中介費(fèi)，終于要降了？

(資料圖片僅供參考)

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兩部門出手，中介顫抖

一個(gè)“炸雷”突襲了地產(chǎn)中介行業(yè)。

時(shí)間回到5月8日，為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了一份文件——《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》。

這是一份典型的公文，它首先肯定了地產(chǎn)中介行業(yè)的作用——

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。

隨后話鋒一轉(zhuǎn)，犀利地指出了這個(gè)行業(yè)存在的一些問題——

部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。

發(fā)現(xiàn)了問題，接下來當(dāng)然是整改。于是文件給出了十點(diǎn)意見，從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等方面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理。

內(nèi)容不多，但面面俱到，我歸納了一下，主要集中在以下幾點(diǎn)——

1、規(guī)范從業(yè)者、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度、全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記。（清理“黑中介”，提高違規(guī)操作成本）

2、合理收費(fèi)，明碼標(biāo)價(jià)。（治理亂收費(fèi)、多收費(fèi)、高收費(fèi)）

3、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。（防止行業(yè)壟斷）

4、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息。（防止客戶信息泄露）

5、加大違法違規(guī)行為整治力度、加強(qiáng)行業(yè)自律管理。（法律威懾+行業(yè)自覺）

不得不說，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合出手，整個(gè)地產(chǎn)中介行業(yè)尤其是一些“黑中介”，確實(shí)會(huì)心底發(fā)顫。

首當(dāng)其沖的，是被稱為“中國(guó)最大地產(chǎn)中介”的貝殼。受此消息影響，貝殼美股盤前一度跌超9%。

貝殼的投資者們，在害怕什么？

2

高收費(fèi)，“兩頭吃”

時(shí)間回到2021年初，重慶某論壇傳出了一則消息——

重慶貝殼漲價(jià)了，服務(wù)費(fèi)用調(diào)整為賣方1%，買方2%（之前是賣方0%，買方2%）。

這不是貝殼第一次漲中介費(fèi)。2020年12月底，鄭州貝殼系所有門店宣布：2021年1月起將上調(diào)鄭州地區(qū)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至3%。

更早的時(shí)候，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個(gè)城市實(shí)行3％的中介服務(wù)費(fèi)。

這什么概念呢？也就是說，如果是一套1000萬的房子，光中介費(fèi)就要30萬！

這個(gè)收費(fèi)，在貝殼看來并不高。2019年的時(shí)候，他們當(dāng)時(shí)的老板還為中介行業(yè)叫屈——

中國(guó)的中介費(fèi)普遍費(fèi)率大概在2.5%左右，在全世界看來，也不算高。美國(guó)是6%，日本是6%，南非是8%。

這番言論得到了一片噓聲，地產(chǎn)中介還成了可憐的低收入人群？大家的不滿也可以理解，不是說中介不可以漲價(jià)，而是漲價(jià)后的服務(wù)提升體現(xiàn)在了哪里呢？

甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，本質(zhì)上，貝殼旗下的鏈家獨(dú)家模式是雙邊代理，意味著中介不代表買賣雙方中的任何一方，也不為任何一方創(chuàng)造價(jià)值，唯一目標(biāo)就是撮合交易，賺取傭金。

感受不到差別的服務(wù)，憑什么比別人更貴呢？2017年的某個(gè)論壇上，一位清華大學(xué)教授更是對(duì)鏈家網(wǎng)CEO彭永東當(dāng)面指責(zé)——

“你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購房者。”

在此之前，消費(fèi)者對(duì)貝殼的怨氣已經(jīng)積聚。例如2021年2月份，蘭州市民陳先生就實(shí)名舉報(bào)貝殼找房平臺(tái)套路賣家違約，從而付出雙倍違約責(zé)任的事實(shí)。截至目前，在黑貓投訴上，有關(guān)貝殼找房的投訴量多達(dá)1675條。

▲圖源：黑貓投訴

3

四面楚歌的“行業(yè)寡頭”

對(duì)貝殼有怨氣的，不止是消費(fèi)者。

2018年6月，58同城與安居客牽頭，搞了一次房地產(chǎn)界武林大會(huì)，名曰“真房源誓約大會(huì)”。矛頭指向的，正是貝殼與鏈家。

此外，2019年以來，金華、紹興、南昌等多地也出現(xiàn)了房產(chǎn)中介抵制貝殼的“反殼聯(lián)盟”。2019年9月，金華上百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代表甚至簽署了《反殼聯(lián)盟條約》，口號(hào)是：反對(duì)壟斷，抵制不良競(jìng)爭(zhēng)。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

貝殼的招股書顯示，截至2020年6月30日，貝殼找房平臺(tái)共入駐265個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，約4.2萬家門店，約45.6萬經(jīng)紀(jì)人。早在2019年，貝殼的GTV（平臺(tái)交易總額）就達(dá)到了21280億元，當(dāng)時(shí)這個(gè)數(shù)字在國(guó)內(nèi)僅次于阿里巴巴。貝殼也被稱為“中國(guó)最大的中介”。

同行抵制貝殼，不是因?yàn)樗?guī)模大，而是貝殼把老桌子掀了，自己卻成了新桌子上的霸主。

在貝殼平臺(tái)下，所有入駐品牌和鏈家共用一套規(guī)則、一個(gè)系統(tǒng)，與鏈家同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，且共同切分收益。既當(dāng)裁判又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，這也成為行業(yè)對(duì)貝殼最大的詬病。

不止是中介同行，上游的開發(fā)商也感受到了貝殼的力量。例如在天津，開發(fā)商們?cè)吹竭^一個(gè)近乎魔幻的數(shù)據(jù)——

貝殼在天津的206個(gè)項(xiàng)目，渠道費(fèi)為3%以上的項(xiàng)目竟然有122個(gè)，有18個(gè)項(xiàng)目的渠道費(fèi)超過了5%。

要知道，根據(jù)壹地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，天津的開發(fā)商，凈利潤(rùn)率平均只有2%。開發(fā)商怎么也不會(huì)想到，有一天他們會(huì)淪落到給渠道打工。

更重要的是，盡管已經(jīng)是行業(yè)龍頭，貝殼卻沒有想象中輕松。

招股書顯示，貝殼在2017年、2018年、2019年收入分別為255億、286億、460億，同時(shí)凈虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.8億元，合計(jì)超過31億元。

▲圖源：百度股市通

到了2022年，貝殼的凈虧損更是高達(dá)13.97億元，虧損同比擴(kuò)大了164.5%。而且，貝殼的門店數(shù)量同比減少20.6%（1.05萬家），貝殼的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量同比減少13.3%（6.05萬名）。

4

尾聲

貝殼也曾是理想主義的產(chǎn)物。

當(dāng)年，被中介騙過好多次后，左老板深感地產(chǎn)中介行業(yè)亂象叢生，暗暗發(fā)誓要重新書寫行業(yè)規(guī)則，做屠盡“惡龍”的勇士。貝殼也一度是朝著這個(gè)方向前進(jìn)的。在納斯達(dá)克上市之后，貝殼的市值最高沖破850億美元，折合人民幣超過5500億元。

但時(shí)至今日，左老板遺憾隕落。在同行眼中，當(dāng)年的屠龍勇士，也已經(jīng)悄然變成了新的惡龍。貝殼的市值，相比高點(diǎn)也已經(jīng)跌去70%以上。

犯錯(cuò)不可怕，關(guān)鍵要有糾錯(cuò)機(jī)制，要能找回初心。這點(diǎn)亨利·福特早已說透了——

真正的犯錯(cuò)只有一種，就是沒有從錯(cuò)誤中學(xué)到任何教訓(xùn)。

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