作者 | 劉玉嬌

編輯 | 梁秀杰

責(zé)編 | 韓瑋燁

(資料圖片)

做企業(yè)不能像玩游戲一樣，隨心所欲地按暫停鍵。

近兩年，受“雙減”和疫情的雙重影響，北京海淀區(qū)附近商圈成為企業(yè)退租重災(zāi)區(qū)，寫字樓空置率不斷攀升，使該區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)低迷，同時(shí)也讓眾多業(yè)內(nèi)人士懷疑其后續(xù)的可持續(xù)性。在眾多企業(yè)還在觀望時(shí)，創(chuàng)富港選擇了逆流而上，在魏公村核心區(qū)域甲級(jí)寫字樓拿下了共三層、超2000平空間，改造為聯(lián)辦空間。

魏公村雙興8座聯(lián)合辦公空間，也因此見證了創(chuàng)富港在市場(chǎng)寒冬之下的逆勢(shì)擴(kuò)張。

創(chuàng)富港雙興8座聯(lián)合辦公空間

圖片來源：睿和智庫(kù)

曾經(jīng)的新東方，現(xiàn)在的聯(lián)合辦公空間

今年2月底，位于北京市海淀區(qū)魏公村街1號(hào)3F-5F的創(chuàng)富港雙興8座聯(lián)合辦公空間就達(dá)成90%以上出租率，正式度過了爬坡期。截至2023年6月8日，空間出租率以達(dá)到98%，接近滿租，成績(jī)喜人。

該聯(lián)合辦公空間面積超2000平，共3層。據(jù)了解，在創(chuàng)富港入駐之前，新東方剛剛因“雙減”政策影響而縮減租賃面積，從上述樓層退租。空間上，其產(chǎn)品定位為可容納2-10人的封閉式獨(dú)立辦公空間，共計(jì)160余間。其中，3人間為主力產(chǎn)品，房間數(shù)占比約40%，其余產(chǎn)品以3人間為中線，隨人數(shù)增加或減少占比減少。

圖表：聯(lián)辦空間基本信息

信息來源：公開信息，睿和智庫(kù)整理

在公區(qū)方面，配備免費(fèi)飲水機(jī)、文印機(jī)、洽談區(qū)、書吧等配套。同時(shí)，還配有會(huì)議室（擁有投影儀、白板等）供入駐企業(yè)使用。值得注意的是，項(xiàng)目整體公區(qū)面積并不大，屬于麻雀雖小五臟俱全型。在滿足入駐中小微企業(yè)服務(wù)需求的同時(shí)，盡量減少公攤面積，明顯可以提升租金的性價(jià)比。

在租金方面，整體辦公空間為精裝修，單個(gè)工位價(jià)格約為800-1000元/月，費(fèi)用包含水電及物業(yè)費(fèi)，具體以3人間12平米，3000元/月的租金計(jì)算，折合租金為8.3元/平米/天。在房間面積方面，人均面積約為4平方米，單個(gè)空間并不擁擠。

而在租期方面，創(chuàng)富港提供的最短租期為1年，最長(zhǎng)則約10年，與創(chuàng)富港租賃該空間的年限相同。

該空間的優(yōu)勢(shì)主要有以下三個(gè)方面：

首先位置優(yōu)異。該辦公空間位于北京市海淀區(qū)魏公村商務(wù)圈，臨近4號(hào)線魏公村地鐵站，周邊具有豐富的甲級(jí)寫字樓、頂級(jí)大學(xué)資源，商務(wù)及學(xué)院氛圍濃厚，商業(yè)環(huán)境趨于成熟。據(jù)調(diào)研，當(dāng)前辦公空間客群以科技、文化、咨詢類企業(yè)為主。

其次面積適中，利于精細(xì)化管理。該空間的單層平均面積在700平左右，單層配備2個(gè)運(yùn)營(yíng)人員，適中的空間面積更有利于運(yùn)營(yíng)人員對(duì)于空間的精細(xì)化管理和服務(wù)。

最后三面臨窗的空間結(jié)構(gòu)，也使得臨窗房間占比較高，從而有效提升空間收益。對(duì)于聯(lián)合辦公而言，空間臨窗面積的多少，幾乎直接決定了該空間的盈利上限。以相同工位數(shù)量、使用面積的辦公空間計(jì)算，臨窗房間的租金相較無窗房間可上浮約30%。且即使無窗房間每年租金漲幅能實(shí)現(xiàn)10%，也很難在短時(shí)間內(nèi)追上臨窗房間的首年收益。

抄底開張，核心區(qū)是關(guān)鍵

回看該辦公空間的落地，整體過程頗為曲折。

2022年4月17日，項(xiàng)目正式入場(chǎng)，預(yù)計(jì)7個(gè)月完成裝修并達(dá)成出租率90%以上的目標(biāo)。但隨后又接連面臨疫情封控到后續(xù)的放開陽康，零零總總項(xiàng)目延期了近3個(gè)月。

可以說，創(chuàng)富港在該節(jié)點(diǎn)選擇擴(kuò)張，不可抗因素很多。但創(chuàng)富港并未因此暫緩原本的擴(kuò)張計(jì)劃。

甚至對(duì)于當(dāng)時(shí)愈加嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)和疫情影響，創(chuàng)富港反而是樂觀的。一方面，在市場(chǎng)“寒冬”之下，業(yè)主方的租金也在下降，對(duì)降本更加有利；另一方面，租金的下降正向作用于選址空間，使企業(yè)選擇范圍更廣。對(duì)創(chuàng)富港來說，反而比之前更易拿到優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。而伴隨市場(chǎng)回暖，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的回暖速度也更快，相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)空間自然也會(huì)更高。兩相作用下，創(chuàng)富港雙興8座聯(lián)合辦公空間得以順利落地。

規(guī)模拓張，首選仍應(yīng)是“核心商圈”。創(chuàng)富港認(rèn)為，階段性的低迷，并不足以否定區(qū)域的長(zhǎng)期價(jià)值。已經(jīng)形成的“核心商圈”，相較于遠(yuǎn)郊區(qū)域，相對(duì)更穩(wěn)定、企業(yè)及產(chǎn)業(yè)集聚氛圍也更濃厚，自然也更有利于聯(lián)合辦公空間扎根。可以說，“核心商圈”就是出租率的初步保障。

如今再看，以上辦公空間的落地正是創(chuàng)富港抓住了海淀區(qū)“雙減”和“疫情”的雙重缺口，最終才實(shí)現(xiàn)了抄底成功。

聯(lián)辦VS開發(fā)商、業(yè)主，創(chuàng)富港選擇差異化競(jìng)爭(zhēng)

如今，聯(lián)合辦公領(lǐng)域?qū)嵲谑恰吧嗳馍佟薄?/strong>

一則，客戶和所需求的工位數(shù)量正持續(xù)降低。現(xiàn)在，工位需求達(dá)到2000-3000個(gè)的企業(yè)客戶已然是鳳毛麟角，而100-300個(gè)的需求才是活躍的大多數(shù)。工位需求的驟減使辦公空間存量增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇。

二則，嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)促使部分開發(fā)商和業(yè)主也加入到了辦公市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中。開發(fā)商、業(yè)主作為資產(chǎn)持有方，從成本上相較“二房東”更占優(yōu)勢(shì)，也就更易占據(jù)租金優(yōu)勢(shì)。

基于以上趨勢(shì)，創(chuàng)富港選擇了差異化競(jìng)爭(zhēng)。

與WEWORK、優(yōu)客工場(chǎng)等大面積的開放式辦公區(qū)模式不同，在產(chǎn)品定位中，創(chuàng)富港更注重打造辦公空間的私密性。

創(chuàng)富港認(rèn)為，大面積的開放式辦公區(qū)更易加劇聯(lián)合辦公空間與周邊寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)，而私密性更高的獨(dú)立辦公空間更貼近國(guó)人的使用習(xí)慣，同時(shí)也能和開發(fā)商、業(yè)主的辦公空間做出區(qū)分，形成企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。

也是因?yàn)檫@樣，創(chuàng)富港的聯(lián)辦空間更不容易與同樓的辦公空間、周邊寫字樓和業(yè)主造成“撞戶”，為自身找到了更廣闊的生存空間，從而不斷發(fā)展壯大。