觀點(diǎn)網(wǎng)云南華僑城置業(yè)引援恒大之后，本應(yīng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的雙方，卻因恒大的暴雷余波繼續(xù)迫使云南陽宗海項(xiàng)目陷入沉寂之中。

6月18日，阿里資產(chǎn)平臺顯示，恒大鑫源（昆明）置業(yè)有限公司持有的云南華僑城置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，因無人出價(jià)首拍流拍，掛牌起價(jià)5.363億元，評估價(jià)為5.95億元。

據(jù)悉，本次掛牌為該項(xiàng)目的第二次掛牌。首次掛牌時(shí)，還因資產(chǎn)暫不具備處置條件，于今年4月28日暫緩出讓，并在6月17日重新掛牌上架。

【資料圖】

陷入虧損泥潭之中的云南華僑城置業(yè)曾想通過引入合作方，分?jǐn)偂罢{(diào)規(guī)”后陽宗海項(xiàng)目的未來開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，未曾想到彼時(shí)的引援，卻將自身拉入另一個(gè)深坑之中。

引援恒大

云南深居內(nèi)陸，亦或是內(nèi)陸居民對大海向往的緣故，云南十八怪中的其中一怪，就是湖泊稱作海，陽宗海便是其中之一，名稱上雖然叫“海”，但本質(zhì)為云南九大高原“湖泊”之一。

而陽宗海姜家山片區(qū)的生態(tài)旅游項(xiàng)目，便是華僑城在云南的首秀。2007年，華僑城與云南省城市建設(shè)投資有限公司共同出資成立云南華僑城實(shí)業(yè)有限公司，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)陽宗海片區(qū)項(xiàng)目。

也是在這時(shí)，將云南打造成華僑城集團(tuán)“第二總部”的目標(biāo)，悄然被被華僑城提上日程。可遠(yuǎn)大的目標(biāo)卻與實(shí)際的項(xiàng)目開展存在巨大反差。

首秀陽宗海項(xiàng)目在2009年11月便宣布動(dòng)工建設(shè)，但在此后遲緩的開發(fā)進(jìn)度，不僅拖累該區(qū)域公司的業(yè)績，更存在原定交付節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目卻未建成的情況。

據(jù)企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012-2015年，云南華僑城凈利潤分別為4857萬元、1625萬元、-11003萬元、-16356萬元，該區(qū)域業(yè)績長期處于虧損狀態(tài)。該司也一度被華僑城“前舵手”段先念稱為“特困企業(yè)”。

可這些“挫折”并未打擊一心想把“彩云之南”這塊蛋糕做大的華僑城。在陽宗海項(xiàng)目滯后于原定開發(fā)計(jì)劃的情況之下，2017年，華僑城通過央地混改模式，重組云南世博集團(tuán)、云南文投集團(tuán)，再次“all in”云南，并承諾在“十三五”期間投資2000億以上開發(fā)建設(shè)云南旅游文化產(chǎn)業(yè)。

到了2018年，該司更是吹響“云南大會戰(zhàn)”號角，旗下云南集團(tuán)、云南世博集團(tuán)、云南文投集團(tuán)分別與云南省各州市縣區(qū)政府簽約項(xiàng)目20余個(gè)、與國內(nèi)大型企業(yè)簽約項(xiàng)目40余個(gè)，累計(jì)60余個(gè)簽約項(xiàng)目，逾千億簽約金額。

正是在這次簽約中，就包含華僑城心心念念的“第二總部”及其配套項(xiàng)目。除此之外，華僑城還在彼時(shí)計(jì)劃實(shí)施呈貢三臺山城市更新項(xiàng)目、呈貢烏龍古漁村片區(qū)文旅項(xiàng)目和斗南花卉特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目以及對原有的旅游區(qū)、景區(qū)、酒店進(jìn)行擴(kuò)建。

大步投資云南各地項(xiàng)目的同時(shí)，華僑城也開始聚焦解決“首秀”陽宗海項(xiàng)目進(jìn)展緩慢問題。

2019年2月，云南華僑城就因長期虧損掛牌轉(zhuǎn)讓云南華僑城置業(yè)50%股權(quán)，但尚未披露轉(zhuǎn)讓低價(jià)，正式拉開了陽宗海項(xiàng)目的引援之路。到了同年7月更新了資產(chǎn)的掛牌底價(jià)為7.476億元。

同年9月，云南華僑城置業(yè)公司股權(quán)發(fā)生變更，新增恒大旗下的昆明恒財(cái)置業(yè)持有公司50%的股權(quán)，華僑城陽宗海項(xiàng)目成功引入恒大參與開發(fā)。

而對于華僑城的“掛牌”引援，地方監(jiān)管層更是給予立場支持。

觀點(diǎn)新媒體了解到，在陽宗海管委會2019年政府工作報(bào)告中明確指出，支持云南華僑城、春城海岸與第三方合作，加大開發(fā)力度，力爭用3到5年的時(shí)間，建成初具規(guī)模的康養(yǎng)休閑度假項(xiàng)目。

停滯多年的云南華僑城項(xiàng)目通過引入恒大，陽宗海云南華僑城的開發(fā)進(jìn)展也悄然加速。2019年末，陽宗海管委會發(fā)布了陽宗海4個(gè)建設(shè)地塊的規(guī)劃公示，地塊申報(bào)單位為云南華僑城置業(yè)，過規(guī)建面達(dá)46.35萬平方米，包含住宅、商業(yè)、酒店、兒童游樂區(qū)、酒吧等業(yè)態(tài)，屬于云南華僑城項(xiàng)目的規(guī)劃用地。

在規(guī)劃文件中也指出，項(xiàng)目規(guī)劃名為“恒大陽宗海華僑城”，也預(yù)示著項(xiàng)目交由恒大操盤，為后續(xù)的退房風(fēng)波及停工風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)本次掛牌文件指出，云南華僑城置業(yè)有限公司仍未脫離虧損泥潭。截至2022年6月末，該司錄得凈利虧損966.73萬元，資產(chǎn)總額19.4億元、負(fù)債總額10.16億元，負(fù)債率52.37%。

法院出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中指出，截至目前，該司于陽宗海仍持有20 宗土地使用權(quán)，對應(yīng)面積約94.83萬平方米，賬面金額共計(jì)9.35億元。在建項(xiàng)目4宗，在建房屋建面4.27萬平方米，對應(yīng)賬面金額4.70億元。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

評估報(bào)告坦言，對云南華僑城置業(yè)的營業(yè)收入、營業(yè)成本等經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，該司未來的經(jīng)營狀況存在不確定性、不可預(yù)測性，未來的經(jīng)營狀況和盈利狀況無法客觀預(yù)測和確定，經(jīng)營收益無法作出恰當(dāng)、合理的預(yù)測。

根據(jù)工商信息顯示，云南華僑城置業(yè)不但沒走出虧損泥潭，反而陷入了眾多的法律訴訟案件之中，案由大部分均由恒大系企業(yè)，即恒大鑫源（昆明）置業(yè)有限公司所產(chǎn)生的。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，云南華僑城置業(yè)目前已為失信被執(zhí)行人，企業(yè)高管限制高消，累計(jì)涉案80余起，涵蓋供應(yīng)商、施工單位、商品房銷售、業(yè)主起訴、廣告投放等領(lǐng)域。

本次掛牌競買公告還指出，掛牌恒大鑫源（昆明）置業(yè)有限公司持有的云南華僑城置業(yè)有限公司50%的股權(quán)事宜，是由云南華僑城實(shí)業(yè)與恒大鑫源（昆明）置業(yè)有限公司其它案由一案所申請執(zhí)行的，且本次司法網(wǎng)絡(luò)拍賣過程中，由于無法與執(zhí)行人取得聯(lián)系。

華僑城也明白，在這么和恒大拖下去，不但引援的目的沒有達(dá)成，未來還有可能將自身進(jìn)一步卷入合作方暴雷風(fēng)險(xiǎn)的可能，近期還因項(xiàng)目涉及“工抵房”，湖山半島項(xiàng)目面臨大批量退房。

在去年5月，位于陽宗海的恒大華僑城湖山半島項(xiàng)目，因超過合同約定期限項(xiàng)目公司未收到應(yīng)收的購房款原因，申請辦理退房手續(xù)。

根據(jù)退房公示，本次項(xiàng)目退房主要來源于自然人陳雪飛以及家裝上市公司——友邦吊頂。前者退房180套，后者退房135套。退房理由均是超過合同約定期限，項(xiàng)目公司未收到應(yīng)收的購房款。

值得一提的是，該項(xiàng)目在2020年上市之初，當(dāng)日去化銷售接近4億元，成為陽宗海區(qū)域的區(qū)域標(biāo)桿和開盤銷售冠軍，現(xiàn)如今面臨著大批量的“工抵房”退房。

此外，云南華僑城置業(yè)存量的20宗土地使用權(quán)，也因政策轉(zhuǎn)向，未來的盈利空間變得更加被打且撲朔。

2022年1月，昆明陽宗海管理局發(fā)布陽宗海湖濱生態(tài)紅線及湖泊生態(tài)黃線“兩線”劃定方案，對該區(qū)域陽宗海湖濱生態(tài)劃分“紅線”、“黃線”。

紅線內(nèi)具備退出條件的建構(gòu)筑物均于2021年底前完成退出，退出面積3.41萬平方米，并且原住居民向外搬遷，2025年底前完成搬遷安置住房建設(shè)。

黃線與紅線之間，設(shè)立緩沖區(qū)，禁止人口遷入、禁止新增建設(shè)項(xiàng)目、禁止擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、禁止新增工業(yè)和經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目。對現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目，采取熔斷措施，重新嚴(yán)格論證，該取消的堅(jiān)決取消。

方案中明確的“禁止新增建設(shè)項(xiàng)目”要求及“對現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目，采取熔斷措施”均對云南華僑城置業(yè)的存量項(xiàng)目有所限制，甚至直接影響項(xiàng)目未來的變現(xiàn)空間。

云南華僑城置業(yè)50%股權(quán)拍賣似乎從一開始就走向了“流拍”定局，接盤方不但要考量標(biāo)的持有的涉及生態(tài)保護(hù)范圍的土地未來盈利的幾何空間，還要面對已有債務(wù)、虧損以及法律訴訟。

如此看來，對于接盤云南華僑城置業(yè)股權(quán)的接盤，處處散發(fā)著尷尬的意味。

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