21世紀經濟報道記者李莎 北京報道6月30日，北京、深圳、杭州、武漢、廈門等城市進行了土地出讓， 22個集中供地城市上半年土拍就此收官。

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中指數據顯示，截止到6月30日，今年上半年22城共推出住宅用地規劃建筑面積5388萬平方米，同比下降39%；成交面積3898萬平方米，同比下降34%；土地成交平均溢價率為8%，地價觸頂和底價成交占比分別為40%和49%。整體來看，上半年22城宅地供應縮量趨勢未減，成交面積也明顯下降，得益于優質地塊供應增加，部分城市整體熱度尚可。

上半年22城土拍市場有哪些特征？哪些城市表現更好？都是哪些房企在拿地？下半年土地市場將如何走？21世紀經濟報道記者盤點后發現，今年上半年土拍市場冷熱不均非常明顯，上海等城市地價上限成交占比在60%以上，但也有部分城市土拍普遍底價成交。

供需縮量

“總體來看，盡管部分核心城市土拍市場熱度較高，但受弱能級城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。”中指研究院土地市場研究負責人張凱在分析上半年土地市場時談到。

受預供地新規等因素影響，上半年實際入市地塊數量大幅減少，土地成交規模大幅走低。克而瑞數據顯示，在2022年基期土拍已降至低位的水平上，今年上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為3.2億平方米，同比較2022年同期下降25%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。

在市場銷售轉暖不明顯、企業融資承壓背景下，企業拿地開始向核心城市聚集，上半年北京、上海、南京、成都、杭州等地再現“搶地潮”，十數家甚至數十家房企競逐某一地塊的情況時有發生。但“高熱”的僅停留在局部，整體來看，與全國土地市場類似，22城上半年土拍也呈現出明顯的“供需縮量”特征。

據中指數據，在供應方面，上半年22城共推出住宅用地規劃建筑面積5388萬平方米，同比下降39%，除了長春、武漢在低基數下同比保持增長外，其余城市推地面積都有不同程度下降，其中合肥、廈門、成都、福州、長沙、青島、重慶、無錫等城市推地面積下降超50%。

究其原因，一方面，新房銷售的不確定性直接影響政府推地和企業拿地的積極性，二季度開始新房市場銷售熱度下降，地方政府推地仍較謹慎。另一方面，這也與供地新規有關，在取消全年供地次數限制，推出擬出讓地塊清單公布制度，以及強調去化周期長、土地流拍率高、需求不足城市應適當控制宅地供應規模等新要求下，22城上半年土地供應呈現明顯的“多頻少量”特征。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄向21世紀經濟報道記者表示，去年以來，土地市場熱度走低，城投托底拿地現象頻現，出于提升土拍效率，降低流拍概率，提振土地市場活力考慮，“多頻少量”的供地方式受到各城市青睞。不僅如此，這樣的供地方式也可以為房企在土拍前進行深入研究和成本測算爭取更多時間，同時減輕拿地資金壓力、更加聚焦優質地塊，旨在提升房企拿地積極性。

盡管如此，受土地供應縮量、企業審慎投資等因素影響，上半年22城宅地成交縮量態勢未改。中指數據顯示，上半年22城住宅用地成交規劃建筑面積3898萬平方米，同比下降34%。除南京、天津、武漢、無錫和長春之外，其余17城成交面積均有不同程度減少，其中合肥、廈門、福州、寧波、上海、青島和沈陽同比降幅超50%。

如果說核心城市是房企補倉重點，那一線城市就成為“必爭之地”。但從成交情況來看，中指數據顯示，北京、上海、廣州和深圳上半年成交面積分別為248萬平方米、199萬平方米、248平方米和76平方米，同比分別下降19%、55%、5%和29%。整體來看一線城市成交面積同比下降31.2%，土地出讓金同比下降15.6%。

對此，張凱向21世紀經濟報道記者表示，一方面成交與供應相關，盡管一線城市投資的安全邊際更高，但從土拍情況來看，房企重點關注的仍然是核心區域地塊，因此今年各地政府均縮減了郊區地塊的供應，再加上供地方式調整后個別城市推地節奏慢于去年，以及地方政府出于減少流拍的考慮，上半年總供應量亦隨之減少。

另一方面，今年2-3月房地產“小陽春”過后，市場熱度未能持續，也在一定程度上影響了房企在一線城市的購地積極性。

從面積來看，上半年集中供地城市供需兩端整體發力不足。但轉向價格視角，為吸引房企參拍，多數城市優質地塊供應增多，四成宅地觸頂成交，但分化也在加劇，近半土地底價成交。

中指數據顯示，22城上半年土地成交平均溢價率為8%，地價達上限成交占比40%，底價成交占比49%。上海、杭州、合肥、福州地價上限成交占比均在60%以上，北京、杭州部分地塊創下近幾年土地參拍企業數量記錄；與此同時，廣州、青島、濟南、天津、福州等核心區地塊企業參與度高，而非核心區地塊多底價成交，板塊間分化明顯；無錫、鄭州、沈陽、長春普遍以底價成交，土拍情緒持續低迷。

誰在拿地？

“北京市場比較安全，拿地競爭也很激烈，熱門地塊需要搖號，能否順利拿到地，運氣占了很大成分。”7月5日，某房地產央企投資經理向21世紀經濟報道記者表示。盡管資金相對充裕，參拍地塊眾多，但今年上半年其所在房企在北京市場上僅收獲一宗宅地。

盡管如此，央國企仍是22個集中供地城市的拿地主力軍。據中指監測，今年上半年，央國企在22城的涉宅用地拿地金額占比達到58%。相較去年，今年上半年央國企拿地金額占比提升21個百分點。

央國企融資成本相對低，資金優勢明顯，近兩年在集中供地城市拿地占比高，今年上半年在北京、深圳、廈門、福州、武漢、青島等地拿地金額占比超80%。與之相對，去年同樣頻現于土地市場上的地方城投公司，今年上半年拿地明顯乏力，今年上半年以城投公司為主的地方國資企業拿地金額占比下降33個百分點，拿地金額占比僅9%，降幅明顯。

對此，張凱認為是多因素作用的結果。一方面，去年第四季度財政部發布126號文，明確“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”，近期審計署所發布報告通報稱，2022年70個地區通過“自賣自買”國有資產、虛構土地交易等方式虛增財政收入。在政策嚴控背景下，短期內不會進入實質開發階段的地塊，地方政府更傾向于不供應，而不是請地方城投公司進場托底。

另一方面，年初土拍的地塊通常可以在年底之前開盤銷售，從而實現當年回款，為房企提供銷售業績，因此市場化運作房企更傾向于在上半年拿地，推高了上半年的土拍熱度。除此之外，上半年各個城市推出的核心區域地塊普遍較多，對市場化運作房企吸引力比較大，需要城投進場托底的地塊則相對偏少。

時間進入7月，今年22城集中供地下半場已經啟幕，房企又開始新的角逐。7月3日，廈門2宗地以42.95%的平均溢價率成交；7月4日，廣州和重慶分別有2宗地底價成交；7月5日，長春4宗涉宅用地成功出讓。

當前房地產市場繼續承壓，張凱判斷下半年22城土地市場熱度或將繼續回落。

“從目前情況來看，政策定力仍較強，短期內出臺強力刺激政策的可能性較低，房企沒有成交規模快速回暖的預期，也就不會在短期內加大力度補倉土儲。”張凱說。

而從土地供應的角度來看，張凱談到，部分城市上半年發力供應優質地塊后，滿足推地條件的優質地塊的存量不多，預計下半年地塊優質程度將有所下降，對房企吸引力相應減弱。除此之外，從歷史情況看，受到春節等影響，近五年全國300城下半年推出的土地平均規劃建面較上半年增加42%，由此推測今年下半年土拍的競爭激烈程度將有所減弱。

陳霄則認為，整體來看，下半年土地供應節奏或將快于上半年。與此同時，土拍市場遵循整體趨穩、局部火熱的特征，重點一二線城市仍處于熱度“領頭羊”。在行業調整周期內，房企布局策略也隨之改變，穩健型城市依舊是房企的首要選擇。

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