住建部、市場監管總局聯合發布的文件將房屋買賣交易成本過高這一長期現象再次推到臺前。中介費是否還有下降空間？又該如何擠掉水分？

【資料圖】

記者 |丁文婷

圖源 |圖蟲創意

從浦西到浦東，每天三個小時的通勤路程折磨了王民兩年。今年，他下定決心置換到浦西。一方面為解決通勤問題，另一方面，女兒出生了，父母過來幫忙帶娃，三居室迫在眉睫。

因為浦西的目標板塊沒有合適的新房供應，二手房成為王民的首選，年初，成功賣掉兩居室后，他簽下了一套1000萬元的三房。

個稅、契稅、增值稅，加起來一共花費62萬元。讓王民更加“肉疼”的是，高昂的稅費外，還有20多萬元的中介費，“一輛小轎車沒了！”一趟置換下來，王民花了快90萬元。

近年來，雖然中介費收取比例沒有太大調整，但隨著房價上行，尤其是一線城市房價大幅上漲，中介費也隨之水漲船高。

今年5月，住建部、市場監管總局聯合發文，“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”。

該文件將房屋買賣交易成本過高這一長期現象再次推到臺前。中介費是否還有下降空間？又該如何擠掉水分？

一分錢一分貨？

王民也考慮過找上海的中小型中介節約一大筆中介費，最終，一家頭部中介公司經紀人的話打動了他，“買任何東西都是一分錢一分貨，便宜沒好貨”。

在上海五大新城經營了23年中介公司的陳凱并不完全認同這句話。陳凱擁有30多家連鎖中介門店，是區域內規模第二大的中介公司，雙邊收費總額1.3%-1.5%，比規模第一的某頭部中介3%的收費低了不少。

陳凱認為，中介公司服務的底層邏輯沒有區別，本質是房屋居間服務，客戶最看重的是交易安全。“房屋交易過程中產生的大部分問題，實際是以預防為先的。”陳凱說，關鍵是企業如何對整個交易流程進行把控，這非常倚賴企業的規則和經紀人的經驗。

在陳凱看來，不論什么規模的中介公司，只要在前期產權調查、資料手續查驗方面嚴格推進，是能夠保障交易安全的。

他舉例，即使房產證上只有一個人，也有可能是夫妻雙方共同財產，為了避免后續的麻煩，單身的需要提供單身證明，已婚的需要賣家夫妻到場簽字。陳凱解釋，雖然交易中心沒有這樣要求，但這可以避免收房時可能遇到的問題。

在交易環節，交易的房產如果涉及到還貸，首付款打進賣方賬戶后，陳凱要求業務員陪同賣方去銀行還款。“留一手”的原因在于，從業幾十年來，陳凱碰到不少賣方拿著首付款還其他債務，導致房屋貸款未結清，最終無法交易。

但陳凱也認同，一旦在交易過程中出現問題，大型連鎖中介公司有更大的能力承擔責任，提供兜底保障。

上海一家頭部連鎖中介門店店長告訴經濟觀察報，近5年，自己賠償過未結清的水電費、計算錯誤的稅費、房屋漏水維修等費用。有一次，買家因為賣家親屬拒絕搬家要求其門店賠償。雖然他認為中介門店并沒有責任，但因為被客戶投訴到總部，門店最終賠償了3萬多元。

“這一點上，大型連鎖中介比一般中介門店更有保障。”該店長表示，單店出現問題時，客戶可以投訴到總部，門店會被要求在一定時效內解決。即使是加盟門店，也有加盟費壓在總部可以托底。

目前，不少大型連鎖中介公司均推出了服務承諾，并制定了相應的賠付標準。據鏈家對外公布的數據，自2013年推出服務承諾以來，截至2023年3月31日，鏈家在全國范圍內累計支付的安心保障金達38億元。

利潤空間幾何？

雖然大家都覺得中介費貴，但在陳凱看來，這并非一個高利潤行業，除非違規經營，比如倒賣或吃差價，行業的真實利潤并不高。

從經營成本看，陳凱30多家門店有240名員工，一名員工的底薪加上社保費用在5000-6000元，還要給予一些業績達標的經紀人獎勵，如報銷端口費，一名經紀人每月成本大約在7000元左右。

此外，30多家店鋪的店面平均租金在8000-10000元。陳凱算過一筆賬，一個月至少要做到200萬元傭金才不虧損。但今年5月，30多家門店的總業績僅為3月的一半，已經站在虧損的邊緣。

與陳凱深耕片區具有老客優勢不同，更多中小型中介門店需要通過加盟獲客，這意味著更大的獲客支出。

李成在深圳百花和華強北板塊擁有兩家中介門店，公司2014年成立，2019年加盟德佑后，每筆傭金收入的10%-15%需作為平臺費繳納，此外，還需要交簽約費、按揭服務費等費用。

天津另一家加盟店店董也表示，行業獲客成本很高，一個像樣的端口需要八九百元，平臺費占傭金的15%，也占到店鋪利潤的30%。

2022年，李成退出德佑，加入了另一個抽成為5%的平臺，除了節省一些平臺費，更多的考慮在于彈性費率，李成介紹，按照公司當時的規定，1000萬元以下的房產中介費率在1.7%，但深圳市場競爭激烈，為了成單，自己常常需要貼傭金進去，這進一步擠壓了利潤。

隨著深圳二手房市場持續走低，今年5月，李成的2個店只做了40多萬元的業績，僅為2020年月均的1/3。李成告訴經濟觀察報，40萬業績中，一半要分發給經紀人，加上2萬元平臺費，店鋪租金、社保等?10萬元，兩家門店當月盈余不到8萬元。

陳凱介紹，行業正常的利潤點在10%-20%。但這兩年波動較大，即使在市區，許多門店大面積關閉，一個在上海內環經營20多家中介門店的朋友，今年已將店鋪關閉了一半。

一位中介行業人士告訴經濟觀察報，在中介企業里，人工成本一般占總成本的60%-70%，租金成本占10%-15%，中后臺的運營成本占5%-10%，頭部大型中介的中后臺運營成本占比更高。

“一個人力成本占60%以上的行業，只能依靠管理和效率賺錢。”但中介門店和從業者數量龐大，行業普遍低效，他表示，2019-2020年高峰時期，全國有150萬-200萬房屋經紀人，這兩年全國二手房交易量下滑，但經紀人數量仍在120萬-150萬人。

這也導致，房屋成交的單筆提成較高，但絕大多數從業者收入并沒有外界想象的那么高。

一套房源成交后，不僅成交中介能拿到錢，開單過程中拍圖、維護、幫忙帶看等服務的中介都能從中分一杯羹，這些中介可能是來自多個門店。

陳凱介紹，2021年市場好的時候，其公司200多個經紀人中，前5%的經紀人可以拿到2萬-3萬元，前20%的經紀人平均工資在1萬-2萬元，超過7成的業務員，收入均在1萬元左右。當前市場行情下，經紀人每月收入在5000元左右，與其所在郊區的平均收入水平相當。

市場冷卻，中介費能降嗎？

今年4月份開始，陳凱將維持了3年的1.5%費率下調。雖然明面上仍然報價1.5%，但近期實際成交的單子費率多在1.3%。對700萬元及以下的房子，他將底線定在不少于1%。

“如果在做與不做之間選擇，1%我們也會做。”陳凱解釋，畢竟對公司來說，做一筆單子才會進賬，公司會考慮到業務員兩三個月都沒開單，會放開費率，彈性一些。

同樣，市場成交量較好時，中介費可能會更高。天津南開區德佑中介一位店董張弛介紹，天津德佑對大標的房子一直設有中介費上限，比如過去，400萬元及以上的房子，中介費最高封頂為99000元。今年3月份小陽春，公司又將中介費封頂線提升至房屋總價在600萬元以上，封頂費用15萬元。

交易量也影響著中介費的折扣力度和底線。張弛所在的南開區是天津成交較為活躍的片區，公司統一規定，中介費率不能低于2.4%。而一些位置較偏、成交量不高的區域，底線則定在2.2%或者2%。

當下市場行情不好，一些中小中介公司往往為了爭搶客戶，給出很大的中介費優惠。但張弛很少給折扣，因為總部的考核標準不僅包括單純的業績，還包括收取傭金的比例，折扣單數過多，會直接影響店鋪的打分和排名，進而影響門店收入。

市場差異化調節

目前，全國的房地產經紀費用并沒有統一標準，各地普遍實行市場調節價。

而在2014年之前，房地產中介服務收費，由政府制定統一指導價；2014年，中介服務費定價權下放到省級；2016年，各省逐漸放開房地產中介服務收費定價，變為市場調節，即由企業自行定價。

各地二手房交易收取中介費的方式、比例不盡相同。易居研究院數據顯示，2023年二季度，全國25個重點城市中，規模占比較高的中介公司二手房中介費率均值為2.2%，其中成都、西安和北京的中介費率較高，分別為2.8%、2.8%和2.7%；石家莊、東莞和太原相對較低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

不同中介公司的收費差異較大。目前，中介費大致分為三個梯隊，以北京為例，第一梯隊是大型連鎖的頭部中介公司，一般在成交價格的2.5%-2.7%，折扣余地較小；第二梯隊是規模稍小的連鎖中介，中介費在成交價的2%上下；不知名的中小中介費率在1%-1.5%，甚至在1%以下。

與北京類似，上海鏈家的中介費在3%，其中1%由賣家支付，2%由買家支付；第二梯隊如中原地產等，費率在2%左右；中小中介費率在1.5%以下，談判空間較大，甚至可以“一口價”。

上海一家頭部連鎖中介店長明顯感覺到，進入買方市場后，賣家的中介費更好收了。這也意味著買方支付的中介費在下降。

他表示，前兩年市場火爆時，雖然公司規定向上家收取1%的中介費，但許多賣家只看到手凈得。“如果你要收，他就加到房屋總價里去。”某種程度上，買家實際承擔了3%的中介費。而現在，大部分賣家都愿意承擔自己1%的中介費。“還有一些賣家甚至愿意多出中介費，只求把房子盡快賣出。”

具體到不同城市和區域，中介費收取方式也不同，張弛告訴經濟觀察報，在天津市內六區，交易量相對好，買方承擔部分更多，而在交易量少的區域，如寶坻區、薊州區，基本由買賣雙方共擔。

整體來說，中介費主要由購房者承擔。易居研究院數據顯示，全國25個重點城市中，中介費由買家全部承擔和買家承擔大頭的占比超過7成，買賣雙方均攤的占比不到3成。

（文中王民、陳凱、張弛、李成為化名）

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