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廣州市交通規劃研究院有限公司總工程師教授級高級工程師徐士偉：粵港澳大灣區科技走廊頂點

剛剛，荔灣蕙蘭苑地塊被保利以總價142868萬元拿下，折合樓面價27113元/㎡（扣除配建）。

(資料圖片僅供參考)

地塊位于荔灣區浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號線坑口站、花地灣站，交通和生活配套都比較便利。

地塊俯瞰（圖源：房天下廣州）

蕙蘭苑、紫蘭苑地塊航拍圖

配套方面，周邊有坑口小學、鴻圖苑小學等教育設施，以及中醫藥大學熱帶醫學研究所中西醫結合醫院等醫療衛生設施。

商圈方面，項目2.5公里范圍內有白鵝潭萬象城、太古匯兩大商業地標（均在建）。

項目本身地處萬科打造的一平方公里美好生活區。規劃約30萬平方米辦公、18萬平方米集中商業、4.5萬平方米濱水空間、17.6萬平方米公共開放空間，兩所九年制學校、城市級養老服務中心、地標級總部辦公區、超鏈TOD……

地塊出讓面積11057㎡，容積率4.9，最大建筑面積54180㎡，起始價140868萬元，起始樓面價26000元/㎡。

地塊要求：

1.無償配建地塊內9班幼兒園（含托兒所），建面2820㎡。

2.無償配建地塊中的其它商業設施計容建面750㎡。

3.配建花地大道—浣花路環形人行天橋，其中天橋建設費用由土地競得人承擔人民幣2000萬元。

4.無償配建市政道路用地（5789㎡）、綠化用地（870㎡）。

5.裝配式比例70%。

參考地價：兩宗地周邊2公里范圍內，近兩年成交2宗涉宅地：

參考房價：周邊目前有多盤在售、待售，帶裝修在售售價在4.8-6.7萬/㎡之間。

周邊新房售價

保利加碼花地灣

據悉，保利有個舊改項目在花地灣——荔灣東漖村舊改，是早在2012年5月，東漖村就與廣東保利置業有限公司簽訂了城中村改造協議，至今已超10年。

整個東漖村舊改項目總建筑面積超120萬㎡，體量也不小，于2014年正式開工建設。地塊一共分三期開發，第一期保利西悅灣沁園在2016年就開賣，早已售罄；二期保利西悅灣觀瀾組團去年年底也清盤，最高網簽價破5字頭；三期項目名更改為保利錦上印。

其中，保利錦上印，距離地鐵1號線坑口站約900米。該項目商業、住宅地塊分塊開發，低密度。項目總建面約28萬㎡，住宅在北，商業配套在南。

北地塊為15棟住宅樓，除了兩棟是23層，其余都是32層，預估綜合密度在3字頭；不久前新規劃還調整了小區商業布局，在三期南面新增2棟21層的商業辦公樓。

來源：廣州市規劃和自然資源局

值得一提的是，該宗地與屬于廣信資產包中的資產，2017年6月，為了拿下這個資產包，有8家房企（萬科、碧桂園、保利發展、中國海外發展、越秀地產、信達地產、華潤置地、華發股份）交了46億元的競買保證金，保利也在其中之一，只不過最后惜敗于加價100多億元的萬科。

對于如何拆解、盤活這個總出讓價高達551億元的資產包，萬科并無前例可循，其一舉一動也因此備受關注。于6月19日，廣信資產包的開發主體——廣州市萬溪企業管理有限公司（以下簡稱“廣州萬溪”）對中國房地產報記者表示，紫蘭苑、蕙蘭苑是因為歷史用地手續未完善，才通過收儲的方式盤活，目前也只有這兩塊地是這種情況。“這不是地塊的主要盤活方式，廣信資產包大部分是盤活后自主開發。”該公司透露，除了目前在售的2個項目，今年預計還會有3個新盤上市銷售。

對于政府收儲這種盤活方式，一位了解廣信資產包的業內人士認為也不難理解。“這種大項目的解題本身就是一級開發和二級開發結合在一起，當一些項目前期有很多利益主體糾纏在一起時，走土地收儲再拍賣，原業主方獲得土地出讓金返還是比較便捷、高效和干凈的處理方法，也很正常。”例如，紫蘭苑、蕙蘭苑這兩塊地都是跟當地的村集體、政府單位等有著若干難以厘清的關系，“萬科要繼續開發勢必會有各種矛盾，令項目的經營預期受到干擾，由政府出面收儲會簡單一些。”

蕙蘭苑位于紫蘭苑的西側，也是個小型地塊，占地面積約1.77萬平，建筑面積約5.4萬平，起拍總價約14.1億元，折合樓面地價2.6萬元/平。

5年對賭行至中局

隨著紫蘭苑、蕙蘭苑地塊的拍賣，另一些問題也浮出水面。包括，6年來萬科到底盤出了多少貨量，跟投資者的5年對賭進展如何等。

紫蘭苑地塊外圍，工人正在搭建腳手架。（圖源：中國房地產報）

引入投資者是萬科盤活廣信資產包的重要一步。2020年6月30日，7家企業發起了中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃，收購廣州萬溪50%股權，萬科得以收回前期投入的390.4億元資金。

當時，萬科總裁祝九勝表示，這個資產包占用的資金量確實比較大，對整個集團資金的占用、效率肯定會產生壓力，從一開始，萬科就希望跟外面合作。他直言，這個資產包的盤活進度和投標時的預期是有差距的，畢竟累積了20年的困難，憑借3年時間就想獲得根本性解決，還是有挑戰、有難度的。例如，截至2020年6月30日，廣信資產包的土地清收率僅達到46%，還有約1500宗執行案件和外部債務待解決。

為確保交易的公允性，雙方簽訂了一份對賭協議，約定未來5年內萬科若無法取得不少于210.98萬平方米權益計容建筑面積的批復文件，新股東可要求萬科回購股權或自行轉讓給第三方。

截至目前，萬科未公開披露過已取得多少權益計容建筑面積的批復文件。年報中只有這個項目每年的開工、竣工規劃，雖然2019年萬科就已擬訂了當年的開工計劃，但實際開工是在2020年。2022年的年報顯示，該項目至2022年末的儲備面積有134.12萬平方米。

至于這些儲備面積是否都已拿到批復文件，廣州萬溪表示不方便透露。

而該業內人士則表示，在引入戰投前，廣州萬溪經過三年的摸查，已經對資產包里的資產有了清晰的處理方向，且有信心盤活不少于210.98萬平方米權益計容建筑面積的土地。“從目前來看，完成這個對賭的約定沒有太大問題。”

除了資產規模，資產的盈利能力也是萬科當初勇于出手的一個考慮因素。按照整個資產包551億元的總價，以及211萬平方米的規劃建筑面積計算，土地成本約2.6萬元/平方米。“這么大體量的項目，很難通過簡單的模式測算土地成本，但是萬科對這個項目的盈利預期還是比較樂觀的，6年前周邊才賣4萬元/平方米都有得賺。”上述業內人士表示。

據了解，經過了4年多的土地盤整，廣信資產包直到2021年3月才開始推出新項目上市銷售，包括位于白云區的萬科喜悅里和花地灣的萬匯天地·金域曦府。其中，萬匯天地·金域曦府是荔灣區2022年的銷冠，當年賣出了1328套房源，銷售額超過74億元。目前該項目的銷售價格為4.8萬元/平方米至5.8萬元/平方米。

萬匯天地·臻園是今年“五一”前開售的，開盤當天便賣了12億元，項目總貨量有1400多套，售價6萬元/平方米至6.8萬元/平方米。萬匯天地·朗庭目前也已開始接受客戶登記。據廣州萬溪介紹，今年廣信資產包將上市的新項目還有白云區的萬科瑧山府以及越秀區的萬科瑧樾府。

來源：廣州公共資源交易中心、中國房地產報、好地網廣東、房天下廣州等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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