文：賈老道

今天，杭州又出了王炸。

土拍五宗地塊半小時(shí)全部賣(mài)完，其中4宗封頂。核心地段的錢(qián)二宅地超過(guò)70家瘋搶?zhuān)俅嗡⑿麻_(kāi)發(fā)商搖號(hào)中簽率新低，最終被綠城收入囊中。

(資料圖)

48家爭(zhēng)奪的九堡地塊，被宇城得手。濱江和建杭搖中的勾莊和東湖新城地塊，分別有30家和17家爭(zhēng)搶。

如此火爆程度，夢(mèng)回2021。

再往前看，今年出讓的49宗地塊中，有32宗溢價(jià)封頂，占比6.5成。

乍看錦繡其外，但細(xì)細(xì)琢磨：

內(nèi)里盡是杭州的土拍藝術(shù)。

01

杭州最樸素的藝術(shù)就是讓利。開(kāi)發(fā)商拿地全國(guó)一盤(pán)棋，資金池是有限的。

杭州要和南京、成都等同能級(jí)城市去搶開(kāi)發(fā)商手里的余糧，所以不少地塊即便拍到封頂，也有超過(guò)7個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)。

饑渴了幾年的開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有不搶的道理。

其次，杭州是懂土拍的，能上桌的必定都找好了買(mǎi)家。而那些沒(méi)人兜底的地，只能一拖再拖，避免流拍。

老道了解到，今天土拍只有5宗地，本月又分兩次土拍，部分原因就是一些地當(dāng)時(shí)找不到買(mǎi)家，拖到了月底。

盡管如此，6月30日擬出讓的12宗地里，臨平等部分較偏遠(yuǎn)的，還是沒(méi)有出現(xiàn)，拖了半個(gè)月都沒(méi)有買(mǎi)家兜底。

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，杭州需要熱門(mén)板塊紅盤(pán)及時(shí)刺激一下有些疲態(tài)的土拍了。

02

今年以來(lái)，杭州供應(yīng)的宅地，真正能稱(chēng)得上紅盤(pán)的，只有兩宗：

3月29日，中海拿下世紀(jì)城核心區(qū)一宗宅地

6月30日，世紀(jì)城核心區(qū)將出讓一宗宅地

這是上半年61宗宅地（含月底未出讓地塊）里，留給下半年刺激市場(chǎng)的僅有的2個(gè)確定性的紅盤(pán)。

一個(gè)明顯的訊號(hào)是，盡管錢(qián)二宅地?fù)尩煤軆?，但那里的中簽率已?jīng)飆升到了59%。

土拍只是開(kāi)發(fā)商的搶錢(qián)游戲，進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，樓市還得靠紅盤(pán)制造話題和熱度。

杭州土拍需要這些繁榮。

2022年，杭州土地財(cái)政依賴(lài)程度達(dá)到91%。2450億的財(cái)政收入，2232億來(lái)自土地出讓金。這還是亞運(yùn)來(lái)臨前，大筆資金都已經(jīng)砸完了才降下來(lái)的。

再往前追溯，2017年到2021年，杭州大興土木的這幾年，土地財(cái)政依賴(lài)度分別為142.6%、133.8%、139.5%、124.8%、140%。

相比之下，北上深三座一線城市的土地財(cái)政依賴(lài)度都低于50%。

一心沖擊中國(guó)第五城的杭州，太需要保持土地市場(chǎng)的熱度了。

03

在當(dāng)下的杭州土拍牌桌上，濱江仍是當(dāng)仁不讓的大玩家。

截至今天，在今年掛牌出讓的49宗宅地中，有11宗是低溢價(jià)（低于2%）成交，即所謂的兜底。其中6宗是被濱江拿走，另一個(gè)本地巨頭綠城，只貢獻(xiàn)了1宗。

在這樣的背景下，濱江綁車(chē)位事件愈演愈烈，成了始作俑者，被各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)廢了。

起初，還只是那些中簽率很低的紅盤(pán)需要綁車(chē)位。搖到這些有倒掛的紅盤(pán)，大部分購(gòu)房者都是預(yù)期有得賺，買(mǎi)個(gè)車(chē)位也就心甘情愿。

但現(xiàn)在，一些粉盤(pán)，甚至流搖盤(pán)也開(kāi)始綁車(chē)位。紅盤(pán)甚至開(kāi)始加碼，綁兩個(gè)。

有些銷(xiāo)售甚至直接在微信名字后面掛上小車(chē)車(chē)的圖標(biāo)，接待客戶(hù)的第一句話就是要不要車(chē)位。

這不是一個(gè)正常的供需關(guān)系里，應(yīng)有的表征。

真正的苦主，是沒(méi)有車(chē)位需求的購(gòu)房者。他們把12345、房管局、住建局投訴個(gè)遍，包括報(bào)警，最后大抵還是向現(xiàn)實(shí)屈服了。

拒貸的理由五花八門(mén)，有朋友即便全款也逃脫不了這樣的命運(yùn)：

全款資金需要證明是自有的；賬戶(hù)進(jìn)了匯款，要證明錢(qián)不是經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金；戶(hù)口本上人多，就需要全體成員簽字......

04

上個(gè)月，翠宸里一位業(yè)主找到了解題思路。

在流水和征信無(wú)瑕疵的情況下，他還要借助錄音、投訴房管局、報(bào)警、找媒體等各種渠道。結(jié)局是付了首付，至今沒(méi)能網(wǎng)簽。

不是每個(gè)人都有面對(duì)龐然大物的勇氣。

很多購(gòu)房者無(wú)奈買(mǎi)下的每一個(gè)車(chē)位，都是在為濱江的下一次兜底拿地添磚加瓦。

今年以來(lái)，戚金興幾次在公開(kāi)場(chǎng)合提出“新三大戰(zhàn)役”，幫濱江算了一筆賬。他們總共要清理的庫(kù)存是234億元，其中商業(yè)大平層133億元、車(chē)位和商鋪51億元、外地滯銷(xiāo)的房子50億元。

截止目前，“新三大戰(zhàn)役”已去化54億元，到今年底爭(zhēng)取完117億元。

6月5日，戚老板在濱江股東大會(huì)上說(shuō)，綠城不知道多想拿回杭州第一。

但這個(gè)杭州第一，有多少買(mǎi)房人的淚？

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