南方財經全媒體記者翁榕濤實習生曾日麗 廣州報道

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6月29日，戴德梁行召開2023年上半年度房地產市場回顧及展望新聞發布會，解讀廣州商業物業市場的復蘇步調，探討市場多元化的發展趨勢。

回顧上半年，廣州寫字樓市場迎來復蘇，甲級寫字樓凈吸納量由負轉正，但新增供應集中入市等多方面因素疊加，仍然推動全市空置率持續上升。

在零售市場方面，餐飲業態強勁復蘇，商業品牌拓店積極性回歸推動各商圈購物中心入駐率提升，全市空置率在連續四個季度的上升之后迎來首次回落；在投資領域方面，中國房地產投資信托基金C-REITs今年迎來擴容，促進完善消費基礎設施的投資閉環，推動當前存量市場條件下的提升與轉型。

廣州迎來寫字樓“供應潮”

今年琶洲商務區的甲級寫字樓項目完成竣工驗收并集中投入使用，推動上半年廣州甲級寫字樓市場新增供應增加，推動上半年廣州甲級寫字樓市場新增供應達39.8萬平方米，是過去五年同期水平的最高值。

戴德梁行廣州企業服務部主管梁振聲表示，“隨著多個新增優質物業進入市場，新增供應為整個市場帶來了更多的選擇，但也導致市場競爭進一步加劇。在這種情況下，全市空置率延續上升趨勢至18.0%。”

據戴德梁行統計，今年上半年全市平均租金持續走低，降至每月每平方米161元，同比下降了7.6%。

“對于租戶而言，當前充裕的供應量將提供更多的辦公空間選擇，同時考慮到經濟運行仍處于恢復期，租戶保持謹慎態度，并更注重降本增效。在此情況下，業主也在不斷調整租賃策略、放寬議價空間，因此可明顯看到市場競爭正在加劇。由于整個市場的觀望情緒，全市空置率水平仍在持續向上增長。”梁振聲表示，短期來看，由租戶主導的市場現狀或將延續，成本控制依然是多數企業關注的重點，性價比高的辦公空間更受市場青睞。

在零售市場方面，廣州商業零售市場持續復蘇。戴德梁行統計數據顯示，1-4月廣州全市社會消費品零售總額同比增長8.2%，比1-3月提高了2.7個百分點。

據戴德梁行廣州研究部助理經理汪驪珠介紹，隨著餐飲業態強勁復蘇，熱門商業品牌拓店的積極性有所回歸，帶動各商圈購物中心的入駐率提升，全市整體空置率在經歷過去四個季度的上升之后，在今年第二季度回落至7.0%。

盡管消費市場逐漸恢復，但商家依然關注成本控制，“多數業主采取降低租金、增加免租期等積極策略以提高出租率，全市平均租金同比下降3.3%至每月每平方米750.3元。而核心商圈的優質項目憑借其優越的區位和成熟的運營能力持續引進新品牌。”汪驪珠說。

數據顯示，降本增效已經成為了大多數企業的主要需求。從行業需求來看，專業服務業和金融業的需求表現相對穩健，其中專業服務業是上半年廣州全市租賃成交的最大主力，占據全市租賃成交總面積的27.6%。消費市場的復蘇推動貿易和零售業需求回升，成為上半年市場需求的第二大主力。

對此，梁振聲進一步分析：“降本增效是上半年需求端的關鍵詞。今年有很多租戶大面積續租的案例，他們大多數能獲得更為優惠的租金和靈活的條款；在一些搬遷案例中，租戶也在調整租賃面積，使得辦公空間更為緊湊實用，同時要求業主給予定制裝修補貼等。一些小面積的租賃需求也能獲得較大的價格談判空間。”

據統計，今年1-5月，全市新登記經營主體21.2萬戶，同比增長19.8%。營商環境的持續優化不僅有利于經濟的高質量發展，也是租賃需求回暖的重要基礎。供應方面，隨著過去兩年延期交付的項目陸續入市，廣州甲級寫字樓市場預計將在今年迎來供應高峰。

梁振聲指出，預計今年廣州還有43.4萬平方米新增供應商業物業投入使用，“今年4月份以后，整個市場的活躍度有所減緩，整體市場的回調仍然需要宏觀經濟的穩定恢復和營商環境的持續優化，對于企業來說會有更大的動力；另外一方面，專業的運營能力也是在新時代贏得客戶的一個非常關鍵的因素。”

戴德梁行廣州公司總經理羅進良表示，“大量的新增供應將為租戶帶來更多辦公選擇，但同時也會導致市場競爭加劇。廣州市場已進入新存量物業時代，當前環境尤其考驗商業運營企業的內功，需要運營企業有敏銳的市場觸覺，加上專業的運營能力，并且迅速調整策略，才能贏得最優質的客戶。”

根據戴德梁行調研結果，消費者對生活方式、文化娛樂、健康養生等方面的消費的支出在逐漸增加。

C-REITs加速擴容

在房地產市場投資領域，中國房地產投資信托基金C-REITs今年迎來擴容。

回顧發展歷程，三年以來，C-REITs發展迅速。2021年6月，首批C-REITs上市。今年6月，市場累計發行C-REITs產品27只，總市值已經達到850億元，底層資產覆蓋產業園區、高速公路、保障性租賃住房等多種關乎國計民生的重大基礎設施。

戴德梁行廣州估價及顧問部董事何肇烜指出，“今年C-REITs迎來快速發展期。一方面是底層資產在寬度上進行了擴容，今年3月增加了增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs；另一方面是深度上的擴容，今年6月，有4只已上市的C-REITs進行擴募，而且擴募后的C-REITs也已經成功上市了。整體來說，C-REITs從寬度和深度方面都進行了提速。”

今年3月24日，C-REITs監管部門發布了相關文件，支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，以及保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

對此，何肇烜補充，“消費基礎設施作為居民消費行為的主要承載空間，在我國存量較大。優質的消費基礎設施產權清晰、經營狀態良好、能持續產生穩定的經營現金流，與REITs底層資產的要求高度匹配。”

日前，住建部黨組書記、部長倪虹發表《譜寫住房和城鄉建設事業高質量發展新篇章》，其中提到“建筑業是最重要的實體經濟”。何肇烜對此表示，商業類的資產與C-REITs產品高度匹配，“消費基礎設施REITs契合我國擴內需促消費的政策方向，也契合國有企業盤活存量以及高質量發展的目標。”

展望未來，何肇烜指出，“根據相關統計，目前國內購物中心的總存量已經超過了5億平方米，根據研究部的專題研究，全國16個重點城市高質量零售物業的存量已經超過了1億平方米，是一個非常龐大的市場，保守估計超過萬億元級別。”

何肇烜表示，“消費基礎設施的C-REITs成功發行之后，預計可以為產業鏈的相關參與者帶來一定好，對原始權益人來說可以優化零售物業持有人資產負債表；在資本市場角度，引入消費基礎設施REITs或可以改善REITs市場供不應求格局；對投資者而言，消費基礎設施REITs可以提供風險收益適中的投資產品選擇。”

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍則表示：“從美國、新加坡等國外成熟REITs市場來看，消費基礎設施一直是最主要的底層資產類型之一。這次擴容，有利于完善消費基礎設施的投資閉環，促進消費基礎設施運營管理水平的提升，促進消費拉動內需；同時，C-REITs將迎來新的資產類型，豐富投資人的投資選擇。”

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