央廣網(wǎng)北京6月20日消息（記者門庭婷）近期，北京土地市場(chǎng)進(jìn)入快節(jié)奏。繼14日、16日連續(xù)兩場(chǎng)激烈的土拍后，6月20日，2023年第一批供地清單的最后7宗地塊全部出讓，成交總金額189億元。不過(guò)，與前兩輪的熱度不同，本次出讓略顯“冷清”,4宗地底價(jià)成交，且7宗地塊均未觸達(dá)土地上限價(jià)格。

京投發(fā)展斬獲3宗地 總價(jià)超百億

(資料圖)

可以說(shuō)，京投發(fā)展是本輪土地出讓中最大的贏家，不僅在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前底價(jià)獲取豐臺(tái)新宮地塊，更是在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段聯(lián)合保利連續(xù)斬獲朝陽(yáng)東壩北兩宗地塊。

從位置來(lái)看，東壩北西區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目CY00-1102街區(qū)C009、C012地塊與東壩北西區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目CY00-1102街區(qū)1102-B006地塊均位于東五環(huán)外，兩宗地塊僅一路之隔，用地面積相差不大，其中B006地塊用地面積24387.06平方米，規(guī)劃建筑面積58528.94平方米，C009、C012地塊用地規(guī)模22856.66平方米，規(guī)劃建設(shè)地上建筑規(guī)模3600平方米的9班幼兒園。

周邊配套方面，兩宗地塊與地鐵12號(hào)線、地鐵3號(hào)線的換乘站東風(fēng)站直線距離不足1公里，與東五環(huán)、機(jī)場(chǎng)第二高速直線距離均不足3公里。此外，地塊3公里范圍內(nèi)有黑橋公園、東壩千畝湖公園、壩河休閑公園、愛(ài)迪國(guó)際教育園區(qū)等，且有798藝術(shù)中心、蟹島度假村、民航博物館等環(huán)繞。

根據(jù)出讓文件，上述兩宗地塊銷售指導(dǎo)價(jià)均為8.6萬(wàn)元/平方米，可上下浮動(dòng)8%。最終，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段兩宗地塊均被“保利、京投發(fā)展聯(lián)合體”競(jìng)得，其中B006地塊成交價(jià)33.2億元，溢價(jià)率5.4%，C009、C012 地塊成交價(jià)24億元，溢價(jià)率7.14%。

值得注意的是，京投發(fā)展已經(jīng)成為這兩年?yáng)|壩的拿地“大戶”，2021年其曾以超175億元價(jià)格一舉斬獲東壩車輛基地3宗地塊。上個(gè)月，京投發(fā)展·北熙區(qū)二期產(chǎn)品“森嶼”正式亮相。

“地塊西側(cè)在售項(xiàng)目京投發(fā)展·北熙區(qū)銷售表現(xiàn)尚可，月均流速50套左右，東側(cè)中冶·德賢御府去化率近50%；疊加?xùn)|壩地區(qū)規(guī)劃配套落地預(yù)期，為該片區(qū)帶來(lái)了較強(qiáng)的市場(chǎng)信心。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示。

對(duì)于項(xiàng)目的未來(lái)，北京鏈家研究院分析師岳微則表示：“京投TOD開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)與保利操盤能力相結(jié)合，后期與在售新房項(xiàng)目形成良性聯(lián)動(dòng)，房企深耕與區(qū)域發(fā)展齊頭并進(jìn)。”

除東壩北之外，京投發(fā)展還以50億元底價(jià)斬獲地鐵十九號(hào)線新宮車輛段綜合利用項(xiàng)目FXG-1401-0601-03等地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。根據(jù)出讓文件，地塊規(guī)模為120616.056平方米，地上建筑規(guī)模125500平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)期房8.3萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房8.5萬(wàn)元/平方米。

“地塊作為車輛段綜合利用項(xiàng)目，分為落地區(qū)、坡道用地落地區(qū)及上蓋區(qū)三部分，同時(shí)，還需同步實(shí)施綜合利用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換夾層兼綜合服務(wù)設(shè)備建筑規(guī)模約5.5萬(wàn)平方米，建設(shè)專業(yè)性要求高，資金占用量大，開(kāi)發(fā)建設(shè)難度大。”岳微認(rèn)為，這也是僅京投發(fā)展一家房企參與地塊競(jìng)拍的原因。

招商蛇口31.6億元競(jìng)得豐臺(tái)羊坊村地塊

與新宮地塊不同，本輪土拍中，豐臺(tái)區(qū)掛牌出讓的羊坊村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目YF-020地塊受到更多房企關(guān)注，在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)階段收到4家競(jìng)買主體出價(jià)。

出讓文件顯示，該地塊總出讓面積35876.585平方米，地上建筑規(guī)模78928平方米，其中包括1200平方米的郵政支局一處。地理位置賦予了這宗地塊天然的優(yōu)勢(shì)，地塊位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)街道，臨近豐園路，距離京良路、南五環(huán)直線距離均不足1公里，與總部基地、中關(guān)村豐臺(tái)園直線距離約5公里左右。

張凱分析認(rèn)為：“該宗地上限34.615億元，達(dá)上限后樓面價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米，與銷售指導(dǎo)價(jià)7.2萬(wàn)元/平方米之間縫差近三萬(wàn)元，利潤(rùn)空間尚可。加之近三年地塊周邊未有新增供地，亦無(wú)競(jìng)品項(xiàng)目在售，對(duì)房企有一定吸引力。”

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，保利、中海積極舉牌、交替出價(jià)。不過(guò)，最終該地塊被招商蛇口收入囊中，成交價(jià)31.6億元，溢價(jià)率4.98%。

通州、大興3宗地底價(jià)成交

本輪出讓中，通州、大興兩區(qū)也有土地供應(yīng)，但并未吸引太多房企關(guān)注，最終均底價(jià)成交。

其中，北京城市副中心1201街區(qū)FZX-1201-0061地塊F3其他類多功能用地、0062地塊R2二類居住用地成交價(jià)14.3億元，被北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司摘得，北京城市副中心1102街區(qū)FZX-1102-6003、6004地塊R2二類居住用地則以25.9億元價(jià)格歸屬北京北投置業(yè)有限公司。

1201街區(qū)地塊臨近地鐵7號(hào)線，1102街區(qū)地塊則沒(méi)有地鐵出行的便利，但地塊三公里范圍內(nèi)有六環(huán)路、京哈高速等交通主干道，且地塊與通州大運(yùn)河森林公園直線距離不足2公里。

對(duì)于兩宗地塊底價(jià)成交的原因，岳微認(rèn)為，與北側(cè)東小馬6009地塊搖號(hào)成交相比，1201街區(qū)地塊需配建占比近半體量的商業(yè)，對(duì)拿地企業(yè)的穩(wěn)定性及資金要求較高；而1102街區(qū)地塊位置相對(duì)偏遠(yuǎn)獨(dú)立，居住配套不成熟，新房項(xiàng)目較少，未形成聚合性居住效應(yīng)。

價(jià)格方面，1201街區(qū)地塊銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米，1102街區(qū)地塊銷售指導(dǎo)價(jià)期房5.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房5.7萬(wàn)元/平方米，價(jià)格均可上下浮動(dòng)8%。

另外一宗底價(jià)成交的地塊——大興新城西片區(qū)一期A組團(tuán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DX00-0407-0002地塊同樣受到基本條件的制約。該地塊位于黃村鎮(zhèn)，蘆求路西側(cè)，臨近北京建筑大學(xué)（大興校區(qū)）和北京體育職業(yè)學(xué)院。目前來(lái)看周邊界面為待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

根據(jù)規(guī)劃，北京大興新城西片區(qū)一期A組團(tuán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總用地約28.8302公頃，規(guī)劃建設(shè)用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、二類居住用地及道路用地，總建筑規(guī)模控制在40.85萬(wàn)平方米，其中居住建筑規(guī)模約13.21萬(wàn)平方米、產(chǎn)業(yè)建筑規(guī)模約27.64萬(wàn)平方米。

本次出讓的地塊用地規(guī)模為27822.391平方米，地上建筑規(guī)模44515.825平方米。因只有“中建三局城投、城建聯(lián)合體”報(bào)名，該地塊以10億元底價(jià)成交，銷售指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)元/平方米，可上下浮動(dòng)8%。

至此，北京市2023年第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單上的地塊全部成功出讓，第二輪供地“已在路上”。5月17日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布2023年第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及29宗用地，其中不乏朝陽(yáng)區(qū)十八里店、豐臺(tái)區(qū)南苑、大興區(qū)西紅門等熱門區(qū)域的地塊，土地總面積158公頃，地上建筑規(guī)模307萬(wàn)平方米，擬出讓時(shí)間段為2023年5月17日-2023年9月8日。搖號(hào)、“馬甲”等現(xiàn)象是否還會(huì)出現(xiàn)，還有哪些陌生房企準(zhǔn)備進(jìn)京？記者將持續(xù)關(guān)注。

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