在對人們最為關心的房產稅務咨詢情況中了解發(fā)現(xiàn)，人們對于房屋的買賣、贈與、繼承所產生的稅率問題存在很大的困惑。

【資料圖】

常見的疑問包括>>

01

我想把房子給子女，通過什么方式稅少？

02

繼承父母的房子要交多少稅？

03

是不是繼承和贈與獲得的房屋再轉賣會有20%的稅？

04

本篇文章小編將帶大家分三個篇章深入了解容易讓人迷惑的房產稅務問題，幫助大家更好選擇更合適的方式。

*** 為方便大家更好的關注重點，小編在每個篇章末尾用更簡易的方式進行了小結，也針對容易產生誤解的部分增加了標注，本篇適用地區(qū)：江蘇南京，敬請留意***

01

買賣篇

*** 針對住宅 不包括非住宅***

01

買方

①契稅：應納稅款=計稅價格*適用稅率

注：計征契稅的成交價格不含增值稅（家庭成員范圍包括：購房人、配偶、未成年子女）

②印花稅：個人免征

02

賣方

①不滿2年

增值稅及附加：應納稅款=計稅價格*5.3%

個人所得稅：應納稅款=計稅價格*1%或差額*20%

土地增值稅：個人免征

印花稅：個人免征

②滿2年（含2年）不滿5年

增值稅及附加：免征

個人所得稅：應納稅款=計稅價格*1%或差額*20%

土地增值稅：個人免征

印花稅：個人免征

③滿5年（含5年）

增值稅及附加：免征

個人所得稅：

如是家庭唯一生活用房，免征個稅

如不是家庭唯一生活用房，應納稅款=計稅價格*1%或差額*20%

土地增值稅：個人免征

印花稅：個人免征

特別備注

個人所得稅有兩種計稅方式——

第一種是選擇計稅價格*1%，

第二種是選擇差額即（計稅價格-房屋原值-轉讓中的稅金-合理費用）*20%，選擇差額計稅需要提供上一手交易時房產價值憑證（上一手交易指的是買賣，受贈和繼承并不算），因很多房子買時價格很低，賣時房價升高導致差額很多，此時選擇差額*20%計稅不劃算，因此多數(shù)人采用房屋計稅價格*1%計算個人所得稅，如兩手交易之間的差額小也可以選擇差額算法計稅。

簡單來說，房屋買賣時，買方按照房屋面積和家庭房產套數(shù)的不同來計稅，家庭房產套數(shù)包括購房人、配偶及未成年子女名下；賣方按照如下方式計稅：房屋不滿2年的，賣方需要承擔5.3%+1%=6.3%的稅；滿2年（含2年）不滿5年，賣方需要承擔1%的稅；滿5年，賣方需要承擔1%的稅，如滿5年且是家庭唯一生活用房，賣方免征稅。

父母想將名下已經滿5年的唯一房產通過買賣的方式給子女，且子女的家庭（包括其本人、配偶、未成年子女）名下無房產，此時如房產面積≤90平方米，雙方共需要繳納的稅為1%；如房產面積>90平方米，雙方共需要繳納的稅為1.5%。

02

贈與篇

01

贈與時，受贈方繳納

契稅：應納稅款=計稅價格*3%

印花稅：應納稅款=計稅價格*0.025%

個人所得：應納稅款=（計稅價格-贈與過程中受贈人支付的相關稅費）*20%

02

贈與時，贈與方繳納

增值稅及附加：住宅不滿2年的 應納稅款=計稅價格*5.3%

住宅滿2年的 免征

非住宅（如車位） 應納稅款=（計稅價格-購房價格）*5.3%

土地增值稅： 直系親屬（不含兄弟姐妹）免征

兄弟姐妹或者非親屬，應納稅款=計稅價格*5%

印花稅：應納稅款=計稅價格*0.025%

03

注意

①　法定繼承人通過繼承獲得的房產免征契稅

②　房屋產權人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女，祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，對雙方都不征收個人所得稅和增值稅及附加

③　房屋產權人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的，對雙方都不征收個人所得稅和增值稅及附加

④　贈與直系親屬（不含兄弟姐妹）或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，免征土地增值稅

04

【常見誤區(qū)】受贈的房產轉賣時需要多交稅嗎？

并不會，其實受贈的房產轉賣時和普通房屋買賣計稅方法一樣（詳見買賣篇中的介紹，但賣方房屋年限以贈與人的房產取得時開始計算，受贈可以延續(xù)年限），由于房產獲得時是受贈而不是買受，因此并沒有上一手買賣的房產價值憑證，所以受贈的房產轉賣時，賣方的個人所得稅一般不采用差額*20%的計稅方式，而是多采用房屋計稅價格*1%的方法計稅，更加并不存在網(wǎng)傳的受贈的房產轉賣時需要繳納全款20%的稅。

簡單來說，直系親屬（不含兄弟姐妹）之間的贈與，贈與雙方共需要繳納3%+0.025%*2=3.05%的稅，兄弟姐妹之間的贈與還需要另加5%的土地增值稅；非親屬的，除了需要5%的土地增值稅，還需要另加20%個人所得稅以及5.3%的增值稅及附加稅（住宅滿2年的免征增值稅及附加稅）。

遺贈的，受遺贈人繳納3%+0.025%=3.025%的稅。（遺贈是遺囑人用遺囑的方式將個人財產的一部或全部于死后贈給國家、集體或法定繼承人以外的人的一種法律制度）

受贈的房產轉賣時和普通房屋買賣稅一樣，但年限以贈與人的房產取得時開始計算，受贈可以延續(xù)年限。房屋不滿2年的，賣方需要承擔5.3%+1%=6.3%的稅；滿2年（含2年）不滿5年，賣方需要承擔1%的稅；滿5年，賣方需要承擔1%的稅，如滿5年且是家庭唯一生活用房，賣方免征稅。

A某的父母在2016年取得了房產一處，之后A某的父母在2022年將房產贈與給A某，辦理房產的轉移登記手續(xù)時，贈與雙方共需要繳納3%+0.025%*2=3.05%的稅。

2023年，A某想轉賣該房產，此時A某作為賣方，其房屋的年限以其父母的房產取得時開始計算，A某作為受贈人可以延續(xù)年限，即可以從2016年算年限，該房屋已經滿5年，A某如家庭名下還有其他房產則需要承擔1%的稅，如該房屋是A某家庭唯一生活用房，則A某免征稅。

對比“買賣”和“贈與”

父母想在生前把房屋給子女，可以選擇買賣或者贈與兩種方式。

如果父母名下房產已經滿5年且是家庭唯一房產，而子女的家庭名下無房產。此時選擇買賣的方式，房產面積≤90平方米，買賣雙方共需要繳納的稅為1%；房產面積>90平方米，買賣雙方共需要繳納的稅為1.5%。

如果選擇贈與的方式，不論房子的年限、面積的大小，也不論是雙方家庭第幾套房產，都需要繳納共3.05%的稅，因此上述情況中，買賣繳納的稅比贈與更少。

但如果父母名下的房屋不唯一或不滿2年，子女名下又已經有房，那采用哪種方式將房屋給子女稅更少需要根據(jù)上文所介紹的稅率另行計算再比較。

03

繼承篇

01

繼承房產時，只有印花稅

印花稅= 計稅價格*0.025% （包括法定繼承和遺囑繼承，不包括遺贈）

02

【常見誤區(qū)】繼承的房產轉賣時需要多交稅嗎？

并不會，其實繼承的房產轉賣時和普通房屋買賣計稅方法一樣（詳見買賣篇中的介紹，但賣方房屋年限以被繼承人的房產取得時開始計算，繼承人可以繼承年限），由于房產獲得時是繼承而不是買受，因此并沒有上一手買賣的房產價值憑證，所以繼承的房產轉賣時，賣方的個人所得稅一般不采用差額*20%的計稅方式，而是多采用房屋計稅價格*1%的方法計稅，更加并不存在網(wǎng)傳的繼承的房產轉賣時需要繳納全款20%的稅。

簡單來說，繼承房產時，只有0.025% 的印花稅；繼承的房產轉賣時和普通房屋買賣稅一樣，但年限以被繼承人的房產取得時開始計算，繼承人可以繼承年限。不滿2年的，賣方需要承擔5.3%+1%=6.3%的稅；滿2年（含2年）不滿5年，賣方需要承擔1%的稅；滿5年，賣方需要承擔1%的稅，如滿5年且是家庭唯一生活用房，賣方免征稅。

A某的父母在2016年取得了房產一處，之后A某的父母相繼去世，A某2022年繼承了父母的房產，辦理繼承房產的轉移登記手續(xù)時，只需要繳納房產計稅價格的0.025%的印花稅即可。

2023年，A某想轉賣該繼承來的房產，此時A某作為賣方，其繼承的房屋的年限以其父母的房產取得時開始計算，A某作為繼承人可以繼承年限，即可以從2016年算年限，該房屋已經滿5年，A某如家庭名下還有其他房產則需要承擔1%的稅，如該房屋是A某家庭唯一生活用房，則A某免征稅。

友情提示

以上整理僅供參考，適用地區(qū)：江蘇南京，詳詢12366或稅務服務窗口工作人員；

如政策變動，將根據(jù)最新政策執(zhí)行；

如有錯漏，歡迎指正。

來源：南京公證處

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