核心城市優質地塊已應出盡出，在掀起市場的一波熱度后，隨著地塊質量下滑，房企參拍的積極性可能會隨之大打折扣，市場熱度也將隨之回落。這一點從蘇州近期土拍的情況也可見一斑。

今年蘇州首輪和第二輪土拍，不論是溢價地塊的占比還是整體溢價率、環比均有較大的增長，土拍溢價率整體優于2021年和2022年。但是，隨著第三批次供地中核心區域的供應占比下降，除兩宗熱點地塊以外均為低溢價或底價成交，土拍整體成交溢價率僅2.4%，回到2022年前三輪的水平。

基于上半年土地市場的表現，以及中央對于下半年繼續推行穩增長促消費的表態，我們預計，在地方財政壓力和供地計劃完成的訴求之下，今年下半年土地市場交易規模仍然有望邊際改善，但全年土地交易規模仍將維持低位。

從行業中長期發展的庫存安全角度來看，我們認為，2023年全年土地成交同比下降一成左右為宜。

隨著下半年土地財政和供地計劃壓力的進一步顯現，供給側在盈利空間方面的調整將更加符合市場預期，土地供應規模增加與盈利空間寬松將同步到來。

在此背景下，房地產企業有望迎來更多的拿地機會，我們建議，可重點關注深耕城市原先盈利空間一般、周轉預期尚可的近郊板塊。

但下半年整體土地的溢價率將有所下降，尤其是大多數城市的第二、三輪預供地清單臨近截止日期，隨著更多素質一般的地塊進入土地市場，三季度零溢價或低溢價成交的土地將有所增加，與之相應的是，流拍率指標也會出現上升。

來源：丁祖昱評樓市，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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