時(shí)隔兩年！金沙洲再出宅地！

回顧一下歷史，上一次，也就是2021年4月末，當(dāng)時(shí)金沙洲皇冠地塊拍出了4.2萬(wàn)/㎡的價(jià)格，直接沖進(jìn)了廣州土拍TOP10的榜單。

(資料圖)

有人說(shuō)，一夜之間金沙洲從房?jī)r(jià)4萬(wàn)+直接干到地價(jià)4萬(wàn)+/㎡，簡(jiǎn)直不要太魔幻。

而當(dāng)年的風(fēng)云地塊，變成了現(xiàn)在的華潤(rùn)置地金沙瑞府項(xiàng)目。

今年，金沙洲終于又來(lái)了一塊地，從地圖來(lái)看，各方面條件絲毫不遜于上一宗“地王”地塊，甚至更勝一籌！

如此靚地，能不能沖破4萬(wàn)+，再創(chuàng)輝煌，真是值得期待！

絕對(duì)的優(yōu)質(zhì)地塊

會(huì)拿來(lái)做什么？

出讓公告上說(shuō)，金沙洲地塊總占地8.18萬(wàn)㎡，總建筑面積20.24萬(wàn)㎡，體量可是不小。

地塊的容積率約為2.5，雖然不及華潤(rùn)置地金沙瑞府的1.8，但周?chē)w的改善氛圍很濃。

因此，這個(gè)地塊一出，很多人都會(huì)關(guān)注金沙洲史上成交最高的4.2萬(wàn)/㎡地價(jià)，是否會(huì)被打破。

先看位置，這次出讓的地塊在 彩濱北路以西、環(huán)城高速以北，距離珠江西航道距離不足100米，江景資源十分豐富。

江景也是這個(gè)地塊的優(yōu)勢(shì)之一，東側(cè)完全無(wú)遮擋，低層單位也有機(jī)會(huì)望江，視野景觀(guān)都不錯(cuò)。

具體的視角可以參照下方視頻，飛行器的高度是90米，大約相當(dāng)是25-30層高的視角。

一路之隔就是 濱江公園，目前在施工建設(shè)金沙洲濱江公園景觀(guān)臺(tái)，建成后整個(gè)沿江帶景觀(guān)將連成一體，更加完善。

地塊除了東側(cè)單位能夠望江，西側(cè)高層也有機(jī)會(huì)看到潯峰山生態(tài)公園，可以說(shuō)東西兩側(cè)都有景色觀(guān)賞。

疊加了這么多景觀(guān)BUFF，依我之見(jiàn)，這塊地大概率會(huì)拿來(lái)做純改善項(xiàng)目。

配套很耐打

生活氛圍醇熟

除了純粹的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)外，地塊的其他配套也很完善。

交通方面，地塊距離地鐵6號(hào)線(xiàn)潯峰崗站直線(xiàn)距離約1.3公里，距離在建的地鐵12號(hào)線(xiàn)里橫路站約900米。

通勤出行，地鐵還是首選。 潯峰崗站 是6號(hào)線(xiàn)的首發(fā)站， 首發(fā)站的優(yōu)勢(shì)就是“有座”，從這里 出發(fā)避免了中途站點(diǎn)上車(chē)的擁擠。

6號(hào)線(xiàn)通勤到市內(nèi)也很方便，從潯峰崗站開(kāi)始到香雪站，這條線(xiàn)路貫穿了白云、荔灣、越秀、天河、黃埔5個(gè)主要城區(qū)，還有多個(gè)換乘站可選。

未來(lái)12號(hào)線(xiàn)建成后，也可以選擇從潯峰崗站，或者更近的里橫路站出行，終點(diǎn)直達(dá)大學(xué)城南。

地塊周?chē)钆涮滓埠芡晟疲虉?chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、公園都有，居住的體驗(yàn)感很好。

想要吃飯購(gòu)物，附近有廣百?gòu)V場(chǎng)、金悅廣場(chǎng)、金沙匯等商場(chǎng)，都在兩公里范圍內(nèi)，街邊的底商業(yè)態(tài)也很完善，基本生活所需就近就能解決。

廣州中醫(yī)藥大學(xué)金沙洲醫(yī)院距離地塊1公里左右，雖然不是三甲醫(yī)院，但好在距離夠近，基本醫(yī)療也有保障。

學(xué)校資源相當(dāng)耐打，地塊北側(cè)是白云區(qū)金沙第二小學(xué)，周邊還有三所實(shí)力較為強(qiáng)勁的中學(xué)，分別是廣附實(shí)驗(yàn)學(xué)校金沙洲校區(qū)，廣東華僑中學(xué)高中校區(qū)，廣大附中實(shí)驗(yàn)中學(xué)白云廣附，這些學(xué)校的 含金量都不低。

說(shuō)了地塊這么多的優(yōu)點(diǎn)，也得客觀(guān)地說(shuō)說(shuō)它存在的瑕疵。

一個(gè)是金沙洲大橋的擁堵情況，這些年始終沒(méi)有解決，是壓在所有業(yè)主心中的一塊石頭；另一個(gè)是彩濱北路和廣州環(huán)城高速的車(chē)流噪音，對(duì)部分單位會(huì)造成一定程度的影響。

不過(guò)“瑕不掩瑜”，這點(diǎn)小缺點(diǎn)，在絕對(duì)優(yōu)勢(shì)面前，就是無(wú)關(guān)緊要的。

綜上，這樣高質(zhì)量的地塊，確實(shí)是金沙洲近年來(lái)少有，相信也會(huì)是本次土拍中的一個(gè)焦點(diǎn)地塊。

片區(qū)價(jià)格

能否被拔高！

接下來(lái)就要說(shuō)一下大家最關(guān)心的價(jià)格。

不可否認(rèn)，金沙洲這兩年的樓市行情，比較內(nèi)卷。

目前片區(qū)內(nèi)在售的新房項(xiàng)目有兩個(gè)：華潤(rùn)置地金沙瑞府、越秀·天悅金沙。

這兩個(gè)項(xiàng)目都做了別墅、疊墅的產(chǎn)品，可見(jiàn)對(duì)片區(qū)的改善能力，十分看重。

華潤(rùn)置地金沙瑞府就是之前金沙洲地王項(xiàng)目，產(chǎn)品純改善，目前有建面約143㎡的戶(hù)型在售，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份成交均價(jià)為48085元/㎡。

越秀·天悅金沙項(xiàng)目，在售建面約95-160㎡的3/4房產(chǎn)品，產(chǎn)品偏剛改，中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份成交均價(jià)為37556元/㎡。

二手房附近集合了保利西海岸·匯海花園、保利西海岸·瀚海花園、保利江岸花園、深業(yè)江悅灣、御金沙瀾山等項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目的樓齡較新，最早一批房源建成時(shí)間約為2010年，所以片區(qū)的整體城市面貌比較優(yōu)質(zhì)。

另外，片區(qū)內(nèi)的二手房掛牌量也不少，我整理成表格放在下方。

從二手房的成交數(shù)據(jù)看，保利這幾個(gè)組團(tuán)產(chǎn)品面積段偏剛需，掛牌房源較多，不可避免的會(huì)有些內(nèi)卷， 成交價(jià) 有一定程度的下降。

比如，保利西海岸匯海花園2021年7月成交最高單價(jià)43877元/㎡，是一個(gè)建面約80㎡的2房戶(hù)型；而上個(gè)月成交一套建面約95㎡的3房產(chǎn)品，單價(jià)為32187元/㎡，如此可見(jiàn)，剛需房源降幅較大。

再說(shuō)一下御金沙瀾山項(xiàng)目，它屬于剛改結(jié)合，主力是建面約120-150㎡之間的改善產(chǎn)品，在小區(qū)中的占比約43.8%。

如上圖所示，這個(gè)小區(qū)建面在120㎡以上的產(chǎn)品，在二手房市場(chǎng)中相對(duì)穩(wěn)定。

御金沙瀾山上個(gè)月成交的138㎡單價(jià)38098元/㎡的房源有其特殊性，這套房源是頂樓，而且業(yè)主急需空出名額，所以超低價(jià)出手，正常的同戶(hù)型中樓層價(jià)格約700萬(wàn)/套，還是比較堅(jiān)挺。

而像這樣的成交價(jià)，相當(dāng)于是回到了2018年的市場(chǎng)，幾年也難遇到一套。

通過(guò)上述市場(chǎng)情況分析，金沙洲地塊周?chē)姆績(jī)r(jià)走出了兩個(gè)行情，小面積剛需產(chǎn)品內(nèi)卷嚴(yán)重，降幅明顯；而改善產(chǎn)品的價(jià)格還能堅(jiān)挺，購(gòu)房者應(yīng)該著重關(guān)注改善產(chǎn)品。

其實(shí)這種分化表現(xiàn)不僅是在這里，主城區(qū)中同樣存在，只是幅度沒(méi)有這么夸張而已。

那么金沙洲地塊入市后會(huì)有什么影響呢？

我認(rèn)為它會(huì)利好改善客群，片區(qū)除了華潤(rùn)置地金沙瑞府項(xiàng)目，已經(jīng)很久沒(méi)有純改善的項(xiàng)目入市，市場(chǎng)期待已久，而這個(gè)地塊的“質(zhì)量更高”。

這個(gè)地塊的各方面屬性都非常適合做純改善項(xiàng)目，片區(qū)內(nèi)壓制的需求也需要釋放。

對(duì)金沙洲的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，多了一個(gè)高舒適度、環(huán)境優(yōu)質(zhì)的改善房源選擇，真的挺好。

但是不管怎么說(shuō)，這塊地打造產(chǎn)品的價(jià)格，鐵定不會(huì)低了！

如此優(yōu)質(zhì)的景觀(guān)，估計(jì)愿意為此買(mǎi)單的改善客群，應(yīng)該不少吧！

免責(zé)聲明:

本文對(duì)項(xiàng)目或產(chǎn)品的介紹，對(duì)項(xiàng)目周?chē)h(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購(gòu)買(mǎi)要約，不意味著本公司對(duì)此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件等協(xié)議為準(zhǔn)。本文部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。

關(guān)鍵詞：