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(相關資料圖)

國家戰(zhàn)略和購房“優(yōu)待”政策下汾湖樓市走出獨立行情

就在上周，蘇州吳中、相城、吳江和新區(qū)多個區(qū)域出臺契稅補貼新政，其中以吳江區(qū)的力度最大——2023年5月20日至8月20日內，吳江首套、二套都享受50%的契稅補貼，以在吳江大區(qū)產(chǎn)權登記套數(shù)核定首套或者二套，同時對銷售人員以及銷售團隊也出臺相應激勵政策。

該政策對于置業(yè)吳江的購房者來說是重大利好，能夠刺激購房者入市，提升市場活躍度。

疊加“商轉公”、公積金貸款額度提升等政策，大為減少了購房成本，進而進一步減輕購房者的置業(yè)壓力。

總的來說，契稅補貼能夠促進區(qū)域內購房需求的釋放，是一項惠民政策。

如今，政策落地已經(jīng)有一周時間了，效果如何呢？

分析師在吳江的營銷朋友告訴我，近期售樓處的來訪認購量相較五一黃金周來說大為減少，政策反應需要時間，目前市場冷得“可怕”。

但近期吳江有一個板塊的新房成交量卻可圈可點，來訪認購量大為增加，這個板塊就是汾湖。

汾湖在吳江樓市是什么樣的存在？

在政策方面，我們知道，吳江是蘇州最早解除外地人限購的區(qū)域，汾湖由于其得天獨厚的地理位置——與上海青浦區(qū)、浙江嘉善接壤，對這兩個板塊在購房政策方面也有“優(yōu)待”：

上海和嘉善戶口：可以在汾湖最多購買3套房，新房二手房都可以，且無需社保。

針對外地戶口：大專及以上在上海工作繳納一個月社保就可在吳江汾湖買1套房。

早在去年5月20日起，上海就發(fā)布政策：長三角一體化發(fā)展示范區(qū)試點提取住房公積金償還異地購房貸款。也就是說，在上海無房，但在吳江、嘉善買房可以用上海公積金。

該政策在一定程度上刺激吳江的購買力，尤其是汾湖板塊。

同時，對在上海工作的吳江汾湖本地人也是重大利好，這部分人群可以提取在上海單位繳納的公積金來攤還房貸。

再來看近幾年吳江汾湖的樓市，2019年吳江汾湖的商品住宅的供求量都達到近五年來的高峰。

我們回望2019年，發(fā)生了什么大事？

2019年，長三角一體化上升到國家戰(zhàn)略，同年，長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)方案出爐，要在江蘇吳江和上海青浦、浙江嘉善三地的交界地帶建設先行啟動區(qū)。

東靠上海青浦，南接浙江嘉善的汾湖，以其黃金三角腹地的地理優(yōu)勢，成為接軌上海的“橋頭堡”，成為長三角經(jīng)濟圈的中心區(qū)域。

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華為研發(fā)中心落戶上海青浦地理位置和產(chǎn)業(yè)帶動樓市火熱

作為吳江唯一納入先行啟動區(qū)的板塊，汾湖在長三角示范區(qū)建設中具有舉足輕重的地位。

可以說，借長三角一體化東風，汾湖在2019年區(qū)域價值提升到新高度，聚焦了更多的市場目光。

這一年，吳江汾湖的新房供應面積同比增加了100%，成交面積同比增加了155%。除了地緣性客戶外，這里也吸引了不少來自上海的首套置業(yè)者和投資客。

在2019年蘇州7.24最嚴調控政策落地后，汾湖新房市場在2020-2021年幾乎沉寂了兩年。

2022年，隨著政策的松綁，汾湖的樓市迎來新生。

5.9新政落地后，之前受制于兩年不間斷社保或個稅的購房門檻被降低至六個月，促進了汾湖部分樓盤的集中網(wǎng)簽，比如保利湖畔云上和國風云樾花園。

汾湖在2022年的成交量達到了近三年以來的新高，成交面積為25.65萬㎡，供求比為0.65。

截止5月20日，2023年1-5月，吳江汾湖商品住宅的供應面積僅有3.14萬㎡，成交面積達到了10.67萬㎡，供求比降至0.29。

據(jù)案場置業(yè)顧問反映，目前汾湖的幾個在售項目近期去化表現(xiàn)都很不錯，客群多來自于華為的員工。

分析師認為，近期汾湖樓市火熱的原因，主要是產(chǎn)業(yè)的推動。

產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域發(fā)展的引擎和內生動力。

產(chǎn)業(yè)集聚帶來了大量的高精尖人才，人才帶來豐富的購買力，也將反哺城市建設。

華為研發(fā)中心落戶上海青浦金澤鎮(zhèn)，項目在2021年11月已全面開工，預計將于今年初步建成。

華為青浦研發(fā)中心未來主要用作華為終端芯片和物聯(lián)網(wǎng)芯片的研發(fā)基地，預計將導入3-4萬名科技研發(fā)人才，這部分產(chǎn)業(yè)人才帶來大量的購房需求。

上海青浦的金澤鎮(zhèn)和吳江汾湖接壤，也就是青浦和汾湖的交界處，開車通勤也十分方便。

在上海青浦的新房均價已經(jīng)達到5萬元/㎡+的今天，吳江汾湖1.9萬元/㎡左右的均價呈現(xiàn)非常可觀的性價比！

所以吳江汾湖走出獨立行情的原因，就是大量產(chǎn)業(yè)人才的涌入，短時間內支撐了樓市購買力！

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水鄉(xiāng)客廳，國家級重磅規(guī)劃出爐高起點之下，板塊配套逐漸兌現(xiàn)

就在5月24日，在長三角一體化示范區(qū)的新聞發(fā)布會上，深度解讀了《長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)水鄉(xiāng)客廳國土空間詳細規(guī)劃（2021-2035年）》，也讓眾人關注的“水鄉(xiāng)客廳”有了清晰的模樣。

汾湖和華為研發(fā)中心所在上海市青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)皆在水鄉(xiāng)客廳范圍內，此外還包括浙江省嘉興市嘉善縣西塘鎮(zhèn)和姚莊鎮(zhèn)四個鎮(zhèn)各一部分。

按照該規(guī)劃，到2025年，要實現(xiàn)三地互聯(lián)互通、一體化建設全面開展。汾湖在規(guī)劃起點上再次被拔高。

在規(guī)劃和兌現(xiàn)方面，汾湖表現(xiàn)得也可圈可點。近兩年，板塊的交通、醫(yī)療、教育配套設施不斷完善。

三橫一縱的立體交通網(wǎng)絡

在交通方面，通蘇嘉甬鐵路、滬蘇湖鐵路兩條鐵路交匯于汾湖站（蘇州南站），形成環(huán)滬一小時經(jīng)濟圈。

從汾湖出發(fā)，1.5小時之內可以通達長三角核心城市，非常便利。

除了高鐵，軌交上也加強了與環(huán)滬城市的聯(lián)系，上海地鐵17號線、蘇州地鐵10號線、嘉興3號線都將在汾湖交匯，城市之間的聯(lián)動也由此加強。其中上海軌交17號線延伸線，將從東方綠洲站通往嘉善南站，在水鄉(xiāng)客廳站與蘇州10號線相交接。

蘇州康力大道對接上海東航路段通車，從吳江汾湖去上海青浦的行車時間縮短至5分鐘，出行更加便捷。

作為蘇州城區(qū)接軌上海的第一門戶，汾湖擁有三橫一縱的立體交通網(wǎng)絡，高鐵、軌交、公路應有盡有。從政府部門如此大規(guī)模投資汾湖的交通建設可以看出，未來汾湖的發(fā)展，還是非常值得大家期待的。

國家級千億產(chǎn)城

一座新城的崛起，一靠交通引領，二靠產(chǎn)業(yè)賦能。

眾所周知，汾湖是一座電梯之城。

“中國電梯看蘇州，蘇州電梯看汾湖”。

目前已聚集了“康力”、“申龍”、“聚力”、“威特”等9家整梯企業(yè)和一大批零部件生產(chǎn)企業(yè)，擁有完整的電梯裝備產(chǎn)業(yè)鏈 。

此外，汾湖重點加強智能裝備制造、新型半導體、生物醫(yī)藥、新能源等先進制造業(yè)以及電商物流、基金、文化旅游等現(xiàn)代服務業(yè)的對接與合作，全面承接上海溢出的高端資源和項目。

汾湖作為千億國家級的產(chǎn)業(yè)城， 名企云集，給汾湖經(jīng)濟轉型和產(chǎn)業(yè)升級帶來新的機會，同時，也吸引更多優(yōu)質人才入駐，不僅旺盛了板塊的人氣，更帶來了資金和產(chǎn)值，帶來了豐富的購買力。

教育醫(yī)療方面探索一體互通

在教育醫(yī)療方面，汾湖不斷打破長三角一體化之間的壁壘，在教育和醫(yī)療方面實現(xiàn)互通。

比如說，示范區(qū)內職業(yè)學校招生入學、學籍管理、教學實施、就業(yè)升學等方面將實現(xiàn)一體化運行，積極引進上海優(yōu)質的教育和醫(yī)療。

吳江、青浦、嘉善三地在醫(yī)療社會保障等領域也已經(jīng)打通 ，居民電子健康檔案已經(jīng)實現(xiàn)跨區(qū)域互聯(lián)互通互認。

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在售樓盤偏剛需和剛改承接上海青浦外溢客群

在長三角一體化賦能之下，板塊在基礎配套方面逐漸完善，三地的聯(lián)系更加緊密。

目前板塊在售項目的產(chǎn)品，以小高層和疊加為主，小高層起步面積都在95㎡以下，疊加的最大戶型也就在約125㎡左右，產(chǎn)品整體偏剛需和剛改。

據(jù)案場置業(yè)顧問表示，目前汾湖板塊客群中一半都來自上海，前幾年投資客戶占比較多，這部分投資客，手里有空余資金，看重長三角一體化示范區(qū)的發(fā)展前景，吳江汾湖有高鐵站、有地鐵站，板塊能級不斷提升，受到較多上海投資客的關注。

近一年以來，在上海工作的年輕客群成為主力購房群體，尤其是上海青浦，他們被上海的高房價勸退來汾湖置業(yè)。

不可否認的是，汾湖在長三角一體化中的C位優(yōu)勢，在國家政策的扶持下，汾湖的發(fā)展將迎來重大機遇，前途是一片光明的。

稍顯不足的是眾多利好還在規(guī)劃中，落地較慢，比如說板塊目前還是缺乏大型商業(yè)綜合體。

不過對在上海青浦工作的年輕人來說，1.9萬元/平米左右的單價確實呈現(xiàn)出相當?shù)男詢r比。

得益于優(yōu)越的地理位置和國家級的規(guī)劃，汾湖樓市承接了上海青浦的外溢客群，樓市成交量有了顯著的支撐，板塊樓市也有十足的后勁。

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