還記得2019年第一宗樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)地塊出現(xiàn)時(shí)，市場(chǎng)的震驚程度嗎？

(資料圖片僅供參考)

而隨著城市的發(fā)展，在區(qū)域價(jià)值的攀升過(guò)程中，萬(wàn)元樓面價(jià)的地塊也從個(gè)位數(shù)增加到十位數(shù)，出現(xiàn)萬(wàn)元地的區(qū)域，也從最開(kāi)始集中在高新到全西安市遍地開(kāi)花。

在地塊數(shù)量增加的過(guò)程中，一方面是對(duì)區(qū)域價(jià)值的肯定，另一方面也影響著接下來(lái)購(gòu)房者的置業(yè)規(guī)劃。

今天我們就一起來(lái)看看，西安的那些“萬(wàn)元地塊”的現(xiàn)狀以及它們對(duì)區(qū)域置業(yè)的影響。

西安70宗“萬(wàn)元地”

高新占據(jù)44宗

從2019年開(kāi)始至今，大家對(duì)西安萬(wàn)元地塊的出現(xiàn)，已經(jīng)從最初的“令人震驚”到“見(jiàn)怪不怪”。

的確，在2019年西安出現(xiàn)5宗萬(wàn)元地塊后，緊接著2020年全年萬(wàn)元地塊的成交數(shù)量就開(kāi)始了急速增加，每年都是十位數(shù)往上，到了今年，西安市共計(jì)有70宗萬(wàn)元地塊已經(jīng)誕生。

丨8區(qū)域分布萬(wàn)元地塊，高新占據(jù)44宗

這70宗萬(wàn)元地塊分布較廣，根據(jù)統(tǒng)計(jì)共有8個(gè)區(qū)域在近幾年出現(xiàn)了萬(wàn)元地塊。

當(dāng)然，高新作為城市各區(qū)域價(jià)格和價(jià)值都拔尖的區(qū)域，聚集著44宗地塊，一個(gè)區(qū)域占比高達(dá)62.8%，也是在意料之中。

除了高新之外，浐灞生態(tài)區(qū)、灃東新城和航天基地三個(gè)區(qū)域分別有7宗、5宗和5宗萬(wàn)元地塊，也是各區(qū)域中分布相對(duì)較廣泛的。

當(dāng)然，或許對(duì)于三個(gè)區(qū)域來(lái)講很多人并沒(méi)有明顯的感受到因?yàn)槿f(wàn)元地塊帶來(lái)的房?jī)r(jià)變化，但實(shí)際上仔細(xì)研究能夠看出航天基地原本區(qū)域主打高端改善住宅，而隨著萬(wàn)元地塊的出現(xiàn)，一時(shí)間區(qū)域內(nèi)的人居價(jià)值和產(chǎn)品品質(zhì)也有了進(jìn)一步的提升。

而浐灞生態(tài)區(qū)的7宗萬(wàn)元地塊，目前僅有3宗在售，其余4宗暫未入市，加上這幾年區(qū)域其他住宅用地的成交，一定程度上沖擊了大家對(duì)于浐灞房?jī)r(jià)的感官。但不要忘記區(qū)域內(nèi)的源邸壹號(hào)、自然界·江月、招商西安序等都是均價(jià)已經(jīng)破3萬(wàn)元/㎡的住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的出現(xiàn)也曾一時(shí)間拔高了浐灞生態(tài)區(qū)的人均置業(yè)價(jià)格。

丨在售項(xiàng)目樓面價(jià)和房均價(jià)相差2倍左右

回到這70宗地塊的價(jià)格來(lái)看，從現(xiàn)階段已經(jīng)在售或已售的項(xiàng)目中，也能預(yù)測(cè)到未來(lái)待入市地塊的價(jià)格。

在近期官方公示的價(jià)格信息中，就能有明顯的發(fā)現(xiàn)。

正在登記的高科·云天樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡左右，目前銷(xiāo)售均價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡；

招商西安序樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/㎡左右，目前銷(xiāo)售均價(jià)3.9萬(wàn)元/㎡；

永安華府樓面價(jià)1.27萬(wàn)元/㎡左右，目前銷(xiāo)售均價(jià)2.7萬(wàn)元/㎡。

從這些萬(wàn)元地塊的售價(jià)信息來(lái)看，樓面價(jià)和房均價(jià)基本相差2倍左右。

這其實(shí)給后續(xù)我們預(yù)測(cè)待入市地塊房?jī)r(jià)信息帶來(lái)了一個(gè)參考作用。大家也可以根據(jù)這個(gè)信息簡(jiǎn)單評(píng)測(cè)一下待入市萬(wàn)元地塊未來(lái)的價(jià)格，以便更好的做出購(gòu)房規(guī)劃。

32宗地塊還未開(kāi)售

待公示、待入市各占一半

再回到70宗萬(wàn)元地塊來(lái)看，現(xiàn)階段僅有15宗地沒(méi)有公示案名，其余55宗地塊均已經(jīng)公示了項(xiàng)目案名。

是不是聽(tīng)起來(lái)，感覺(jué)萬(wàn)元地塊入市量已經(jīng)很多，暫未入市的項(xiàng)目?jī)H有21%？

其實(shí)在我們統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，55宗公示案名的地塊中，15宗暫未開(kāi)啟銷(xiāo)售，僅僅是公布了案名和規(guī)劃，這意味著還沒(méi)有銷(xiāo)售的項(xiàng)目共計(jì)32宗，占比近一半。

這樣的數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么？

一方面，從房企拿地到銷(xiāo)售的節(jié)點(diǎn)來(lái)看，刨除個(gè)別地塊的特殊因素外，今年下半年會(huì)有30宗左右萬(wàn)元地塊陸續(xù)入市，而隨著這些樓盤(pán)的入市，也會(huì)進(jìn)一步穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià)，同時(shí)更新區(qū)域價(jià)值。

尤其是一些發(fā)展價(jià)值不太穩(wěn)定的區(qū)域，隨著萬(wàn)元地塊住宅的落地和銷(xiāo)售，也將進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的市場(chǎng)信心，穩(wěn)固價(jià)值。

而對(duì)于現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)有萬(wàn)元地塊，但本身還處在價(jià)格洼地的區(qū)域來(lái)講，萬(wàn)元地塊的落地或許會(huì)讓區(qū)域房?jī)r(jià)和價(jià)值都有一定幅度的上揚(yáng)，因此想把握價(jià)值爆發(fā)前夕的機(jī)會(huì)，建議近期就可以多看多選，趕在價(jià)格變化前上車(chē)。

另一方面，在改善趨勢(shì)更加明顯的市場(chǎng)大環(huán)境下，人們對(duì)改善產(chǎn)品的品質(zhì)追求和需求都在進(jìn)一步加深，萬(wàn)元地塊的陸續(xù)入市意味著多個(gè)區(qū)域會(huì)迎來(lái)匹配改善需求的住宅產(chǎn)品，讓區(qū)域內(nèi)的改善購(gòu)房者能夠擁有更好的選擇機(jī)會(huì)。

這些地塊房源的入市，穩(wěn)定了區(qū)域供應(yīng)量的同時(shí)，也能夠在一定程度上煥新人居品質(zhì)。尤其是曲江新區(qū)的兩宗樓面價(jià)2萬(wàn)+的地塊，對(duì)于整個(gè)曲江新區(qū)的住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不僅會(huì)增加住宅供應(yīng)的選擇，也將更進(jìn)一步提升曲江人居品質(zhì)。

畢竟現(xiàn)階段曲江住宅以二手房居多，純新的樓盤(pán)出現(xiàn)，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念自然更進(jìn)一步，更符合曲江高端改善的人居需求。

萬(wàn)元地陸續(xù)入市

注意關(guān)注3個(gè)信號(hào)

目前來(lái)看，前期已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售的萬(wàn)元地塊項(xiàng)目，已經(jīng)有一半，另一半還在等待入市的過(guò)程中，而接下來(lái)至少30多個(gè)萬(wàn)元地塊項(xiàng)目的入市，自然會(huì)給市場(chǎng)增加更多優(yōu)質(zhì)新鮮“血液”。

但在此前我們的稿件中也提到，西安萬(wàn)元地塊的不斷增加，也進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)的增加，從近期的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)就能看到，不止均價(jià)2萬(wàn)+樓盤(pán)數(shù)量相對(duì)增多，3萬(wàn)+房?jī)r(jià)的樓盤(pán)也開(kāi)始滿(mǎn)滿(mǎn)出現(xiàn)甚至增多，因此也需要購(gòu)房者們注意未來(lái)房?jī)r(jià)的變化，畢竟面粉貴了面包自然價(jià)也會(huì)增高。

對(duì)于接下來(lái)萬(wàn)元地塊的陸續(xù)入市，購(gòu)房者們需要關(guān)注3個(gè)信號(hào)。

丨樓面價(jià)2萬(wàn)+地塊還未入市，警惕房?jī)r(jià)4萬(wàn)+時(shí)代到來(lái)

前面我們通過(guò)數(shù)據(jù)能發(fā)現(xiàn)在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)和樓面價(jià)相差2倍左右，但目前就在售和已售項(xiàng)目來(lái)看，最高樓面價(jià)在1.9萬(wàn)元/㎡。

而通過(guò)我們的統(tǒng)計(jì)能發(fā)現(xiàn)，各區(qū)域內(nèi)仍有較多高樓面價(jià)地塊未入市，浐灞樓面價(jià)16768元/㎡的當(dāng)代府、曲江新區(qū)樓面價(jià)25342元/㎡位于曲江大城旁的住宅用地、高新樓面價(jià)15904元/㎡的紫薇時(shí)光云邸等等。

如果根據(jù)前期已經(jīng)銷(xiāo)售的項(xiàng)目來(lái)看，隨著這些高價(jià)地的入市，2萬(wàn)+樓面價(jià)地塊將帶領(lǐng)樓市進(jìn)入房?jī)r(jià)4萬(wàn)+時(shí)代，而住宅產(chǎn)品在這些萬(wàn)元地塊的增多下，也會(huì)產(chǎn)生出更新的宜居“火花”，從而提升樓市人居品質(zhì)。

丨6區(qū)域接下來(lái)都有萬(wàn)元地待入市，高新聚集度高

目前來(lái)看，30宗待售的萬(wàn)元地塊分布在6個(gè)區(qū)域，其中高新依舊聚集度較高，有17宗待售地塊，這意味著即將到來(lái)的下半年甚至是明年上半年，高新仍然會(huì)是純新盤(pán)供應(yīng)的熱點(diǎn)，尤其是萬(wàn)元樓面價(jià)地塊供應(yīng)的熱門(mén)板塊。

從高新聚集的待售萬(wàn)元地塊來(lái)看，主要集中在絲路軟件城和CID片區(qū)，而這兩個(gè)片區(qū)，絲路軟件城的住宅供應(yīng)此前一直以“軟西”片區(qū)為主，今年隨著保利搖號(hào)摘地后，目前所剩地塊不多，周邊在售的樓盤(pán)房源也已經(jīng)不多，因此想要置業(yè)需抓緊機(jī)會(huì)。

而CID目前也開(kāi)始存貨“告急”，核心地塊已經(jīng)不多，因此接下來(lái)待入市的萬(wàn)元地塊需要多多關(guān)注，尤其是高新一中、一小新校區(qū)附近的純新盤(pán)中建悅廬學(xué)府，實(shí)景交付、高性?xún)r(jià)比等優(yōu)勢(shì)，也將成為接下來(lái)區(qū)域置業(yè)熱選。

丨警惕萬(wàn)元地塊入市后，周邊二手房的“非理性”漲價(jià)

除了萬(wàn)元地塊待入市的信號(hào)之外，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講更需要警惕萬(wàn)元地塊入市后引發(fā)周邊二手房“非理性”漲價(jià)連鎖反應(yīng)。

當(dāng)然這個(gè)連鎖反應(yīng)就目前來(lái)看，高新絲路軟件城和CID存在的情況比較少，畢竟宗宗都是萬(wàn)元地塊，產(chǎn)品也各有特色。

這里要提醒的是區(qū)域內(nèi)只有個(gè)別萬(wàn)元地塊且暫時(shí)還沒(méi)有入市的純新項(xiàng)目周邊。一般來(lái)講這些萬(wàn)元地塊之所以地價(jià)高，有可能是因?yàn)橄∪眱r(jià)值，也有可能是因?yàn)橹苓叕F(xiàn)在已有優(yōu)質(zhì)配套的加持，但對(duì)于地塊周邊的二手房來(lái)講，他們的二手售價(jià)在這些基礎(chǔ)上已經(jīng)相當(dāng)于擁有一次溢價(jià)。

此時(shí)當(dāng)萬(wàn)元地塊出現(xiàn)后，如果因?yàn)槿f(wàn)元地塊的價(jià)格而導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)漲幅，很可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格泡沫。因此如果想要購(gòu)置周邊二手房，一定要對(duì)比近兩年區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)和周邊二手房走勢(shì)，判斷這些二手房?jī)r(jià)格變化的真正原因是什么。

如果是因?yàn)橐?guī)劃和落地的稀缺配套引發(fā)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，自然可以接受，但如果僅是因?yàn)槿f(wàn)元地塊入市趁機(jī)“非理性”漲價(jià)，那對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格將超過(guò)價(jià)值，因此意義不大。

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