在市場(chǎng)深度調(diào)整期，房企和項(xiàng)目都在尋求能夠超越周期、實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)“騰飛”的出路。傳統(tǒng)的銷售榜單僅對(duì)物業(yè)類型和區(qū)域進(jìn)行分類，無(wú)法清晰直觀的展現(xiàn)出細(xì)分市場(chǎng)下，不同品類項(xiàng)目在各自領(lǐng)域的銷售表現(xiàn)。

當(dāng)下實(shí)踐中，商品房市場(chǎng)正在不斷下沉，細(xì)分領(lǐng)域下越來(lái)越多競(jìng)爭(zhēng)者躬身入局。行業(yè)也需要打破僵局，開(kāi)創(chuàng)新局，發(fā)掘更多的創(chuàng)新打法。克而瑞湖南區(qū)域根據(jù)細(xì)分物業(yè)類型，新增各品類榜單，一方面希望給行業(yè)提供一些發(fā)展思考，另一方面希望通過(guò)多視角下穿市場(chǎng)，多渠道幫助購(gòu)房群體找準(zhǔn)置業(yè)目標(biāo)。

(資料圖)

“金三銀四”是房企搶收業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。4月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新房成交增長(zhǎng)雖有減速，但是市場(chǎng)“弱復(fù)蘇”的趨勢(shì)并未有明顯改變。

榜單緯度

洋房（4-7層）、超高層（＞33層）

住宅大平層、商業(yè)大平層（＞200㎡）

三房性價(jià)比（面積＞中位數(shù)，均價(jià)＜中位數(shù)）

四房性價(jià)比（面積＞中位數(shù)，均價(jià)＜中位數(shù)）

全裝修（2500元/㎡）、全裝修（3500元/㎡）

品類榜單

榜 單 解 讀

01

超高層為主導(dǎo)，洋房產(chǎn)品較為分化

2023年1-4月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)產(chǎn)品形態(tài)以超高層為主，整體供求比較為均衡。反之，洋房產(chǎn)品在改善置業(yè)浪潮下走上舞臺(tái)，2021年需求井噴供不應(yīng)求，后續(xù)供應(yīng)上漲，需求逐漸消耗后市場(chǎng)后續(xù)成交較為乏力。

1-4月，內(nèi)五區(qū)洋房總成交10.54億元，TOP10項(xiàng)目總金額9.96億元，貢獻(xiàn)了94%的業(yè)績(jī)。其中，TOP3頭部效應(yīng)顯著，門(mén)檻值破2億元。超高層總成交82.38億元，各梯隊(duì)較為均衡；但TOP1-3遙遙領(lǐng)先，其他項(xiàng)目拉開(kāi)較大差距，腰部梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

從區(qū)位上看，一南一北的谷山和洋湖垸板塊均憑借低密度、緊俏的生態(tài)資源成為高熱度的洋房置業(yè)之地，共6個(gè)項(xiàng)目上榜，業(yè)績(jī)達(dá)8.53億元，為榜十貢獻(xiàn)了約9成的業(yè)績(jī)。

谷山板塊中，萬(wàn)科森林公園洋房以破三億的優(yōu)勢(shì)居榜首。項(xiàng)目組團(tuán)位置優(yōu)越，產(chǎn)品力突出，加上優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)、多公園環(huán)繞等高能配套，以破三億的優(yōu)勢(shì)居榜首。洋湖垸板塊中，中建鈺山湖自拿地即搖號(hào)備受關(guān)注，少數(shù)的集中供冷供熱+低密洋房的產(chǎn)品，更是持續(xù)帶動(dòng)片區(qū)市場(chǎng)熱度，以2.66億元高居TOP2。

而超高層TOP10無(wú)明顯聚焦效應(yīng)，主要分布在熱門(mén)片區(qū)和高潛力板塊。如城市更新下紅星洞井板塊的中海星樾府；配套醇熟下高鐵新城板塊的德奧上河城章、建發(fā)玖洲觀瀾，以及高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃打造下梅溪湖二期板塊的綠城招商桂語(yǔ)雲(yún)峯等。

02

大平層熱度高企，占據(jù)城市TOP資源

自2021年尤其是下半年以來(lái)，長(zhǎng)沙住宅大平層熱度直線攀升。無(wú)論是住宅大平層還是公寓大平層，近年來(lái)均維持積極入市態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，但流速保持穩(wěn)定上行。

1-4月，內(nèi)五區(qū)住宅大平層TOP10成交金額為55.49億元，占總成交67%。上榜項(xiàng)目均占據(jù)城市不可復(fù)制的資源，或位置優(yōu)越、或價(jià)值高能、或配套醇熟。其中，運(yùn)達(dá)會(huì)展灣憑借配套引入、商業(yè)落地、城市共建等一系列動(dòng)作，準(zhǔn)現(xiàn)房打造眼見(jiàn)為實(shí)的產(chǎn)品力，以11.20億元強(qiáng)勁實(shí)力奪得頭籌。

商業(yè)大平層TOP10金額達(dá)9.96億元，占總成交99%。前十項(xiàng)目業(yè)績(jī)差距明顯，僅前4名業(yè)績(jī)破億。其中，強(qiáng)景觀資源的占有是商業(yè)大平層的首要驅(qū)動(dòng)力，完善的配套為其加分項(xiàng)，與其他大平層項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)上形成優(yōu)勢(shì)。

03

性價(jià)比榜首破2億，三四房占比較均衡

“性價(jià)比”評(píng)價(jià)維度是面積大于月度中位數(shù)，均價(jià)小于月度中位數(shù)，按成交金額排名。2023年1-4月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)三房、四房面積和均價(jià)中位數(shù)分別為：117㎡、12367元/㎡和143㎡、13899元/㎡。三房、四房性價(jià)比TOP10金額分別為13.85億元、12.41億元。

三房性價(jià)比中，長(zhǎng)沙北中心保利時(shí)代以2.44億元位列榜首。項(xiàng)目位于開(kāi)福區(qū)秀峰鵝羊板塊，近地鐵1號(hào)線鵝羊山站，自建清水塘第二小學(xué)和長(zhǎng)郡雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，業(yè)主配套入讀享受九年優(yōu)質(zhì)教育，同時(shí)自建大型商業(yè)綜合體。項(xiàng)目1-4月三房均價(jià)10763元/㎡，首付門(mén)檻低，配套優(yōu)質(zhì)，且央企交付有保障，成為剛需群體的認(rèn)可的項(xiàng)目。

四房性價(jià)比榜單中，各項(xiàng)目均價(jià)呈現(xiàn)較大差異。其中，建投象山國(guó)際值得關(guān)注，是TOP10中少有的均價(jià)低于11000元/㎡的項(xiàng)目。項(xiàng)目位于大洋湖輻射片區(qū)，千億國(guó)企打造約80萬(wàn)方品質(zhì)山居大盤(pán)，配套齊全，性比價(jià)突出。

04

全裝修競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端項(xiàng)目集中度高

長(zhǎng)沙全裝修配置在2018年政策限制下進(jìn)入2500元/㎡的橫盤(pán)階段，市場(chǎng)快速上升，當(dāng)前在配置及品牌上均有所突破；同時(shí)改善需求推動(dòng)下，全裝修售價(jià)突破到3500元/㎡甚至更高，高端項(xiàng)目以國(guó)際一線品牌為首選。

全裝修榜單中，2500元/㎡整體較為均衡，各項(xiàng)目金額接近，尤其腰部梯隊(duì)之間競(jìng)爭(zhēng)差距僅0.5億元左右。對(duì)比之下，3500元/㎡中，TOP3項(xiàng)目金額集中度高，占比達(dá)50%，銷售優(yōu)勢(shì)明顯。

2500元/㎡的全裝修標(biāo)準(zhǔn)中，TOP1-2均來(lái)自中海地產(chǎn)，且成交金額紛紛破十億元。中海星樾府是中海地產(chǎn)聯(lián)合城市煥新落子紅星的輕奢住區(qū)，運(yùn)用中海地產(chǎn)第六代全裝修技術(shù)，升級(jí)引入“中央空調(diào)+地暖二聯(lián)供”，節(jié)能約40-50%，實(shí)現(xiàn)以水為媒介的制冷制熱，大大提高居住舒適度。中海寰宇天下配備中央空調(diào)，選用格力、施耐德等一線大牌，融入智慧居家系統(tǒng)，成為片區(qū)品質(zhì)榜樣。

憑借在高端項(xiàng)目上持續(xù)深耕不斷創(chuàng)新的成功經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)達(dá)地產(chǎn)在3500元/㎡的全裝修榜單中，同樣也有兩個(gè)項(xiàng)目上榜。運(yùn)達(dá)會(huì)展灣、運(yùn)達(dá)濱河廣場(chǎng)均打造運(yùn)達(dá)招牌式的豪華交付模式，全裝修標(biāo)準(zhǔn)5000+元/㎡，超出3500元/㎡的部分贈(zèng)送，滿足高端客群對(duì)生活的追求，部分樓棟柜體、家具、電器一應(yīng)俱全，可以直接拎包入住。良好的客戶口碑，高品質(zhì)的裝修配置，成就項(xiàng)目業(yè)績(jī)長(zhǎng)虹。

細(xì)分物業(yè)類型的各品類榜單中，從劃分類型來(lái)看，各品類項(xiàng)目?jī)杉?jí)分化較明顯，改善和剛需客群呈現(xiàn)不同趨勢(shì)。從成交金額來(lái)看，各項(xiàng)目差距較小，寡頭效應(yīng)逐漸消失，TOP10項(xiàng)目多以典型開(kāi)發(fā)商主力在售項(xiàng)目為主。未來(lái)供應(yīng)端穩(wěn)步放量、營(yíng)銷端抓住節(jié)點(diǎn)等多舉措下，回暖基礎(chǔ)將得到鞏固。

來(lái)源/克而瑞湖南

文章/宋熙晨

審核/蔡嫣

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