地產“黑鐵時代”，賺錢難是房企共同的困擾。

(資料圖)

數據顯示，去年有7成左右的房企“減收減利”，其中，約50%房企甚至出現凈利潤虧損，有的虧損面高達百億。

比慘的時代，不虧損已經跑贏了大半同行，賺錢的房企更是鳳毛麟角。

明源君對比了房企2022年財報，發現大部分房企確實挺拮據的。但即便如此，仍有少數優等生保持著不錯的成績，獲利能力和盈利質量都保持在上乘水平。這些房企究竟有哪些過人之處？

高成本低利潤

房企盈利能力整體滑坡

對房企來說，2022年是空前艱難的一年。

上市房企中，至今仍有一部分年報“難產“，而截至五月初，TOP50上市房企中，已發布財報的47家上市房企平均毛利率為12.95%，平均凈利率更是低至-10.51%。

房企的利潤整體滑坡，主要受過高成本所影響。

由于預售制及開發周期的原因，房企當年的利潤表反映的是2、3年前的銷售情況。也就是說2022年結轉的項目，大多是2019-2020年獲取的地塊。

這兩年恰好是房地產繁榮年份，地價因市場爆火而水漲船高。多數房企也仍處于戰略擴張階段，沖規模是最大的訴求。房企在拿地上對利潤率指標的要求較為寬泛，為了達成規模目標，很多地塊甚至都是虧本賺吆喝。

再加上居高不下的融資成本，以及逐年走高的建安成本，項目利潤空間不可避免的遭受嚴重擠壓。

另外，由于多地尤其一二線城市普遍限價，項目的溢價空間極其有限，這也進一步削弱了地產項目的賺錢效應。

保利發展就直言，去年結轉的項目平均土地及平均建安成本較2021年分別提升約30.4%、0.3%。

素有“利潤王”之稱的中海地產，同樣遭遇利潤下滑。2022年歸屬股東的核心凈利潤較2021年同比下降了28%。

不過，即便如此，保利發展、中海地產為代表的標桿房企，其盈利能力在業內依然遙遙領先的。得益于強大的成本管控能力及企業管理能力，這批企業在行業整體低迷的情況下表現出了極強的韌性。

開源節流兩手抓

房企維持獲利能力的殺手锏

在大部分房企虧損的情況下，極少數的佼佼者依然取得了不錯的成績。據樂居財經統計，上市房企中，有5家房企的利潤（歸母凈利潤）過百億，分別為華潤置地、龍湖集團、中國海外發展、萬科集團及保利發展。

這些房企在毛利率、凈利率同樣處于領先水平。其中，最值得關注的是凈利潤率，這項指標反映了房企的綜合管理能力，比如說投資精準、成本管控、精益建造等。

去年，大部分房企在這方面表現都不如人意。據克而瑞統計，2022年典型上市房企中，有約90%出現凈利率和歸母凈利率下降。

絕大部分房企下滑的同時，不同房企凈利率水平的差距也進一步拉大。

從房企披露的數據來看，去年房企的盈利水平可分為三檔：第一檔是虧損的，凈利潤率為負；第二檔是薄利型的，凈利率為個位數；第三檔是盈利水平表現較為理想的，凈利率基本在10%左右。

得益于良好的成本及費用控制能力、業務布局領先性等優勢，少部分房企的獲利能力依然跑贏大部分同行。

部分房企的盈利數據

1、向管理要效益，嚴控三費的支出

“向管理要效益”，是地產薄利時代幾乎所有房企的共識。不難發現，這兩年房企紛紛在內部管理上發力，調整組織架構，優化人才隊伍，簡化管理流程……諸如此類的動作，無非是希望通過內部變革推動降本增效。 ?

從目前來看，頭部央國企在費用管控上收效更為明顯。

以營銷費用為例，受樓市低迷影響，房企獲客難度大增，許多房源都在打折出售，營銷費率普遍面臨上升壓力。而部分國央企的營銷費率不增反降。

以保利發展為例，去年通過加強各項費用管控，管理費用支出47.44億、銷售費用支出75.30億、財務費用支出 36.86億，三費費率約為5.6%。管理費用率同比下降0.22個百分點。

華潤置地的三費費率同樣有所下降。去年華潤置地銷售及市場推廣支出及行政支出58.9億元，占營業額比重為2.8%，同比下降0.1個百分點；一般及行政支出53.86億元，占營業額比重為2.6%，同比下降0.2個百分點。

這些數據，放在整個行業都是相當不錯的表現。

三費數據，反映的是房企精益管理方面的實力，其背后，都是房企一整套的管理組合拳。

比如去年房企紛紛布局，投資更為集中，隨著管理半徑縮小，管理效率提升的同時，區域內可實現資源共享，有利于營銷費用的降低。

例如區域深耕的房企，同區域內多個項目同時推盤，甚至可以共用一個售樓處。銷售周期趨同的項目，可以多盤聯動，統一定位設計、統一宣傳推廣，不能放大中小體量項目的營銷勢能，也能節省營銷費用。

區域深耕的典型代表濱江集團，在行業賺錢效應不斷削弱的情況下，依然保持著增收增利兩不誤。不僅營業收入連續五年持續提升，盈利質量也節節走高，凈資產收益率從2018年的8.3%提高至2022年的16.9%。

這與濱江極致的運營能力密不可分。

去年，得益于布局集中、供方穩定、產品標準化等優勢，濱江的人效一直領先于同行。2022年人均銷售額更是達到了 1.37億元。這一數據，將一眾同行拋在背后。

數字化工具的應用，也為房企壓縮費用提供了可能性。

以中海地產為例，去年中海的分銷費用與行政費用合計占年收入的比例為 3.6%，費效比保持在行業低位。

中海歷來重視數字化建設，從中也獲益不少。在2022年財報中，中海表示，“隨著更多數字化平臺與工具應用于管理， 本集團的管控效率與數字化精準管理水平將持續提升， 進一步強化成本優勢與綜合競爭優勢?！?/p>

2、較低的融資成本，審慎的投資紀律

借錢貴、借錢難可以說是房企一直以來的困擾。

部分房企暴雷之后，政策上雖然持續發力，金融工具也陸續落地，但大部分房企的融資難題依然無解。資本市場向來只愛錦上添花，越是缺錢的房企借錢就越難，相反的，那些資質較好的房企，更容易得到金融機構的支持。

比如，2022年中海全年加權平均融資成本只有3.57%，融資成本繼續保持在行業最低區間。

這也是中海的一直以來的“殺手锏”之一。這家老牌央企，在融資渠道一直保有獨到的優勢。去年，中海在香港與12 家銀行簽署金額達到121.1億港幣的五年期銀團貸款。

這也是去年內房股金額最大的一筆銀行貸款。

另外，房企在投資上也更為謹慎，本著“寧可錯過也不拿錯”的態度，房企紛紛嚴格拿地紀律。

萬科去年就定下了嚴格的投資標準，要求新投的地，平均凈利率大概能達到12%以上。同時集中在有人口流入，在萬科隊伍有能力打贏的區域投入資源。

龍湖為確保周轉率和利潤率，保證盤面安全性，去年新增土地主要集中在一二線高能級城市，并且新獲取的60%以上地塊都為零溢價獲取。

今年，龍湖嚴格執行“拿地毛利率高于20%，歸屬股東的凈利率不低于12%”的拿地紀律。

3、多元業務漸成氣候，助力房企提高獲利能力

過去，住宅開發被視為房企核心業務，而經營服務業務（如酒店、寫字樓、長租公寓經營管理等）通常被認為是“錦上添花”的存在。

這一觀點，現在已經徹底被顛覆了。

從近年來房企的業務表現來看，住宅開發的利潤不斷走低，而多元化業務一旦熬過“交學費”階段，步入獲利期后盈利質量明顯優于住宅業務。

以龍湖為例，去年龍湖經營性業務收入236億元，經營性利潤占比為27%，成為集團可持續發展的重要貢獻源。

其中，兩個運營航道（商場和長租公寓）依靠投資性物業的運營租金收入，實現75%的平均毛利率。

這一數據遠高于開發航道。

華潤置地2022年綜合毛利率26.2%，其中，開發物業毛利率23.0%。投資物業（包括酒店經營）的毛利率則高達65.6%。

投資物業對提升盈利質量的重要性不言而喻。

這些在多元業務上布局較早的房企，已經開始享受經營性業務帶來的紅利。

這也不怪乎，房企對經營性業務的重視程度越來越高。

比如中海的商業項目去年收入52.6億元，同比增長1.8%。在年度業績發布會上，中海管理層定下了一個小目標：2023年商業收入增長30%。并表示，近三年，中海的商業項目大規模入市，未來幾年商業收入增長非?？?。為了支撐目標達成，相應資源配置也會跟上。

從多元業務中嘗到甜頭的龍湖集團，更是直接提出，未來5年以內，龍湖集團非地產開發業務利潤占比將在50%以上！

可以預見，影響房企獲利能力的因素正在發生 變化。未來，會做住宅開發的房企不一定最強的，擅長經營服務的房企極有可能晉升為最牛千里馬。

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