◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

(資料圖)

幾年前，王健林在一段受訪視頻中說，“再過幾年，萬達(dá)的租金收入就能達(dá)到1000個億。就憑這一條，萬達(dá)集團(tuán)就能‘任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船’”。

若按千億租金計，大連萬達(dá)的確就是一頭很能產(chǎn)奶的“現(xiàn)金奶牛”，甚至“利潤奶牛”。理想豐滿，現(xiàn)實卻很骨感。

4月初以來，“商業(yè)地產(chǎn)大佬”王健林的大連萬達(dá)不斷被卷入輿論風(fēng)波之中，對旗下珠海萬達(dá)年內(nèi)沖刺赴港IPO肯定不利，但大佬之所以是大佬，總有一般人不及的過人之處。

起初，萬達(dá)地產(chǎn)因涉及未履行廣東“河源萬達(dá)東江城”10多億元相關(guān)義務(wù)，被上海中院強(qiáng)制執(zhí)行，聯(lián)同該項目關(guān)聯(lián)公司一起淪為失信被執(zhí)行人。

不久，坊間又曝出王健林四處奔走找銀行借錢而不得，引發(fā)市場對其大連萬達(dá)資金鏈的擔(dān)憂。

5月上旬，有媒體爆料說，大連萬達(dá)正計劃重組境內(nèi)債，羈主要跟國內(nèi)主要銀行商討境內(nèi)貸款的“不還本續(xù)貸”方案。

實際上，王健林掌舵下的整個大連萬達(dá)商業(yè)版圖，在戰(zhàn)略上挺有意思的。

2017年上半年，大連萬達(dá)卷入突然刮起的債市風(fēng)波，王健林一夜之間下定了壯士斷腕決心，想出了打包賣掉13個萬達(dá)城及十幾個酒店的甩包袱自救方案來。

最終，王健林這些打包資產(chǎn)以骨折價脫手，孫宏斌的融創(chuàng)接了13個萬達(dá)城，李思連和張力的富力接了酒店，各得其所，完美收場。

當(dāng)然，富力后來估計腸子都悔青了，但這是后話。當(dāng)時，誰能想到后來持續(xù)三年的疫情這個“黑天鵝”。

2018年，王健林對外提出大連萬達(dá)商業(yè)“去地產(chǎn)化”，不再新增開發(fā)項目，為此還專門重新梳理出了大連萬達(dá)商管和萬達(dá)地產(chǎn)兩個獨(dú)立的板塊，以彰決心。

2019年底，大連萬達(dá)商管徹底剝離房地產(chǎn)開發(fā)，萬達(dá)地產(chǎn)除了承接被剝離出來的存量項目外，次年4月初以10.6億元底價拿下廣東河源4幅地塊，當(dāng)月豪擲近9.6億元抄底青島即墨，又斥資7.23億元溢價逾35%奪得江蘇鹽城一地塊。

整個2020年，萬達(dá)地產(chǎn)手持“萬達(dá)廣場”這張王牌頻繁底價拿地，給外界的印象就是萬達(dá)重返房地產(chǎn)，坊間曾曝出王健林為萬達(dá)地產(chǎn)定下2021年千億目標(biāo)。

但2021年下半年以來，樓市急轉(zhuǎn)直下，進(jìn)入2022年低迷持續(xù)加重，大量民營房企相繼債務(wù)暴雷，萬達(dá)千億目標(biāo)暫時也沒人再提了。

自2021年10月首次向港交所遞交IPO招股書以來，珠海萬達(dá)商管曾多次更新補(bǔ)充遞交招股書，但一直未果。

作為掌舵人的王健林，肯定很著急，畢竟珠海萬達(dá)商管跟背后眾多投資人曾簽有上市對賭協(xié)議，意思就是今年內(nèi)必須上市，否則這些股權(quán)融資或需要附息回購。

目前，大連萬達(dá)商管持有珠海萬達(dá)商管約78.8%的控股權(quán)。截至去年底，珠海萬達(dá)商管總資產(chǎn)約228.9億元，凈資產(chǎn)72.3億元，去年主營收入271.2億元（2021年營收234.8億元），主營利潤約129.8億元。

日前，大連萬達(dá)商管曾對外披露了2022年財報，透過相關(guān)數(shù)據(jù)變動，外界或可從中略知一二。

去年，大連萬達(dá)商管總營收近492億元，同比略增22.8億元，毛利率62.3%，同比略降2.8個百分點。其中，收入占比91.7%的投資物業(yè)租賃及運(yùn)營總收入451億元，同比微增4.36%，但營業(yè)成本同比增幅達(dá)到10.76%，致使毛利率66.9%，同比略降1.9個百分點。

注意！截至去年末，大連萬達(dá)商管貨幣資金余額下降49.8%至217億元，解釋理由為“償還債務(wù)本息、 預(yù)付萬達(dá)地產(chǎn)在建廣場股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款等增加”。

再看格外扎眼的“其他應(yīng)收款”，同期末，大連萬達(dá)商管涉及該指標(biāo)為248.8億元，較上年末72.6億元暴增了242.7%，解釋稱“主要系預(yù)付萬達(dá)地產(chǎn)在建廣場股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款增加”。

換成大白話，就是萬達(dá)地產(chǎn)將在建廣場股權(quán)要賣給大連萬達(dá)商管，但還沒交割完畢，后者提前打款了。若反映到萬達(dá)地產(chǎn)財報上，暫計其他應(yīng)付款。

再看大連萬達(dá)商管的債務(wù)狀況，并表口徑下有息負(fù)債余額1359.5億元，較上年初降了約57.5億元，涉及一年內(nèi)到期有息債務(wù)余額約290億元，其中約79.5億元公司信用債、27.9億元境外債在2023年5至12月內(nèi)到期或回售償付。

令人吃驚的是，在“負(fù)債變動”一欄，大連萬達(dá)商管短期借款約50.5億元，較上年末4.81億元暴增近9.5倍，一年內(nèi)有息債務(wù)約687.7億元，較上年末170.2億元暴增3.04倍，其他非流動負(fù)債16.7億元，較上年末410.5億元暴減95.9%。

其中，大連萬達(dá)商管一年內(nèi)有息債務(wù)暴增與其他非流動負(fù)債猛減，其解釋均為“珠海商管投資人本息重分類”。

參考房企標(biāo)桿萬科的2022年財報，對“其他非流動負(fù)債”的細(xì)分解釋，該科目涉及維修基金、長期應(yīng)付款、其他，其中維修基金的金額最多，長期應(yīng)付款次之。

考慮到大連萬達(dá)商管為輕資產(chǎn)公司，那么“其他非流動負(fù)債”的大頭應(yīng)該就是“長期應(yīng)付款”，如今“長期應(yīng)付款”很可能被重劃到“一年內(nèi)有息債務(wù)”，致使短債暴增。

目前，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)共涉及6家主要分支企業(yè)，分別為萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)珠海運(yùn)營管理中心、萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)西區(qū)分公司、萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)南區(qū)分公司、萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)上海分公司、萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)北區(qū)分公司、萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)北京分公司。

眼下，珠海萬達(dá)商管仍奔赴在沖刺赴港上市路上，這是頭等大事，但又面臨母公司大連萬達(dá)商管或兄弟公司萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)短期償付挑戰(zhàn)。

既懂商業(yè)之道又懂治本之道的王健林，如何盡快破解這些現(xiàn)實難題，“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船”？

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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