春城昆明這兩天被一份流傳的文件搞的頗不平靜。

5月24日，昆明國(guó)資委網(wǎng)站發(fā)布了一則“嚴(yán)正聲明”，稱此前部分微信群和網(wǎng)絡(luò)媒體出現(xiàn)的名為《昆明城投專家會(huì)議紀(jì)要》的文件為“不實(shí)信息”。這份文件主要涉及昆明部分城投到期債務(wù)兌付困難等情況。

(資料圖片僅供參考)

盡管官方已經(jīng)明確辟謠，但市場(chǎng)對(duì)這座西南省會(huì)城市的討論仍然沒有停止。

有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹，2016年之前，昆明的土地大部分都由本地城投或房企開發(fā)，開發(fā)規(guī)模原本就很大。這兩年土地市場(chǎng)疲軟，各地方城投公司出面托市，昆明城投有些托不動(dòng)了，2021年昆明主城土地流拍超4成，2022年昆明土地收入劇降70%。

城投主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又遇上這兩年樓市下行，帶來的結(jié)果就是地方債務(wù)規(guī)模高企。據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際的報(bào)告，2022年全國(guó)城投平均債務(wù)率200%，昆明是全國(guó)水平的2.5倍。

本地主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng) “2016年以前，昆明當(dāng)?shù)氐耐恋鼗径荚诔峭逗捅镜亻_發(fā)商手里。2016-2017年二、三線樓市開始漲起來之后，大批的全國(guó)性開發(fā)商進(jìn)入昆明，就必須和城投合作。我們和云南省城投打過交道，他們的風(fēng)格就是‘買買買’?！币患襎OP5房企的昆明公司中層對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹。

公開數(shù)據(jù)顯示，2015年昆明的商品房庫(kù)存高企，為緩解去化壓力，當(dāng)年土地供應(yīng)量創(chuàng)5年內(nèi)最低值，賣地收入97.5億。就算是“粥少”的情況下，當(dāng)年的土地還多數(shù)以底價(jià)成交，流掛拍率高達(dá)39.4%，最終成交量腰斬。拿地房企也多以云南本土開發(fā)商為主，大牌房企華夏、恒大、龍湖、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海、保利在土地市場(chǎng)上銷聲匿跡。

到了2016年，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲帶動(dòng)二三線樓市跟漲，疊加昆明城中村改造放緩，其公開土拍成交止跌上揚(yáng)，成交面積回升24%，流拍率降至20%。拿地的13家開發(fā)商里，外地房企有6家，包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、恒大、碧桂園、新城、藍(lán)光。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，2016年1—12月，昆明共計(jì)售出11.48萬(wàn)套房，達(dá)1006.68萬(wàn)平米，成交面積同比上漲54.92%，成交均價(jià)7890元/平米，與前一年幾乎持平。

商品房成交大幅上漲吸引了更多的開發(fā)商進(jìn)駐。2017年，昆明全年賣地收入454億，創(chuàng)6年內(nèi)新高，中海拿下“單價(jià)地王”。73家企業(yè)拿地，拿地金額前十中，僅有俊發(fā)、云南城投兩家本土房企躋身其中，本地城投逐漸隱身。

2018年，昆明土地成交金額再次創(chuàng)新高，達(dá)565億，2019年達(dá)到頂峰990億。到了2020年，昆明土地成交縮至689億。

據(jù)銳里數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2016年到2020年的五年間，昆明住宅成交均價(jià)從8241元/平米升至1.5萬(wàn)元/平米，翻了接近一倍，土地、商品房成交兩旺。

2021年，昆明樓市驟變。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)，2021年5月，昆明新建住宅的均價(jià)為1.58萬(wàn)元/平方米，但從下半年開始昆明樓盤幾乎集體開始降價(jià)促銷，到10月時(shí)住宅均價(jià)僅為1.33萬(wàn)元/平方米。克爾瑞報(bào)告顯示，2021年昆明商品房成交量1067萬(wàn)平米，較2020年全年下降22%；商品房存量自2018年開始一路高漲。

開發(fā)商反應(yīng)迅速，極速收縮投資力度，2021年昆明賣地收入斷崖式下跌至105億，其中住宅用地剛過90億。

去年昆明總成交金額58.28億元，同比下降42%，主城商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格每平米下降858元。

2022年也是昆明土地市場(chǎng)最為“黑暗”的一年，外地開發(fā)商紛紛撤退，招商蛇口、萬(wàn)科等全國(guó)性開發(fā)商拿的都是不足5畝的“零碎”地塊，大幅地塊多由云南建投、云南廣廈房產(chǎn)、昆明城投、昆明西山土地房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司等本地城投平臺(tái)托市。2022年昆明成交最大的一塊119畝的地，交給了昆明市西山區(qū)城改置地公司；金額最大的一塊10億的土地，由昆明國(guó)企佳湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下。

如此艱難的托市努力下，昆明全年土地出讓收入還是僅有52.5億，僅占2015年的約一半。

試圖緩解困境

土地財(cái)政在昆明財(cái)政收入中，占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤?/p>

昆明市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全市政府性基金預(yù)算收入146.1億元，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入完成123.6億元，占了84.6%。

根據(jù)興業(yè)證券對(duì)全國(guó)各地級(jí)市的跟蹤報(bào)告，截至2023年3月，土地出讓市場(chǎng)表現(xiàn)整體依然低迷，土地財(cái)政的頹勢(shì)還未結(jié)束。在地方政府償債能力弱化+債務(wù)管控政策新常態(tài)下，城投再融資能力將持續(xù)受到約束的背景下，未來弱資質(zhì)+尾部城投平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)事件可能逐漸鋪開。

事實(shí)上，在去年，昆明本地國(guó)企就已通過再融資的方式試圖緩解困境。

昆明國(guó)企佳湖房產(chǎn)在2022年10月31日拿下的地塊，就是被辟謠的會(huì)議記錄里提到的10億元地塊。工商信息顯示，佳湖房產(chǎn)由昆明市安居集團(tuán)有限公司持股90%，由云南省財(cái)政廳持股10%，昆明市安居集團(tuán)就是以前的昆明安租房公司。

這塊地位于官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處，地塊編號(hào)為KCGD2021-15-A1，共計(jì)67.37畝?！瓣P(guān)上那塊地是被要求接盤的。”一名昆明當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士透露。

昆明安租房公司近兩年經(jīng)營(yíng)狀況不佳。據(jù)最近發(fā)布的2022年公司債券中期報(bào)告顯示，其2022年上半年實(shí)現(xiàn)虧損，凈利潤(rùn)為－2.85億元。截至2022年6月末，公司長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、長(zhǎng)期應(yīng)付款之和為170.3億元，占公司總債務(wù)的56.62%。

凈利潤(rùn)虧損之后，昆明安租房公司開始頻繁發(fā)債。2022年8月發(fā)行5億超短期債，利率5%，期限9個(gè)月；9月發(fā)行10億公司債，利率5.8%，12月發(fā)行3.75億超短期債，利率為6.50%，償還期限10個(gè)月。

2023年2月，昆明安租房公司宣布擬發(fā)行20億中票，募集資金擬用于償還有息債務(wù)，也就是以舊換新。2023年3月，發(fā)行5.9億超短期債，利率6.5%，期限9個(gè)月。

從逐漸攀升的發(fā)行利率也可以看出，投資人對(duì)城投債的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知正在變化。

但這樣的模式肯定難以持續(xù)?！巴恋亟灰资袌?chǎng)激活，才能在比較短的時(shí)間內(nèi)改善地方政府收入狀況問題，進(jìn)而減少一些城投債的風(fēng)險(xiǎn)或城市公共設(shè)施收費(fèi)的問題?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

而昆明土地市場(chǎng)的萎靡或?qū)⒇?cái)政壓力拉扯到相當(dāng)緊張的地步。銳里數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月，昆明有3個(gè)月土地成交掛零。2023年1-4月，昆明全市政府性基金預(yù)算收入完成34.1億元，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入28.8億元，占比維持84.4%的高位。

興業(yè)證券在報(bào)告中指出，地方政府對(duì)城投債（此處指城投標(biāo)債）的償債意愿毋庸置疑，保城投債剛兌或是地方政府的底線；中央也有短期內(nèi)防范城投債實(shí)質(zhì)性違約的訴求，以保障“牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”。

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