本周，高新區舉行“2023年高新區土地資源解讀會”，33宗住宅用地的“豪橫供應”再次引發市場熱議。

我們也在參會后，火速為大家帶來了地塊解析。

(相關資料圖)

而在參會的過程中，除了33宗住宅用地的供應外，一個細節的變化，也引起了我們的關注，那就是高新區對于高新一二三期的區域功能結構，在這一次的推介會上進行了明確！

一中心、兩都會、多集群

高新區空間格局功能完善

今年年初，西安獲批建設綜合性科學中心和科技創新中心（以下簡稱“雙中心”），成為繼北京、上海以及粵港澳大灣區后第四個獲批建設“雙中心”的城市，也讓絲路科學城成為全國第一個、唯一“雙中心”核心承載區。

而在“雙中心”的獲批建設之下，高新區又該如何將“雙中心”所形成的區域價值優勢發揮最大化？

“一中心、兩都會、多集群”完善的空間格局功能，是接下來高新區發展的主流。

?1個科學中心：以大科學裝置為核心的科學城綜合服務片區；

?2個創新都會:高新區一二期、中央創新區，以科技金融和綜合服務功能為主的創新都會；

?多個研造集群:研造融合，以研發為主的絲路軟件城、科教創新組團；以智造為主的草堂、新能源新材料、綜合保稅區、長安通訊產業園等，承載科研轉化與規模量產功能。

這樣的整體功能完善，也很好的打消了原本不少置業高新購房者的困惑：“各自為戰”的組團，雖然看似多樣化，但誰會成為未來發展的核心？

從整體來看，兩個創新都會分別承擔起高新北、中兩個大板塊的發展重點，有效的避免了重心傾斜導致區域發展失調的可能性，同時也讓區域功能更加完整化。

例如，高新北部區域，就形成以“高新區一二期、絲路軟件城”的“城住研”為一體的城市功能空間。

在總體空間格局中，也明確了“現代服務業集聚區（高新一二期）、絲路軟件城、智能制造與研發組團”為一體的都市創新片區，通過住區+都會+研發的合理功能空間布局，有效的避免了城市發展的功能失調問題。

而同樣，絲路科學城板塊，也在“中央創新區+國際社區+大科學裝置+多組團片區”的功能作用下，完善城市功能配套提升。

再向南，本次土拍中草堂板塊6宗低密住宅用地(3宗待確定）的供應，也同樣提升了草堂社區的居住屬性，再結合周邊“草堂高技術研發基地、三航軍民融合集群”，也將進一步形成完善的板塊功能空間。

可以明顯的發現，高新在這一輪的功能空間完善中，更加注重將城市功能平衡化，避免“城市重心發展，其他板塊弱勢”的現象，避免城市發展資源和土地資源的浪費，這一個細微的變化，值得點贊。

33宗地帶來的價值影響

這3個區域未來值得關注

而除此之外，在推介會中我們也發現板塊空間規劃沒有太大的變動，這意味著高新區依然將繼續按照計劃逐步推進發展，這意味著絲路科學城CID板塊、絲路軟件城軟西區域依然是當下的置業重點。

不過在這一輪33宗住宅用地的推介下，也有3個區域值得后期購房者留意！

① 絲路軟件城魚化居住片區（軟東）：

在樓市中，絲路軟件城絕對算得上市場的頂流，拿地方面更是。從2019年開始，招商、中鐵建、中海、金茂、保利等央企，天地源、高科、金泰等本土房企紛紛落子軟新。一時間，也讓軟新的熱度無兩。

但從本次供地來看，絲路軟件城的發展也更加全面，這也讓購房者在接下來的關注重點可以不只側重在“軟西”片區，也可以開始關注“軟東”--魚化片區的發展。

一方面，在推介會中，也明確了“都市創新片區”-高新一二期、絲路軟件城以及智能制造研發組團的發展方向。

其中，最值得關注的便是在以高新一二期為創新都會空間下，緊鄰的“軟東”魚化片區也被定義為魚化居住片區。這也是在21年9月，絲路軟件城將“軟件新城+魚化片區”合二為一后，魚化片區首次有了新的空間定義--即“居住片區”！

而這，也意味著魚化片區，在區域相對成熟的基礎上，未來將重點承擔著周邊高新一二期、“軟西”以及南部高端裝備智能制造集群的外溢居住需求。

另一方面，從市場變化來看，一直以來，絲路軟件城的主要供應集中在軟西的生活片區，而軟東魚化片區基本只有復地、南飛鴻等較早開發項目，最近的也只有已入市的高新金茂悅園。

而在今年，軟東魚化片區的居住體量和氛圍如雨后春筍般生長，從目前來看，已經有綠城桂語長安、金泰和樾、天地源高新宸樾、紫薇時光云境、高新錦閱里、高新境閱里、高新軒閱里、高新楓林云筑等多個項目待入市，從整體價格來看，樓面價基本集中在1.1萬元/㎡左右，未來入市房價基本保持在2.3萬+左右。再參考區域目前整體供應調性，面積基本也在剛改、改善范圍，進一步提升區域整體居住氛圍。

再加上本次推介會上的4宗住宅地塊，可以基本確定，從今年下半年開始，絲路軟件城軟東魚化片區大概率將成為樓市熱點區域。

② 國際社區：

說國際社區前，要說說作為中央創新區的核心CID板塊。

在西安樓市之中，CID的熱度絕對可以算是頂流。這不前幾天中海學仕里登記，720套房源，登記家庭超6296個，核驗完成超5671個家庭，也讓市場驚嘆。

從這一次的供地來看，作為核心板塊的CID依然是接下來高新三期的供應主力，超15宗住宅用地的供應，再加上目前區域內依然在供應的多個新盤，未來區域內競爭可以想象到的激烈。

而從供應宗地的區位來看，CID的供應主力在瞳北建設相對完善后，開始向瞳西和瞳南分散。而這樣的發展，北可銜接絲路軟件城形成雙城聯動，西可協同大科學裝置以及絲路科學城各大板塊，形成高度功能復合、公共開放的“城市會客廳”。

這也是為什么我們總說接下來高新30年的發展主陣地會在這里的原因。

價值未來可期的同時，不能忽視的還有今年西安獲批“雙中心”的未來潛力--西安科學院（科學中心板塊），作為“雙中心”載體，科學中心板塊在打造初期就以大科學裝置、光電子產業為核心，聚焦打造“科學、科創、產業、服務”圈層，形成“研-產”全鏈條體系。

而國際社區的落位，剛好在這兩個板塊之間。從整體空間來看，就和絲路軟件城的魚化居住片區一樣，國際社區也承擔起片區內純粹居住屬性的職責。

相較于魚化片區，國際社區在低密度、高生態的天然資源優勢與重點吸引海歸、海外人才的高圈層打造下，整體也呈現出更加低密純粹的高端改善住區。

只是由于高新三期的發展重心CID還處于起步階段，國際社區在新房市場的供應和供地上都一直處于不溫不火狀態。可以說從紫薇國際生態城＆天地源龍湖春江天境兩兄弟后，板塊內就再無新盤入市。

甚至在去年西安第一輪集中土拍時，由于市場下行，國際社區推出的三宗容積率2.0的低密住宅用地，最終也是以流拍收場。

不過，隨著高新三期CID板塊的不斷完善，雙中心承載區的加速推進，作為兩區域覆合利好外溢受益區，國際社區也在這一次的土地供應上一口氣亮出6宗優質住宅用地。

從整體容積率來看，3宗容積率為2，3宗容積率在1.2-1.5之間，再配合已落地的紫薇國際生態城、天地源龍湖春江天境，后期也將迅速形成低密生態住區。

而且，值得期待的是，在CID板塊均價2.5萬元/㎡的現下，國際社區均價2萬元/㎡的天然價格洼地，是否會在此次出現突破？

③ 草堂社區：

在高新區十四五規劃中，對于草堂基地的未來發展方向是“高標準建設秦嶺國家實驗室，推動草堂基地向高端研發功能轉型，清退低效制造業，強化創新孵化功能”。

這不僅僅意味著區域內未來將成為高標準、高端研發功能產業區，更在于與周邊三航小鎮的產學研優勢，共同打造區域新經濟產業發展平臺。

從目前來看，區域內目前主要以先進制造、電子信息、生物醫藥為主導產業發展，匯聚比亞迪、開沃、楊森、中國電子科技集團、寶德自動化等知名企業。

丨草堂科技產業園（圖片來源于網絡）

不過，住宅市場板塊，草堂基地基本可以說是空白，這幾年僅僅只出讓了一宗住宅用地，就是紫薇綠城南山雲廬項目，產品為稀缺疊拼產品，均價在2.8萬元/㎡。

此次，草堂社區在住區打造方面，也豪氣得放出6宗住宅用地（其中3宗待確定），作為南望秦嶺、東臨太平峪河，容積率僅1.2-1.3的超低密高端住宅產品，在未來也將和紫薇綠城南山雲廬一起，為區域形成高端宜居住宅板塊。

不過，我們還是需要提醒一下，由于地緣位置以及發展時序問題，我們更推薦這兩類置業者關注：一是地緣性非常強，例如在周邊工作生活的；二是接下來想要用作養老、康養、度假、會客的置業者。

但在絲路科學城用地規劃下，草堂社區板塊甚至是整個高新三期西南區域的住宅用地并不多，而這樣能夠享受到低密、生態的高品質住區的機會，你會不會心動？

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