時隔六年，萬科仍在為當年的一筆巨額收購絞盡腦汁。

(資料圖片僅供參考)

2017年6月29日，萬科擊敗華潤、越秀、保利、中海、恒大、碧桂園、華發和信達，以551億元鯨吞廣信資產包，較起拍價高出超100億元，資產包核心資產包括廣州市區的16宗可開發土地。

在當年的萬科股東大會上，宣布退休的創始人王石更笑言，廣信資產包是自己告別萬科的“大禮包”。

近日，廣州市規劃和自然資源局公布了今年第二批集中供地名單，萬科廣信資產包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計起拍總價約34億元，樓面價分別為2.6萬元/平方米、2.3萬元/平方米。

據中國房地產報，一位接近廣信資產包的人士表示，資產盤活方式有兩種，一種是一二級聯動開發；一種是只做土地一級整理，二級土地開發交由其他企業來做，這次掛牌的兩宗地塊就是第二種盤活方式。不是說萬科擁有資產包的股權債權就一定會做二級土地開發，這也是萬科與當地政府溝通之后的結果。

據該人士透露，這兩宗地塊出讓后，按照政策規定，萬科還將收到一筆土地出讓返還金。

01

六年未開發，老城區地塊被政府收儲

實地探訪掛牌中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊。

兩宗地塊均位于荔灣區浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號線坑口站。地塊所處的花地灣板塊是廣信資產包中最龐大、最核心部分，擁有占地約1500畝的商品住宅用地。近些年來，萬科圍繞花地灣進行連片盤活開發，萬科廣匯天地金域曦府、臻園以及朗庭均是資產包轉化項目。

擬掛牌出讓的紫蘭苑地塊，圖片來源：時代財經攝

其中，紫蘭苑地塊已有大片土地被工業圍擋包圍，往遠處眺望能看到正在建設中的金域曦府；在地塊另一側的臨街商鋪，同樣被搭建的大片竹木腳手架圍住，地面有施工痕跡，而商鋪內部則已騰空。

紫蘭苑地塊沿街已清退的商鋪，圖片來源：時代財經攝

據了解，此前轉化的廣信資產包項目并未通過招拍掛形式，而是由萬科直接盤活開發。此次地塊為何流入招拍掛市場？

針對地塊掛牌原因，廣信資產包運營主體廣州市萬溪企業管理有限公司（下稱“廣州萬溪”）回復時代財經稱，這兩宗地塊為政府主動收儲，從而以招拍掛形式出讓。另有知情人士表示，盡管廣州萬溪擁有地塊的權益，但至今為止尚未開發，處于前期的原始狀態，政府收儲也是土地盤活的一種方式，一級土地整備工作也將由政府主導。

據時代財經了解，2023年2月，荔灣區各街道召開了高質量發展大會，定下荔灣區“GDP增長6.5%以上，固定資產投資增長20%、力爭達到600億元”的目標。其中，紫蘭苑、蕙蘭苑所屬的東漖街，在會議上提出2023年的重點工作之一為加快推進東漖城中村改造進度，專項攻堅，盡快完成花地灣南蕙蘭苑、紫蘭苑土地收儲。

紫蘭苑地塊附近張貼的搬遷通知，圖片來源：時代財經攝

上述落款為“荔灣區東漖經濟聯合總社”的告示亦顯示，為加快推動荔灣區經濟建設高質量發展，將對原廣信花地灣南紫蘭苑地塊實施政府收儲。

有不愿具名的舊改業內人士認為，一般資產打包之后不會再重新單獨出讓，但廣信資產包涉及情況復雜，不排除企業與政府對此有相應的協商與平衡機制。“經過這兩年的市場，對政府來說也需要通過賣地指標來提振信心，因此相應加快優質地塊的收攏出讓，同時也能促進舊城區改建和加速城市面貌煥新。”

02

萬科尚未明確是否競拍

此次掛牌的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊位于廣州荔灣區花地灣，靠近萬科金域曦府、萬匯天地?瑧園、萬匯天地?朗庭三個萬科項目，這三個項目也都是從廣信資產包解包而來，還有一個位于三元里的項目萬科喜悅里已經售罄。

在目前的地塊競得人要求中，兩宗地塊都未有特別的條款規定或限制。萬科近幾年在廣州招拍掛市場鮮有拿地，此前三個廣信資產包項目開發也未通過招拍掛形式，這也為本次萬科是否參與競拍增加了不確定性。

據《每日經濟新聞》從熟悉廣信資產包情況的知情人士處獨家了解到，上述兩宗地塊目前為政府收儲項目，政府進行前期土地整備后，將以招拍掛方式出讓，而萬科目前尚未明確是否參與競拍。

本次蕙蘭苑、紫蘭苑地塊如果萬科不參與競拍，也有利于資金快速回流。在花地灣區域，廣信資產包還有6宗暫未開發入市的地塊。

根據廣州市規劃和自然資源局披露的地塊信息，蕙蘭苑、紫蘭苑地塊將是第二輪廣州供地中單價最高的兩宗地塊，其中，蕙蘭苑地塊計容面積5.42萬平方米，樓面價為2.6萬元/平方米；紫蘭苑地塊計容面積8.79萬平方米，樓面價為2.3萬元/平方米，合計起拍價約34億元。

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大禮包變大包袱？

2020年6月，萬科為廣信資產包拉來戰略投資者。

據萬科公告，將廣州萬溪公司50%股權以70.4億元轉讓給7家公司組成的聯合戰投，同時收回前期向廣州萬溪或廣信資產包提供的320億元股東投入，共計可收回390.4億元資金。

這個聯合戰投是以中國信達為首的7家公司委托中信信托發起的“中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃”。7家戰投中，沒有一家房企。

對此，郁亮曾解釋道：“如果所有麻煩都通過別人去解決，能力就不在我們身上，我們一定要堅持自己來做，哪怕是引進各類合作方后，操盤的仍然還是我們的團隊。”

這些新戰投提出的要求是：萬科需確保自合作協議簽訂之日起滿五年內，取得廣信資產包內資產對應的不少于210.98萬平方米權益計容建筑面積的批復文件。

現在，距離這個對賭協議的兌現還有兩年時間。

若對賭不能兌現，按照協議，萬科面臨兩個選擇：1.回購新股東持有的廣州萬溪股權并承接其對廣州萬溪的債權，回購比例不低于新股東總持股比例的50%；2.給予新股東權利，允許其在60個工作日內自行尋找非關聯第三方，收購新股東所持有的廣州萬溪股權及債權，并同意共同出售廣州萬科持有的廣州萬溪公司股權及債權。

在公開場合，萬科鮮少提及廣信資產包。在其財報中，廣信資產包項目也被放在了廣州區域項目最后一列，具體披露為：

2019年，計劃開工計容面積17.4萬平方米，實際并無開工；2020年，計劃開工面積同樣為17.4萬平方米，最終開工面積為2.24萬平方米，完成開工率不足13%。

“這個進度和我們投標時候的預期是有差距的。”萬科總裁祝九勝在2020年股東大會上曾表示。

2021年，廣信資產包項目開工進度開始加快，計劃開工計容面積45.68萬平方米，實際開工面積29. 46萬平方米，但仍未有竣工面積；2022年，計容開工面積45.18萬平方米，并首次有了竣工面積1.98萬平方米。

今年是萬科“解包”以來最快的一年。2023年，廣信資產包項目計劃開工計容面積32.61萬平方米，計劃竣工計容面積21.41萬平方米。

從廣信資產包中拆解出的具體項目來看，萬科在前5年僅轉化了兩個項目，分別是萬科喜悅里、萬科金域曦府；2023年準備推出4個項目，分別是荔灣的萬匯天地臻園、萬匯天地朗庭，越秀的萬科璟秀府，白云的萬科璟云府。

為加快“解包”進度，萬科還拉來了銀行財團的資助。

來源：中國銀行保險報

據4月份《中國銀行保險報》報道，郵儲銀行深圳分行在了解到廣州萬溪并購廣信資產包融資需求后積極響應，總分支成立項目工作小組，超客戶預期完成業務審批。郵儲銀行深圳分行最終以并購銀團形式參與該項目，收購形式為受讓現有股權及承接債務式并購，并購交易總價超500億元。

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至今竣工面積1.97萬平方米

六年前，龐大的廣信資產包曾讓不少房企眼紅。

這批資產原為廣東國投旗下廣信房產在20世紀末陸續摘得，后因金融危機爆發，廣東國投出現債務危機最終破產，廣信房產旗下的土地一度閑置。其核心資產包括廣州市區16宗可開發土地。據萬科披露，對應權益可開發計容建面約為211萬平方米，約98%位于荔灣和越秀兩大主城區。

于開發商而言，這批土地的利潤水平極具想象空間，以其中一宗廣信房產1988年競得的花地大道商品住宅用地為例，當時樓面地價僅為218元/平方米，而如今同區域樓面地價則遠超4萬/平方米。

因此，萬科將廣信資產包稱之為“十分稀缺的戰略資源”。王石在離開萬科前的股東大會上點評這是一次非常成功的收購項目，并用“精彩”來形容。

但廣信資產包并不是一塊容易消化的肥肉，錯綜復雜的權屬關系、歷史遺留的征地復建問題、龐大的債務及訴訟數量等，牽涉多方主體利益，開發難度極大。

“廣信資產包里面可以直接開發的用地不多，大都需要整理和調規，萬科也是花了很多時間梳理清晰債權債務。”上述舊改人士表示。

2020年6月，萬科引入中國信達、綠景等七位戰投，將廣州萬溪50%股權以70.4億元價格轉讓，并通過股東置換、引入并購貸款等一系列資金安排，整體回籠資金390.4億元。根據彼時公告披露，萬科已完成1257宗歷史執行案件的結案，但仍有約1500宗執行案件和外部債務待解決；另外，除去正在收地的花地灣地塊，部分土地清收時間暫不確定，整體土地清收率為46%。

“有些事情需要依靠時間換空間，畢竟累積了20年的困難，憑借3年時間就想獲得根本性解決，還是有挑戰、有難度的。”同年股東大會上，總裁祝九勝稱。

隨著戰投和資金的引入以及前期土地清收工作的推進，廣信資產包開始逐步轉化。2021年3月，萬科喜悅里即原白云“丹桂園”地塊入市；同年3月，萬科金域曦府即荔灣“玉蘭苑”地塊開盤入市，成為廣州網紅盤之一，克而瑞數據顯示，2022年金域曦府銷售金額超74億元，排名全市第四、荔灣區第一。

即便如此，近5年時間廣信資產包也僅僅轉化了2個項目。根據萬科歷年財報，2018-2021年，廣信資產包均無竣工面積；2022年竣工面積為1.97萬平方米，而整個項目的規劃計容建筑面積達211萬平方米。

尚未清退的蕙蘭苑地塊商戶，圖片來源：時代財經攝

據時代財經了解，目前金域曦府已在尾盤清貨階段，接棒的是同處于花地灣萬匯天地組團的瑧園、朗庭，在今年五一前后開放樣板房、開盤；除此外，越秀區萬科·璟秀府，白云區萬科·璟云府也將在今年開盤入市。

財報亦透露，2023年，廣州廣信資產包項目計劃開工計容面積32.61萬平方米，計劃竣工計容面積21.41萬平方米，為歷年規模最大。

有接近廣信資產包人士透露，廣信資產包還在持續盤活中，過程中確實涉及不良土地整理等棘手問題，但已經逐步清晰明朗，而目前的產能尚能夠支持后續銷售。

本文來源：時代財經、中國房地產報、每日經濟新聞

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