文 | 村長

(相關資料圖)

前5個月房企的銷售數據出來了，看了下榜單，與以往相比，變化不小。

1、百強門檻大降，有些純屬湊數

以前的榜單強手如林，現在卻是矮子里拔將軍，甚至為了排夠百強都要硬湊數了。

2023年1-5月全口徑百強的門檻都已降低到了50億左右，權益百強的門檻降到了35億。

而且即便如此，這里面還夾雜一堆暴雷房企。

2、格局大變、物是人非

之前世人熟知的“三巨頭”、TOP10、TOP20房企如今都已大變，物是人非。

隨著分化的顆粒度越來越細，甚至我們都不能再簡單的用10強、20強去評判房企的實力。

比如TOP10中，第6和第10名的房企可能完全就是兩個級別的，體量上能相差一倍。

下面說說具體的。

01

千億房企大縮水

2023年1-5月，全口徑銷售額破千億的房企有6家：保利、萬科、中海、華潤、碧桂園、招商，基本回到了2020年的水平。

與行業最巔峰的時候（2021年上半年）比，則是大幅縮水。

要知道，2021年1-5月，全口徑銷售額破千億的房企高達15家，第16名的新城離千億也只差了55億。

02

房企間大分化，千億與非千億斷層

除了數量上萎縮外，千億與非千億房企之間的斷層也非常明顯。

比如2023年1-5月，第6名招商蛇口的全口徑銷售額為1369.5億，到第7名綠城時，驟然變成了827.4億。

中間足足差了540多億，差額足以裝下一個第15名的綠地（475.9億，又是一個暴雷慢慢掉隊的）。

而在前兩年，這種斷層感就幾乎不存在。大家之間咬得很緊，競爭很激烈。

比如在2021年1-5月，1000-1300億之間的房企就有8家，分別是：

金地、華潤、世茂、綠地、龍湖、金茂、旭輝、綠城。

800-1000億之間的房企又有4家，分別是：

新城、中南、金科、陽光城。

千萬不要忽視斷層的信號意義。

考慮到行業的高增長不再，這意味著未來下面的房企很難再挑戰前面五六家這些千億房企的龍頭地位。

03

新格局已定

在最新的榜單中，上一個時代的高杠桿、高周轉型房企大多已跟時代告別。

比如恒大、比如融創、再比如綠地這些。

而新的格局已大致成型。

比如第一梯隊的六家房企（保利、中海、華潤、招商蛇口、萬科、碧桂園），有四家是央企，一家混合所有制，一家純民營。

這其中，最有競爭力的是四家央企，萬科由于自身管理等原因，最近幾年在慢慢掉隊，目前還沒看到重新向上的信號。

而碧桂園則努力的求變。

比如，

過去兩月，碧桂園已連續在二線城市拿了5宗地。

總的來說，行業的新TOP5格局已相對明朗，即保利、中海、華潤、招商四大央企+萬科。

這里面變量大一些的還是萬科。

其實吧，較于“保中華招”，萬科這兩年頹勢明顯。

就拿今年來說，

2013年1-5月，保中華招四家房企的全口徑銷售增長都在2位數以上，華潤和招商蛇口的增幅更是在40%以上，而萬科卻微跌0.8%。

另外，盡管從全口徑看，萬科還排在第二，但這里面注水比較嚴重。

如果從權益銷售額上看，萬科不僅大幅低于保利、中海、華潤，也低于碧桂園。

還有一點，這幾年由于自身原因，萬科無力拿地（別噴，不是萬科不想，真的是無力），往后幾年的表現也不容樂觀。

比如，

中指研究院的統計就顯示，2022年華潤權益拿地金額873億、中海751億、保利734億，穩居前三甲。

而萬科的拿地金額僅241億，排第13位。

大家都知道，面包是需要面粉做的。

04

保利有點“一騎絕塵”

我們再看看新的帶頭大哥保利的表現。

2023年1-5月，保利的操盤銷售額、全口徑銷售額、權益銷售額，均位居行業第一，且與第二名拉開了明顯的差距。

操盤金額1803億，行業第一，比第二名萬科多出190億；

全口經金額1956億，行業第一，比第二名的萬科多出298億；

權益金額1416億，也是妥妥的行業第一。

而從2022年8月到現在，保利已經連續9個月銷售額全國第一，月度銷冠一直牢牢掌握在保利手中。

此外，截至2022年底，保利的總土儲貨值2.33萬億，同樣位居行業第一。

保利的“第一”不僅體現在規模總量上，在全國層面的城市深耕上，保利同樣遙遙領先。

截至2022年，保利在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三，分別較2021年增加8、9個。

05

生猛的華潤、尷尬的土地榜

這兩年，行業表現最好的三家企業就是三大央企：保利、中海和華潤。

但這三大央企又是有差別的。

比如，保利和中海，都是穩中有進，而華潤則是一改往日的風格，猛沖猛進。

最典型的就是，華潤在拿地上的生猛。

2022年，華潤權益拿地金額873億，行業第一。

2023年，華潤更猛。

在2023年1-5月的拿地榜中，華潤新增土地貨值673.2億、新增土地價值486.7億、新增土地建面248.3萬方，三項數據均位居第一。

不過從整個榜單來說，除了華潤生猛之外，今年1-5月的拿地百強榜單是有些尷尬的。

10強的拿地貨值門檻，較于去年略微增長。

而20強、30強、50強的拿地門檻，較于去年同期，出現了兩位數的下降；尾部的百強，反而逆勢增長了9%。

為什么會這樣呢？

1、10強中像碧桂園、龍湖如今在拿地都比較保守。

2、20-50強，有不少是暴雷房企，它們已失去了拿地的能力。

3、50-100強，有些小房企在今年上半年機會性的加大了拿地，拉高了數據。

總的來說，目前今年1-5月的土地市場還是比較低迷的，數據比去年同期還差。

06

傳統豪強要么暴雷，要么平庸化

前面說了，在第6名（招商蛇口，1369億）與第7名（綠城，827.4億）之間出現了明顯的斷層。

所以，傳統的10強、20強的劃分，已無法反映房企橫向之間的水平。

如果前面說的TOP6屬于第一梯隊房企。

那么TOP7-14就屬于第二梯隊房企，分別是綠城、龍湖、濱江、建發、金茂、金地、越秀、華發。

2023年1-5月，第7名綠城的全口徑銷售額827億，第14名的華發為649.6億，中間僅差了177億，相差并不大，跟以前大家對這兩家企業的認知有較大的差距。

這8家房企又可分為兩類：

區域性房企：

比如杭州的濱江，廈門的建發，廣州的越秀，珠海的華發。

典型如濱江，2022年杭州一城的銷售額就占到其全年業績的56.7%；同期，其新增41塊土儲中，有38宗在杭州。

這些區域性房企逆勢崛起，背后是地產下半場，戰略聚焦、城市深耕的勝利。

但這也需要辯證的看，區域性房企能夠崛起的前提是深耕的區域基本面夠強，能夠支撐需求。

否則很可能活成反面教材，典型如深耕河南卻暴雷的建業。

全國性房企：龍湖、金地、綠城、金茂。

這4家房企中，綠城就不必多說了。

從一家民企成功變身央國企，如今寄托著大股東中交在房地產行業的雄心壯志，這幾年的逆勢猛進就是答案。

金茂，背靠中化，也是根正苗紅的央企。

龍湖是行業最優質的民營房企，表現一直很穩，不過總體上也在下滑中。

金地，早年和保利、萬科、招商齊名，號稱“招保萬金”。

但這些年掉隊明顯，早已被后三者遠遠甩在后面。

自2010年，這家企業因內訌，導致張華綱、凌克、趙漢忠的金地“三駕馬車”解體后，這家企業就一直沒有消停過。

脫胎于國資的金地，目前是一家被職業經理人實際控制的企業，曾經有不錯的產品和口碑。

但這些年，問題不少。

順周期的時候，隨著大勢也能吃碗肉，一旦行業調整，金地就開始往下，而且幅度比別人大。

07

新時代來了，可能是寡頭時代

在以前，TOP15 — TOP35是白馬、黑馬房企扎堆的地方，企業都相當能打，也有成長性。

但經過一波暴雷后，中部房企集體塌陷，現在TOP15以后就基本已沒法看了。

第15名的綠地、第16名的融創、第18名的旭輝、第22名的恒大、第32名的世茂都已公開暴雷。

它們的名次大概率會進一步下滑。

TOP36 — 45之間，也有很多暴雷房企，比如第36的中南、第42的陽光城、第44的佳兆業。

剩下的，要么是些很難做大的地方國企；要么追求小而美，如仁恒。

總的來說，TOP15以后的房企，基本失去了想象力，很難有攪動市場格局的“黑馬”房企出現。

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文 | 村長♂

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