廣州舊改步入快車道！

近日，廣州市黃埔區(qū)文沖街文沖（渡頭、文元、江北片）舊村合作改造類項目在廣交易平臺公開招商，項目拆遷安置總投資額約人民幣65億元（不含土地出讓金）。

據(jù)了解，這是自5月22日以來，廣州在將近半個月里發(fā)布的第3個公開招商合作企業(yè)的城市更新項目。在這一波之前，廣州上一次的城市更新項目公開招商合作企業(yè)發(fā)生在2022年6月。

【資料圖】

如今短時間里頻現(xiàn)城市更新項目公開招商，或意味著，經(jīng)歷階段性調(diào)整，廣州城市更新已經(jīng)重上車道。

項目舊改實施方案已獲批

有神秘央企殺入？

文沖舊村改造項目地處廣園快速路南側(cè)，鄰近黃埔東路，緊鄰文沖、雙崗地鐵站。項目向西可通過石化路接駁廣園快速路，30分鐘內(nèi)到達珠江新城；項目往北可在1小時內(nèi)到達白云國際機場等重要區(qū)域樞紐。

項目舊改范圍內(nèi)在冊總?cè)丝诮?000人，現(xiàn)狀建筑面積約為108.273萬平。改造范圍內(nèi)的文物、古樹均原址保護，多處祠堂、風水塘原址保留或重建，延續(xù)嶺南地方文脈。

日前，該項目獲得正式批復。項目整體規(guī)劃定位為“臨港智創(chuàng)活力街·山水宜居文化村”，在產(chǎn)業(yè)方面，依托黃埔臨港經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展機遇進行更新改造，在提升人居環(huán)境的同時，構(gòu)建IAB產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、中國軟件游戲谷等技術(shù)平臺。

同時，建設(shè)活力智慧的智創(chuàng)街區(qū)，以商務(wù)、商業(yè)組團為核心，沿城市主干道形成的兩條產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶向東西延伸，打造廣州市人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)的重要體驗性軟件聚集高地。

據(jù)文件顯示，項目改造范圍總用地面積74.27公頃，規(guī)劃計容總建筑面積219.8萬㎡。

其中，居住用地31.14公頃，容積率4.8-4.92，計容建筑面積150.94萬㎡；

商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地10.14公頃，容積率2-7.34，計容建筑面積58.71萬㎡。

融資地塊凈用地面積約16.16萬㎡，建筑面積約為67.5萬㎡，其中住宅60.85萬㎡。

值得注意的是，目前文沖東舊改項目是由科學城投資集團負責，有消息稱，后續(xù)央企五礦將會加入，與科學城集團一起完成該舊改項目。

合作企業(yè)資格條件

（一）申請合作企業(yè)應(yīng)具備與改造地塊相匹配的建設(shè)能力和經(jīng)驗，應(yīng)滿足以下要求：

1.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

2.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上；

3.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 5人，其中專職會計人員不少于2人；工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有統(tǒng)計人員；具有完善的質(zhì)量保證體系。

申請合作企業(yè)本身或者其全資子公司的竣工房屋建筑面積、人員可以計入該企業(yè)數(shù)據(jù)范圍。

（二）申請合作企業(yè)應(yīng)具備與改造地塊相匹配的資金實力，且須符合以下條件：

1.實繳注冊資本金不低于人民幣1億元（以驗資報告為準），且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力。（競選文件中需提交競選承諾書）；

2.企業(yè)總資產(chǎn)不低于200億元且企業(yè)凈資產(chǎn)不低于50億元；合作企業(yè)本身或者其全資子公司的資產(chǎn)可以計入該企業(yè)數(shù)據(jù)范圍。（提供復印件，加蓋申請合作企業(yè)公章，提交全資子公司資料的，需加蓋全資子公司及合作企業(yè)公章，以最近一年度的審計報告為準）；

（三）申請合作企業(yè)應(yīng)在報名期限內(nèi)（以銀行到賬時間為準）繳納人民幣 3 億元的競選保證金；

（四）申請合作企業(yè)信譽好，社會責任感強，銀行信用記錄良好（以具有相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)出具的企業(yè)信用報告為準），且最近3年在市場監(jiān)管等部門沒有重大違法違規(guī)記錄，不存在工程“爛尾”等情況（競選文件中需提交競選承諾書）；

（五）申請合作企業(yè)應(yīng)嚴格按《廣州市城中村改造合作企業(yè)進入及退出指引的通知》（穂建規(guī)字〔2023〕2號）要求導入產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源。

（六）其他條件

1、承諾引入產(chǎn)業(yè)類型、企業(yè)行業(yè)地位和數(shù)量的申請企業(yè)在招商過程中可予以加分（其他條件相同情況下予以優(yōu)先）。

2、競得合作企業(yè)應(yīng)在收到《合作改造通知書》之日起10個工作日內(nèi)，與招商主體及前期服務(wù)企業(yè)就本項目已簽署的業(yè)務(wù)合同（含前期服務(wù)企業(yè)相關(guān)費用結(jié)算）承接事宜達成一致意見形成書面文件并簽訂《合作框架協(xié)議》，并在90個自然日內(nèi)成立項目合資公司，否則視為競得合作企業(yè)無正當理由放棄競得。

（七）申請合作企業(yè)必須承諾所提交的資格審查材料真實有效，不存在弄虛作假及欺騙性行為，否則，招商主體有權(quán)取消其候選合作企業(yè)、競得合作企業(yè)資格；

（八）本項目接受聯(lián)合體投標，聯(lián)合體成員不得超過5個，其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯(lián)合體成員在聯(lián)合體中所占份額不得低于30%，由其以牽頭企業(yè)身份代表聯(lián)合體開展競選報名、繳納競選保證金、簽署相關(guān)文件等工作，牽頭企業(yè)在競選過程中的行為對聯(lián)合體各方均具有約束力；

（九）以上申請合作企業(yè)資格條件包含申請企業(yè)的全資子公司的資質(zhì)、資產(chǎn)、業(yè)績、條件及標準等符合申請資格的，視同于該申請企業(yè)符合申請資格；

（十）申請合作企業(yè)的資格條件解釋權(quán)歸招商主體。

黃埔68個城中村改造項目

已批復31個

據(jù)悉，今年以來，黃埔區(qū)積極探索試行城市更新項目審批實施流程再造、信任籌建，推動項目加快開工建設(shè)，釋放有效投資。

3月底印發(fā)《廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于實施城市更新行動推進城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，以全周期管理、全流程優(yōu)化、全方位提升城市更新工作。

比如：將舊改項目涉及的地價評估、房屋和人口數(shù)據(jù)確認事項歸由屬地街鎮(zhèn)審核；在省既有用地報批手續(xù)無法優(yōu)化精簡的情況下，各項目可提前開展“三舊”用地組卷報批工作；明確復建安置區(qū)、公服設(shè)施“首開先建”的報批程序；統(tǒng)籌改造利用改造項目富余回遷房和過渡性臨時用房、規(guī)劃建設(shè)政策性住房、規(guī)范回遷房上市流轉(zhuǎn)等多項舉措。

到5月份，又連發(fā)關(guān)于《廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)舊村改造合作企業(yè)公開引入和退出工作指引》、《黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查（核查）單位確定和資金使用工作指引》等。

值得關(guān)注的是，在5月中旬，黃埔區(qū)人大常委會副主任羅志釗等一行就城市更新、存量土地盤活再利用以及改善人居環(huán)境等工作到楊浦區(qū)進行考察交流。

據(jù)廣州開發(fā)區(qū)城市更新局介紹，截至目前，全區(qū)重點推進的68個城中村改造項目總用地面積34.83平方公里，已累計批復31個，開工2094萬平方米，竣工907萬平方米，建成安置房19987套、226萬平方米；完成固定資產(chǎn)投資2188億元，商品房銷售711萬平方米。

黃埔區(qū)連續(xù)多年城市更新項目固定資產(chǎn)投資總額及商品房銷售位居全市第一。通過城中村改造共釋放產(chǎn)業(yè)用地8.3平方公里，以及2.5平方公里的中新國際科技創(chuàng)新合作示范區(qū)、小鵬汽車智造產(chǎn)業(yè)園等重大項目通過大塱、何棠下、湯村等舊村項目釋放的產(chǎn)業(yè)用地上成功落地；已建成教育、醫(yī)療、休閑等公共服務(wù)設(shè)施約50萬平方米，新增學校15間，學位超16000個；規(guī)劃新增教育、醫(yī)療、休閑等公共服務(wù)設(shè)施176處，總用地面積2.14平方公里，總建筑面積224萬平方米，約占全區(qū)總體設(shè)施數(shù)量的50%。

廣州城市更新再出發(fā)

黃埔區(qū)城市更新工作近期頻頻啟動，代表著廣州城市更新已再出發(fā)。

早在今年1月3日召開的廣東省委經(jīng)濟工作會議上，就重提城市更新的撬動作用。1月28日春節(jié)復工首日，省、市高質(zhì)量發(fā)展大會上，城市更新、“三舊”改造成為會議焦點，彼時除了黃埔、花都、南沙3個區(qū)之外，廣州其余8個區(qū)的區(qū)委書記都在會上立下城市更新小目標。

3個未在市高質(zhì)量發(fā)展大會上透露城市更新目標的區(qū)域，后期快速付諸實際行動。除了眾所周知的黃埔區(qū)，南沙區(qū)早在3月8日就舉行2023年第一批舊村更新改造項目動工活動，當天共有10個已批舊村莊更新改造項目宣布動工。

今年2月中旬，廣州公布2023年第一批城市更新項目年度計劃，明確計劃推進127個城中村改造項目，包括49個續(xù)建項目、20個新開工項目和58個前期項目，大力推進城市新中軸線（海珠）、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、羅沖圍、廣州火車站等重點片區(qū)改造，第一批集中開工17個項目。

3個月后，5月中旬，坊間流傳出《廣州市2023年城市更新項目年度計劃（第二批）》，顯示第二批共新增37個舊村莊項目。這意味著，加上第一批名單中的127個項目，廣州2023年城市更新項目計劃或已達170個項目。不過，有關(guān)部門人士透露稱，該名單不一定是終稿。

而自5月22日以來截至今日，黃埔區(qū)開發(fā)區(qū)永崗社區(qū)（不含橫東、橫南、橫北）舊村合作改造項目、花都區(qū)花東鎮(zhèn)象山村村級工業(yè)園（薪象科創(chuàng)中心）項目、黃埔區(qū)文沖街文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項目先后發(fā)出招標公告，尋求開發(fā)商參與合作。

值得關(guān)注的是，當中黃埔區(qū)的兩個項目都明確“接受聯(lián)合體投標，聯(lián)合體成員不得超過5個，其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯(lián)合體成員在聯(lián)合體中所占份額不得低于30%”，這在以往的舊改招標合作企業(yè)中是未曾出現(xiàn)過的。此外，對企業(yè)的總資產(chǎn)門檻要求也從前兩年的普遍要求千億，下調(diào)到200億起步。

除了城中村改造，廣州市政府也于5月底印發(fā)《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法的通知》，進一步完善廣州市老舊小區(qū)改造政策體系，有序推進“十四五”時期老舊小區(qū)改造工作。

在城市更新準入門檻大大降低，且允許抱團開發(fā)之下，更有政府系列政策大力支持推動，廣州城市更新或步入全新的發(fā)展階段。

來源：廣州公共交易資源中心、南都·灣財社記者 邱永芬、蘿崗香雪網(wǎng)、拆神等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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