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代建業務憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性，正逐步成為目前部分房企努力打造的第二增長曲線。

◎ 文 / 房玲、易天宇

當前H股、A股上市房企年報披露工作已陸續結束。回顧2022年各大房企財報表現，雖然地產業務表現乏善可陳，但代建一詞卻成為各大房企高管口中的高頻詞，代建業務憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性，正逐步成為目前部分房企努力打造的第二增長曲線。

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綠城、建業代建規模遙遙領先旭輝等新軍突起表現亮眼

雖然當前代建業務已成為各大房企爭相布局的新藍海市場，但目前實現分拆上市的代建企業數量仍僅有綠城管理及中原建業兩家。該兩家代建企業憑借搶先上市的先發優勢，在規模上已發展到了行業前列。

作為“代建第一股”的綠城管理，截至2022年底，代建項目已覆蓋120個城市，合約項目建面首次突破1億平米，較2021年增長19.8%至1.014億平米；代建項目整體可售貨值6510億。而中原建業2022年底的在管建面也達到了3171萬平米，較2021年增長了2.38%。雖然綠城管理與中原建業的業務規模在諸多代建企業中遙遙領先，但其他代建企業也在加速布局、縮短差距，目前在管或累計簽約面積超千萬平方米的還包括有金地、碧桂園、旭輝等。

其中值得注意的是旭輝建管，不同于金地2006年開始布局代建，以及碧桂園超過7年的代建布局經驗，旭輝集團于2021年才成立代建板塊。但后來者居上，截止2022年末旭輝建管累計在管項目超50個，累計在管總建面超1000萬平方米。

而同樣與旭輝作為代建行業新軍的，還包括有出險房企世茂集團、華夏幸福、陽光城、中梁控股以及“民企師范生”龍湖集團等等。其中除了世茂集團是于2021年布局代建行業外，其余四家均于2022年才加入到代建行業。其中華夏幸福旗下的幸福安基表現突出，成立不到一年時間內，2022年內就簽訂7個正式協議，3個框架協議，簽約面積353萬平米、合同總額超過1億元。此外龍湖龍智造2022年也大概獲取了28個項目，建面超過了600萬方。

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市場變化下代建業務營收放緩應收賬款賬齡及壞賬規模增長

雖然代建行業相比地產銷售具備逆周期、低杠桿、高盈利的優勢，但從目前已上市綠城管理及中原建業披露的業績情況來看，在行業下行以及疫情影響的背景下，兩家代建企業仍受到了不同程度的影響。

從營收規模來看，中原建業實現營業收入6.06億元，同比減少了53.5%，營業收入的大幅下滑主要由于銷售規模的減少。由于中原建業業務范圍主要集中河南區域，而隨著2022年河南銷售市場低迷以及疫情反復影響，中原建業的銷售額規模大幅下滑47%。此外全國化布局的綠城管理同樣受到影響，2022年實現營業收入26.56億，同比增長18%，增速較去年的24%有所放緩。

值得注意的是，2022年兩家企業均加大了壞賬計提準備，綠城管理預期信貸虧損模式下的減值虧損（扣除撥回），從2021年末的1108.3萬元，提升到了2022年末的2251.6萬元。而中原建業貿易及其他應收款項和合約資產的減值虧損，也從2021年末的1548.2萬元，提升到了2022年末的3663.3萬元。壞賬計提增加一方面是由于虧損率的提升，一方面是由于應收賬款賬期的延長。

根據減值評估的財務附注顯示，綠城管理超180天的貿易應收款占比從2021年的21%上升至36%，其中超一年的平均虧損率提升兩個百分點至21%；而中原建業超6個月的貿易應收款也從2021年的27%上升至33%，其中超一年的平均虧損率更是從39%提升到58%。可見，在行業下行的大背景下，代建業務同樣有著壞賬規模增加以及帳期時長增長的風險。事實上，綠城管理作為行業第一股，有著央企背景，在具有較高談判力的情況下，都不可避免產生壞賬。對于民營房企，出現壞賬的情況或更加嚴重。

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純代建模式面臨兩難境地優質項目拓展難度加大

此外，由于代建具備輕資產的業務特點，雖然帶來了高盈利的同時，利潤體量也往往較少。如2022年中原建業的凈利率為50.1%，同比下降了9.1個百分點，但仍然達到了50%以上，保持較高水平。而綠城管理由于使用合作代建的模式，雖然成本計入方式不同，但凈利率仍維持在27.7%。但從利潤規模來看，2022年綠城管理實現凈利潤7.35億，而中原建業更是僅有3.03億元，與重資產性質地產開發的利潤規模相比并非同一個量級。

另一方面，當前無論是城投項目還是紓困類項目往往都需要資金的支持，輕資產的純代建模式與這一現狀并不匹配，而額外的資金投入又意味著杠桿及市場風險的增加。在2022年的業績會中，綠城管理就曾表示“城投公司的開工率比重偏低，其中最后一個原因，實際上也是缺錢”，“綠城管理是一個輕資產公司，為了隔離投資類的風險，是絕對不加財務杠桿，也就是不出資的。但是實際上紓困類企業最缺的是錢，所以我們在這個過程當中就會產生不匹配。”對綠城管理而言，解決辦法是通過尋找外部金融機構或金融資源，給遇困項目提供流動性支持。而對于那些并不具備外部金融資源的代建企業而言，則更加面臨兩難境地。事實上，在當前環境下，代建項目并不難找，但優質的代建項目卻是鳳毛麟角。

總體來看，代建是未來行業的機會點，但也絕對不是一門容易做的生意。對于房企而言，我們建議還是要從產品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業態開發等各方面出發，苦修內功，形成自己的差異化競爭優勢，這樣才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。

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