本報（chinatimes.net.cn）記者馮櫻子 北京報道

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6月27日，端午節假期過后，北京工作的楊女士在朋友圈里看到地產中介發的好消息：房貸利率降了！

但她還是決定當天聯系貸款經理，預約提前還貸。很快她得到回復，貸款經理幫她約到了三個月后，即9月25日還款。

“雖然等的時間久一點，但心里感覺輕松多了。”楊女士在接受《華夏時報》記者采訪時介紹，她2020年在老家蚌埠買了一套兩居室，此時的貸款利率為5.88%，幾乎是最高點，而LPR的下調對于她這種存量客戶不過“杯水車薪”。

6月20日，時隔9個月，貸款市場報價利率（LPR）迎來下調，隨后多城市個人住房按揭貸款利率相應調整，新發放貸款普遍跟隨LPR下調10個基點。

新發房貸利率持續降低的同時，存量房利率調整幅度卻很小，即使選擇了浮動利率，一般也要在LPR基礎上加點后定價。

《華夏時報》記者在調查中發現，在2019年至2021年間多地房貸利率連續多輪上漲，不少購房者貸款利率超6%，LPR需要加100個基點以上。

而眾多處在利率高位的購房者們正在尋找減少貸款利息的方式，有的“轉貸”公積金，有的則鋌而走險用低利率經營貸、消費貸置換房貸。

提前還款依然要等三個月

“三年前想著怎么把錢花出去，認為留在手里就會貶值，所以給自己買了一套老家的房子。經過疫情三年，現在只想把錢存下來。”楊女士在北京有一份穩定工作，雖然不擔心失業，但過去一兩年，不斷減少的績效工資還是讓她感到存錢的重要性。

為了能最大程度“留下錢”，曾經崇尚消費主義的楊女士開始學習如何理財，但效果并不理想。

“基金剛剛能回本，現金類產品利率2%左右，一年期以上理財收益3%。”楊女士表述，她怎么也沒想到，收益最高的竟然是一筆剛剛到期的定期存款，但就在本月初，存款利率也降了。

由于沒有更好的投資途徑，自春節以來，楊女士一直有提前還貸的想法，但在端午假期之前，她始終猶豫不決，最終讓想法落地的助推器正是銀行房貸利率的下調。

“我買房時利率是5.88%，2021年漲到至6.10%，現在同一家銀行利率已經降到3.9%。”她為《華夏時報》記者算了一筆賬，自己在蚌埠當地城商行貸款近50萬元，期限為25年，每月還款3300元左右，如果按照目前新發放貸款利率計算，同樣金額同等時間，每月可以少還740元，25年共計節省約23萬元。

她調侃自己為“大冤種”，雖然隨著LPR下調，存量房貸利率也會下降，但調整不僅有滯后性，幅度也并不大。

經過此前兩年的調整，楊女士目前房貸利率為5.53%，每個月可以少還款金額不到30元，因此她決定“攢幾年再苦幾年，先把商貸還上，減少利息支出”。

2020年8月，存量貸款定價基準轉換也如期完成。根據央行披露的數據，94%的存量個人房貸轉換為參考LPR定價。根據合同約定，存量房貸客戶每年的實際房貸利率與利率重定價日前最近一期的LPR有關，但需要注意的是，加點部分不發生變化。

在2019年至2021年，房貸利率曾經歷多輪上漲，根據合同規定，此時眾多購房者房貸利率要在LPR基礎上加超過100個基點，尤其在2021年，多地銀行貸款年利率上行破6%。

“我的貸款利率相當于LPR加125個基點，還看到有網友要加157個基點，LPR下調后利率還是很高。”楊女士如是說。

消費貸、經營貸置換房貸

與楊女士面臨同樣情況的不在少數，但不同的是，周先生選擇“鋌而走險”，用消費貸置換高利率房貸。

“知道是違規，但只要用消費貸置換房貸，就能省下一筆錢。”周先生形容他們是站在山頂上的一批人，他向《華夏時報》記者介紹，今年很多銀行工作人員打電話或發短信推銷消費貸，利率真的很低，而自己前兩年買房時的貸款利率高到離譜，對比之下就心動了。

周先生介紹，他在一家股份制銀行華東地區某支行網點申請的消費貸，利率3.4%，等資金到賬后將所有錢取現存入朋友的卡中，再轉到自己還款的銀行卡里。

“銀行的宣傳中還有利率更低的產品，大概2.85%，但我沒申請到額度。”不過，周先生對目前消費貸利率已經很滿意了，他對記者說，“3.4%的利率置換6.1%的利率，怎么算都合適。”

《華夏時報》記者調查中發現，除了用消費貸置換房貸，還有不少購房者用經營貸置換，相比于前者，個人經營貸利率普遍更低，其中更是催生出了“轉貸”中介業務。

實際上，監管部門一直明令禁止“經營貸”“消費貸”違規流入樓市。按照監管規定，銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，銀行若發現經營貸、消費貸資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任。

上海金融與發展實驗室主任曾剛表示：“信貸資金違規進入樓市，一直是金融管理部門嚴格監管的領域。一旦發現貸款被挪用于房地產領域的，將會立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。同時，也會對借款人的征信帶來影響。”

此外，一名銀行工作人員也對《華夏時報》記者提到，操作短期貸款來置換長期的住房貸款，看似“省錢”，但其中風險很大，多數經營貸、消費貸合同1至3年就要續簽一次，如果銀行抽貸，客戶會面臨較大資金周轉壓力。

“而且誰能保證未來利率都這么低呢？”同時，上述工作人員提到。

“最怕抽貸和拒絕續貸。”對此，周先生也有所擔憂，他告訴《華夏時報》記者，所幸自己貸的資金并不多，希望近幾年能盡快將貸款還上。

商貸轉公積金或成趨勢

或許是比楊女士和周先生都“幸運”一些，家住吉林的李楠在6月中旬剛剛成功辦理了“商轉公”。所謂“商轉公”即將購房者商業貸款余額轉為住房公積金貸款。

“從遞交材料到完成辦理，一共用了40多天，感覺很順利。”至此，80后李楠房貸利率從原來的4.8%降到3.1%，他告訴記者，自己收入漲幅空間不大，現在感覺壓力小了很多。

今年2月剛剛離婚的李楠認為，這是他近期最“走運”的事情，他特別提醒，如果是離異的情況，需要帶離婚證，是否需要離婚協議書可以咨詢當地銀行，其中協議書標注出的撫養費金額算個人負債，也要計算審核。

“幸好自己的收入夠，貸款總額也不算高，撫養費并未影響審核進度。”李楠表述，“以后每月可以少還500元，雖然看起來不多，但畢竟要還20年，至少能省下一輛車錢。”

《華夏時報》記者從吉林市住房公積金管理中心網站看到，2022年11月29日，該地區推出商業性個人住房貸款轉住房公積金貸款的試行辦法。

此外，近兩年，陜西、江蘇、云南、廣西、河南、安徽、湖南等多省的三四線城市密集發布了“商轉公”新政，符合條件的購房者可將較高的商貸利率轉化為更低的公積金利率，降低月供成本。

一般而言“商轉公”可以選擇“先還后貸”方式或者“抵押權順位”方式。其中，“先還后貸”是指，公積金中心同意“商轉公”后，購房者以自籌資金還清商貸并辦理相關手續后，公積金中心再發放貸款。

“順位抵押”模式是指借款人未結清商業貸款，原銀行同意順位增加公積金中心為該房屋第二抵押人，公積金中心發放貸款用以償還借款人的商業貸款，還清后解除原商業貸款抵押。

“有些地方只能先還后貸，但吉林可以二者之間選擇，我直接在銀行辦理抵押權順位，就不需要過橋資金了。”李楠補充道，這也是他感到“幸運”的一點。

此外，對于北京地區的情況，《華夏時報》記者從住房公積金管理中心網站回復中獲悉，目前北京不能辦理“商轉公”業務。

將商業貸款改為公積金貸款，實際上是銀行與公積金中心的一種債權轉讓行為，公積金貸款與商業貸款是兩種不同的貸款。貸款的資金主體、對象、利率、審核、擔保等方面存在很大差異。

住房公積金管理中心方面透露，個別省市開辦“商轉貸”業務，主要是因為其住房公積金個人貸款率、資金運用率相對較低，而北京住房公積金個人貸款率、資金運用率一直位于高位，故暫不符合開辦商貸轉公積金貸款業務的條件。

存量貸款利率之爭

在楊女士看來，利率下行的趨勢不會改變，至少在短期內，存量房貸利率與新增房貸利率差距會越來越大，而房價卻不上漲，提前還貸也是“高位”購房者的一種自我心理安慰。

今年初以來，大批存量房貸客戶在互聯網平臺上呼吁下調存量房貸的加點數，同時也有不少專業人士支持引導銀行適度下調存量房貸利率。

在招聯首席研究員董希淼看來，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用。

他對《華夏時報》記者表示，首先有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展；同時有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規“轉貸”行為，為銀行留住優質的房貸客戶；此外有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。

知名經濟學家任澤平也提出，存量房貸利率下調，利好宏觀經濟，有助于提振消費信心、擴大內需，促進中國經濟復蘇，將推動購房信心恢復，使消費者打消房貸利率未來可能繼續下行造成損失的顧慮，有利于房地產行業穩定。

但也有業內人士認為，存量房貸利率的調整需謹慎，其中直接降低存量房貸利率對銀行業的影響不容小視。

截至2022年末，居民住房貸款規模已高達38.8萬億元，占各項貸款比例約18%，在如此龐大的貸款面前，存量房貸利率的調整，對于銀行的收入、息差等指標都會產生較大影響。

就目前而言，銀行息差已經“處于警戒區域”。而更讓業內顧慮的是：存量房貸利率下調，真的能起作用嗎？

民生證券首席宏觀分析師周君芝曾在研報中指出，調整存量房貸利率是“治標”不“治本”。

研報中分析，降低存量房貸利率并不能解決居民部門縮表的問題。下調存量房貸利率可以抑制“借新還舊”的違規操作，但在經濟增長尚未企穩，資產收益普遍低迷的情況下，居民仍有提前還貸的沖動。

此外，有分析人士表示，消費貸、經營貸違規流入樓市是個長期的問題，如果試圖通過縮小房貸和經營貸之間套利空間，從而遏制居民的套利行為，那如果未來經營貸繼續下行，房貸是不是還要跟降？

如果存量房貸利率下降，你還會提前還貸嗎？對于這個問題，楊女士思考良久卻無法給出確切地答案。

“這算是一種契約精神吧。”楊女士對《華夏時報》記者說，雖然心里也會不平衡，但交易就是買定離手，總之她當下想的是“把錢還完，心里就徹底踏實了”。

責任編輯：孟俊蓮 主編：張志偉

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