2001年，上海新天地啟幕，當年我高三，正為高考而拼搏，更無從談起職業規劃，毫無機會對這一國內里程碑式的城市更新案例有系統的認知，只能通過書籍進行學習，并由衷為瑞安集團（下文簡稱：瑞安）對上海這座城市的精耕細作而深表敬意。

2023年，蟠龍天地啟幕，是瑞安在上海市場再次打造“天地系”封面作品，并推出“Urban Retreat 城市微度假”全新理念，受到業內外廣泛關注。如今我開寫商業評論自媒體已有10年積累，終于機會對該項目從頭開始學習并分享，這是榮幸，也是我首次分享全開放式街區項目。

(資料圖片僅供參考)

關于項目的基本信息，我早在《蟠龍天地展廳探班，旨在打造一個不一樣的“新天地”》一文中就有過闡述，這里僅列出關鍵信息包括：

項目位于上海青浦區蟠鼎路123弄8號，軌交17號線蟠龍路站可抵達；

總占地面積超50萬㎡，包含：23萬m2超大綠地、25萬m2國際住宅、5萬m2商業、超4千m2精品設計酒店、近2千m2的獨棟藝術中心，包含2400個停車位，商業部分均位于地面。

各組成部分大致位置與區域如下圖所示。

蟠龍天地有很多特有標簽——城市更新、街區形態、江南水鄉……這些都足以使其與常規單體商業大有不同。與上海新天地類似，他們都是在“現有”的基礎上，對“過去”進行雕琢，從而為片區打造屬于“未來”的圖景，活化城市和自然空間，創造商業和人文價值。

在經過4月27日和5月1日兩次探訪并對項目稍有認知后頗有感觸（下文人較少的照片來自于4/27預覽日，人頭攢動的則為5/1所攝），個人認為打造蟠龍天地的特殊難點可以由兩個字來概括：“老”和“大”。

難度在于項目選址不僅時間維度上歷史久遠，更不像上海新天地這類舊改項目般有足夠的故事支撐和原始商業價值，因此如何挖掘其在歷史、結構、形態等各方面的史料和潛能成為一大考驗。畢竟我們并不缺乏傳統水鄉商業，而對于瑞安而言，顯然業內外都會報以更高的期待。

雖然項目如今已煥新，但從一些保留的老建筑依稀能感受到蟠龍原來的風貌，社交媒體上也不乏局部新老對比圖的帖子，絕對能為體驗商業增添更多樂趣，有興趣的朋友可以搜索一下。

圖片來自“西虹橋商務區”

難度在于50萬㎡的占地面積，甚至綠地總面積就近一半，勢必讓蟠龍天地成為又一則典型的無邊界型項目。且不說街區商業部分如何打磨，光是公共空間的設計、運營和維護，就足以考驗開發商水準。與“老”相似，我們同樣不乏綠地公園，但由頭部開發商來進行規劃運維，那勢必會期望有更多驚喜亮點。

大多數的項目，只會占到沙盤中的一部分，但蟠龍天地，甚至沒有呈現項目的完全面貌（四季花谷、運動公園等區域都“出畫”了）。

從直觀感受而言，如果乘坐軌交而來，雖然項目并非軌交上蓋，但幾乎一街之隔，就能看到這個名為《蟠龍之珠》的公共藝術裝置，意味已經進入到了蟠龍天地的場域，即使面前還有大片草坪空間。

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而在蟠鼎路的另一側，則是名為高地廣場的又一片草坪空間，這里“臥”著一只《逍遙兔》公共藝術裝置，同樣位于蟠龍天地所在區域。

我在五一小長假二刷時，特地又去了項目的北側，別有洞天。住宅的“后方”是棒球公園和洛克公園，前者正值比賽日，氛圍極佳。

順著蟠龍步道伴隨自然景觀一路向南，即可到達客流更為密集的“主戰場”。

公共區域之大可見一斑，對此，項目還特設了一張蟠龍綠地平面圖，頗有公園既視感。

每個項目的建成即是不斷解決問題的過程，這些挑戰同樣也是有別于傳統商業的契機——如何利用好留存的資源，與瑞安自身的經驗和底蘊進行整合，從而煥發出全新的能量，成為了我認知蟠龍天地的邏輯和方法，因此下文也將通過雙方視角進行探討分享——

1、先來看蟠龍有什么特性可為之所用；

2、再來看瑞安能帶來哪些商業資源、經驗和價值。

蟠龍

1、有大面積空間

如上文所述，廣闊的面積既是難點也是契機。項目首先給予的直觀反饋，還并非在于如何布局商業內容，而是充分利用地下空間打造停車場。2400個車位即使放到大型一站式購物中心都是能打的，而對于這類偏目的性前往的商業項目更是具有剛需級戰略性意義。

值得一提的是，占據多個街區的項目設了4個停車區域，可通過不同的行車路線到場，有助于緩解節假日等客流高峰時期的擁堵，提升入場體驗。畢竟在上海市場，消費者不缺乏商業內容的供給，本質上前往蟠龍天地是為了期望獲得有別于傳統商業的休閑、舒適體驗，因此進出項目效率的重要性會被放大。

項目有意識地在公眾號上對各停車場入庫路線進行了引導。

各停車場有專屬的出入口通道，位于項目不同的區域。對于常客而言能快捷抵達目的地。???

例如要從東側的P5停車場去到滑板公園幾乎要走上300米左右，而從P2入庫則上來就是，從下圖還可以看到項目對車庫出入口進行了涂鴉裝飾，與該區域整體氛圍更為融洽。

2、有約3公里原生江南水系

對于業內讀者而言勢必不會對開放式街區商業感到陌生，但擁有天然水系的項目就未必會經常涉足了，這也因此成為了蟠龍天地得天獨厚的差異化看點，是項目有望成為水鄉商業代表案例的必要因素。

不同尺度、形態的水景移步異景般地貫穿于整個項目內，強化了“景觀”標簽。

有水就少不了橋，后者是水鄉商業的“血脈”。蟠龍天地在原有香花橋（始建于1340年）和鳳來橋（始建于1805年）兩座古橋的基礎上，又另外新增8座。

香花橋

鳳來橋

“新”橋則沿用了仿古的形態和石材，依舊保有神韻，與原有的兩座融合得恰到好處，讓視野所及之內完美還原江南水鄉風貌，并伴隨周邊建筑的風格、尺度進行了“十橋十面”的定制。甚至粗看之下，我們可能一時無法分辨出孰是原有，孰是新建。??

其中在東西向河道末端坐鎮的煙雨廊橋足以成為全場視覺焦點，從設計和空間布局來看頗具巧思。

在項目的整個動線規劃中，視覺幾乎都是“西傾”的，時不時就會一瞥煙雨廊橋。???????????

也正因為視覺上的焦點性，讓煙雨廊橋成為XINTIANDI「光影上海」出品的《月見蟠龍 The Moon Journey》的獨特“幕布”。?????

而用打造商業的視角來看，橋的意義在于增加動線，與“一”字型環形動線購物中心設計廊橋是類似的邏輯和手法。如下圖所示，紅色標注的兩座為香花橋和鳳來橋，新建石橋幾乎平均分布于河濱動線，提升客流穿行的便利性。

3、有游船碼頭

并非開放式街區會有水系，再進一步，并非濱水商業都能有碼頭，而蟠龍天地不僅有，而且能用于游船運營。

據悉項目配備了6艘以非遺編織技藝裝點的江南游船，一船6人，適量的運力結合仿古的體驗，某種程度上讓水路動線的通行成為了次要職能，為客人帶來有別于傳統商業的別樣趣味體驗才是“正經事“，本質上與去商場乘坐摩天輪有相似的邏輯。有趣的是，游船上的人看著兩岸的風景，同時船本身也成為了風景。

《張燈結彩·編織的船》

4、有老建筑

這是項目的核心要素，我們終究要回歸商業，商業內容離不開建筑空間。放眼當今市場，不論是政府端還是開發商自身對歷史風貌及保護建筑的重視程度越來越高，大拆大建被摒棄，越來越多的項目注重如何將現代商業與歷史傳承進行有機結合。

蟠龍天地在這方面大有發揮空間。與上海新天地既保留石庫門街區風貌又加入現代化購物中心有所不同，蟠龍天地整體更偏向于以原始風貌為準繩在全局層面進行具有統一性、致敬性的規劃打造。

在歷史建筑方面，對一些完整度較好、有故事、形態方面具有特色的樓閣進行了保留和修繕。在游逛中，如果看到樓閣門旁有設計成卷軸樣式的相關介紹，那就是保留下來的老建筑沒錯了。

同時在程祠故里，也能看到保留建筑的模型以及更多相關注解、展示。

以此為參照，新建建筑相對偏現代的選材、結構但與周邊古建筑在尺度、形態上能夠深度融合。例如層數限制在兩層以內，部分屋頂瓦片等材料選用了蟠龍遺留的物料，雖然在加裝手扶梯、景觀裝置等設施后彰顯現代化，但大框架依舊能實現新老和諧，還原江南美學。

在商業層面，老建筑魅力獨具，對空間把控能力強的品牌而言更甚，最具代表性的當屬BLUE BOTTLE COFFEE，這個選址極其另辟蹊徑的品牌在一棟古建筑中與瑞安達成了首次合作，彰顯獨特神韻，勢必會成為眾人打卡點位之一。

而新建筑則更具有針對性，2層空間有助于引入一些具有目的性消費的業態和品牌。例如舞蹈機構CASTER能夠滿足周邊住宅用戶日常體驗所需，但若選址于臨街則會與江南水鄉的靜謐調性稍顯違和，選址2層則可完美規避。

項目也有意識地給了本就品牌數量不多的2層做了更明確的指示，畢竟對于街區項目而言，盡可能降低消費者的尋店成本對提升體驗尤為重要。

5、有自然空間

我在《上海商業考察指南：淺談7個市調關注方向》一文中有聊到現代化商業打造，很多缺乏自然空間的商場都在盡力創造親近自然的氛圍，而蟠龍天地與大自然融合的公共活動區域那可太多了。

在項目的整體規劃中，除了上文已經能略睹一二的高地廣場外，還有包括童心樂園、曲水濕地、四季花谷等多個主題功能區。

位于西側的自然空間帶來幾乎游離于商業之外的濕地公園景致。

孩子們戲水，大人們席地，完完全全的公園圖景。

位于西南側的露營空間和童心樂園是極具公共屬性的功能區域。27日探班時還是一片空曠草坪，五一期間前往已搖身成為假日營地。

我一直說很多設計的反饋是很直覺的，比如你放一個蹺蹺板，就自然會有孩子來玩，在蟠龍天地，這個遠離商業的“游樂場”成為了孩子們的樂園。

在商業層面，我在前瞻文中也有提及過，并非其他商業項目周邊都沒有公共綠地，差異在于是否能為項目所用，這是蟠龍天地的優勢所在。項目在籌備期就已在這些綠地空間舉辦過露營、健身等各種社群向活動，開業后甚至把馬場也搬了進來（引入了騎樂馬術）。

由MOREPRK帶來的滑板公園，再造自然空間煥發年輕活力。

甚至我們在商業項目中極為少見的漿板運動也因為有水系加持成為了蟠龍天地的獨特景觀。更多內容在下文中還會呈現。

未來隨著周邊更多住宅的建成和居民入住，加上項目自身調性愈發成型，這些空間物盡其用幾乎是板上釘釘。

以上是蟠龍的“寶藏”，是項目的“底”，蟠龍天地的打造就是要將獨特轉化為真正的優勢。但光這些還不夠，瑞安為片區賦能，更需要發揮自身二十余年的積累、經驗，帶來一則現代化規劃、運營特色商業的優質范本，那么下一趴就來看看瑞安有什么能夠為此而助力。

瑞安

1、有成熟的規劃經驗和能力

在全國范圍內擁有多個成功開放式街區更新項目作為背書的瑞安，顯然期望把蟠龍天地打造為又一集大成之作，因此雖然普通消費者身在其中可能“不識廬山真面目”，但其實我們的游逛、消費體驗都會被合理有序的布局而潛移默化影響。

在實際規劃層面，蟠龍天地不能像新建購物中心般根據訴求進行量身定制，但會使得規劃巧思更顯趣味。

整個項目最具代表性的點位，來自于東西向的南墅涇河與南北向的香花橋所構筑起的“十”字型街巷格局，瑞安對其進行了保留并以此為中軸進行規劃和內容的延展。不過有趣的是，這并非是一條極具辨識度、尺度寬闊的動線，幾乎隱秘于古風樓宇和小橋流水之間，但這恰恰是最能代表蟠龍天地的魅力濃縮和核心所在，是眾多休閑餐飲品牌的聚集地，未來也勢必成為聚客重地。

若你身在其中，可能很難意識到下圖就是如假包換的十字街交界處軸心位。

在十字街東西巷弄，其相對狹窄的尺度和周邊較矮的建筑相得益彰，能感受到項目給到這條街如此高權重，來自于其對蟠龍韻味的完美還原，而上文提及的BLUE BOTTLE COFFEE以及余德耀藝術空間、星巴克等重要品牌也均選址于此。

南北走向則承接香花橋，增添一抹水鄉色彩。而河對岸迎來的則是Don Nino、LADUREE等在上海新天地有店的熱門甜品品牌，軸心位置附近的品牌含金量也可見一斑。

雖然布局規劃方面與常規商業項目有類似的邏輯，但在視覺和尺度方面卻是截然相反的呈現，這也是蟠龍天地的獨特看點所在。而在區塊分布方面，我在前瞻文中有介紹到，項目以河與路為界，劃分為“主打品質生活的北市、主打社交歡聚的南市、以及主打文化戶外的庵市”三個區域，結合注重非遺文創的“十字街”外圍街區的尺度逐步開闊，商業氛圍的側重也有所不同。

餐飲方面不論南市及北市，咖啡甜品等面積需求不大、時尚且形象出眾的品牌會更聚焦在十字街軸心附近，充當“名片”又凝聚活力。

而管飽的快餐、簡餐、中式茶飲則順勢布局于咖啡甜品的外圍。

注重外擺及休閑氛圍的西式餐飲品牌主要布局于南市擁有河濱動線的臨水區域。

大餐飲品牌雖然也需要濱水景觀位，但由于餐飲場景以及面積方面的訴求，因此相對開放度較低。

零售方面，文創業態被集中在了十字街附近，理應是與項目文化屬性相契合而為之。

近年勢頭頗好的黃金珠寶業態引入了多個品牌組成一個氛圍區域。

服裝業態主要布局于樓宇空間相對更為充裕的南市。

北市由于更臨近住宅區域，因此超市、家居、生活方式買手店等業態選址于此。

以及新能源車業態位于最南側車行道周邊，包括上文提及的目的型業態位于2層，大多都能找到相應的規劃邏輯。

再進一步往外延展，類似的針對性規劃依舊。在與充裕綠地空間更為接近的庵市主打戶外運動等業態。

在東北側緊臨住宅的北市引入童趣中心。

在特色業態方面，蟠龍天地則結合自身“文化”和“自然”理念，以及在地和自然戶外資源，引入了諸如法布爾花園、年之糕-上海特色糕團，甚至是漢服體驗等相對具有地域特色的品牌。

在功能布局方面，COCO-MAT精品酒店為項目帶來微度假屬性的目的性消費；余德耀美術館則有助于提升項目調性并將更多藝術資源展現于大眾。他們也充當了類似購物中心動線末端主力大店的角色。

這些最終在蟠龍天地公眾號四月的官宣中得到了體現——項目對品牌采用了文化體驗、戶外運動、設計家居、美學零售、親子休閑、品質生活、中西美食、甜點飲品這樣的并行分類，呼應了其以平面維度進行區域規劃的主邏輯，同樣也是項目特殊看點所在。

商戶之外，在街巷之間出現的各色廣場、戲臺等公共空間既可用于舉辦各種活動，也為街區創造了“呼吸感”。

項目在4月29日正式開業當天的儀式正是戲臺廣場。

十字街東側名為“涵春廣場”，地面雕刻有商業部分的平面圖，俯視觀賞更為清晰。

北側的小觀園作為項目與住宅之間的緩沖，如同一座愜意后花園。

而其他各廣場空間，會盡可能在形態、景觀、尺度上與周邊建筑相融合，同時有意識地進行公共藝術裝置的布局，如同傳統商業項目中的小中庭布置藝術或活動裝置一般，起到聚客和吸睛作用。

《張燈結彩·編織的樹》

《上海樹》

《擁抱》

《劉靜和康曉亮》

2、有品牌資源

顯然，這是蟠龍天地之所以稱之為商業項目的必要因素，尤其是瑞安極具底蘊的餐飲及休閑生活方式業態品牌資源，與項目的形態結構完美契合。

說得更為直白一點，我們完全可以視為是瑞安把這些品牌尤其是類似BLUE BOTTLE COFFEE、BoboLEE、Don Nino、LADUREE……等即使在核心商圈都能亮眼的優質品牌帶到了蟠龍，這是蟠龍天地有別于普通江南水鄉商業的招商優勢所在（多數類似商業其實也都會有星巴克、麥當勞等標配，但優質開發商的價值就在于能夠在招商方面更進一步）。

有如此商戶內容勢必能滿足周邊尤其是附近瑞安自有住宅用戶日常生活所需，同時也能讓遠道而來的消費者甚至游客享用、體驗到優質的商業內容和服務。其邏輯和迪士尼小鎮有點類似，即雖然足以成為景區，但在商業內容方面更趨國際化、前沿化、時尚化。

3、有文化藝術資源

在瑞安深耕上海的二十余年，也是文化藝術資源長期積累的二十余年，上海新天地與上海時裝周、設計節等城市級活動有著深度合作，同時也不乏光影上海、天地餐廳周、天地世界音樂節等自創IP活動。

集團旗下全國各地項目的聯動，早已讓瑞安有能力將各種藝術文化資源進行因地制宜的整合運用，這在蟠龍天地再次得到驗證。

開業期間的「藝游自然Art in Green 公共藝術季」，蟠龍天地就攜手余德耀美術館、“燃冉”青年藝術家孵化計劃兩大合作伙伴，帶來一系列公共藝術作品與展覽作品，呈現于河畔、綠地和廣場等公共空間，讓客人能不經意間與藝術邂逅、讓藝術回歸日常，正如同他們被穿插在本文中一般。

除了上文用書名號標注的多個作品之外，還包括有：《張燈結彩·編織的屋》。

《張燈結彩·編織的亭》

《建設的工具》

《江南霧嶼》

《1-4-5-1》

《夢石》

其中《融化的太陽逗》在瑞虹天地太陽宮也有呈現，只是形態迥異，頗具彩蛋趣味。

瑞虹天地太陽宮的《太陽逗》

“雪竹軒”作為蟠龍天地與余德耀美術館全新開發的戰略合作項目的落地空間，開業期間呈現首個免費展覽《鄰居NEXT DOOR》，是有別于藝術裝置的文化藝術體驗。至此，蟠龍天地的15件公共藝術作品已在本文中全部呈現，有興趣的朋友可以回顧一下是哪些哦。

而“燃冉”青年藝術家孵化計劃正是去年上海新天地主推的重要活動之一，我曾在《XINTIANDI新天地與UCCA攜手打造“燃冉”計劃，為商業與藝術融合開啟新想象》一文中有做過相關分享，如今在蟠龍天地得到了延展。當然也要call back一下上文所述XINTIANDI「光影上海」的《月見蟠龍 The Moon Journey》，為蟠龍天地帶來品牌化運營的能量。

這些無一不透出瑞安在市場推廣方面的駕輕就熟——用現代化的手法讓建筑、空間煥發新意，足以為項目在開業期間帶來歷史與人文、文化與藝術相互交織的感受。

4、有現代化的運營方式

文化藝術內容的植入也屬于現代化運營范疇，但由于在蟠龍天地權重較大，因此才在上文分解為單獨一趴。

整個開業期間市場推廣如下圖所示，分為了蟠龍趕集、漫步蟠龍、藝術展覽、最美江南四大版塊，分別帶來戶外生活節Urban Outdoor Festival、農夫有花頭Modern Farmer市集以及各種購物中心中常見的SP活動。而這些活動中，偏騎行、露營、戶外的生活方式呈現，以及以農場品牌為主的市集加持，都有助于強化項目調性。

戶外生活節在上文的露營場景中已經有所體現，而位于煙雨廊橋以及周邊草坪的農夫有花頭市集從形態、內容、氛圍來看也絕對稱得上量身定制。??????????????????????????

公共服務方面，除了停車設施完備之外，例如母嬰室、服務中心、寵物友好等現代化配套運營理念也一應俱全。

衛生間的指示同樣采用了卷軸樣式，而室內的屋檐造型則與項目各建筑形態相呼應，令人印象深刻。

服務中心則是項目的縮影，既有古韻雅風，現代化的服務標準也一應俱全。

寵物友好標簽是不可能抹去的，項目有利用充裕的戶外空間打造了一個專屬的寵物樂園。

人寵相伴也成為了蟠龍天地的有愛景觀。

各種指引標識采用了中英日三種文字進行了標注，考慮到不同客群的訴求。

5、有細節洞察和匠心精神

這是優質開發商的隱性實力體現，它未必躍然紙上，但會潛移默化中讓客人感覺賓至如歸。例如在我閱讀關于上海新天地建設的書籍后才知道，當時在修建時由于需要先拆除石庫門墻面，因此有將所有的磚塊一一編號保存，之后再逐一歸位，如此龐大和精細的工作，需要對歷史文化足夠心懷敬意。

蟠龍天地的打造過程同樣不乏細節匠心的體現，例如蟠龍堤岸使用了超過20種不同形制的系纜石，這些系攬石如同結繩記事的繩節，映射出“門系釣魚船”的江南舊事。

又如上文提到的屋頂采用了原始青瓦材料，而其造型、屋面寬度，也均是再現重檐連綿的空間氛圍。

這里再call back一下十字街，據官方數據所述，項目將街道寬度設置為了2-3米，同時沿街建筑控制在2層，達成0.46-0.7街墻比，這是蟠龍舊時的模樣。街墻比造就了窄街密路，行走在巷道間，人們能感覺到舒適而有存在感。這是對十字街存在意義的重要補充。

再例如品牌店裝方面，需要與原始建筑有深度融合才不顯突兀，倚賴于瑞安在建筑和品牌間進行協調并發揮重要作用。

這些都還是點滴敘述，相信幕后還有更多值得挖掘的“故事”，希望項目能為我們一一呈現，有機會也樂意為大家分享。

如果說現代商業的打造，原始江南水鄉等元素位于坐標的負半軸，開發商所擁有的經驗、資源等元素位于正半軸，蟠龍天地的建成就如同一次雙向奔赴，最終雙方在一個平衡點觸碰相融，達成既有古風神韻又不乏現代巧思的成效。

蟠龍天地再次展現出了瑞安在城市更新層面的實力，從上海新天地的城市客廳到蟠龍天地的Urban Retreat 城市微度假，拓寬了商業運維的邊界。未來可能會有更多類似后者的案例出現，有趣看點在于，這類項目的原始形態勢必迥異，而此次對蟠龍天地的學習歷練，也會成為我未來觀察這類商業項目的方法之一。

這篇推文之所以沒有采用過往常見的探班報告寫法，重要原因在于作為尺度開闊的公共場域，每個人眼中的蟠龍天地可能都不一樣，

他可能是這樣的

可能是這樣的

也可能是這樣的

打造蟠龍天地，開發商自有一套方法，孕育出“公園里的新天地”，這也是本文作為行業視角想分享的；而當作為消費者游歷于蟠龍天地時，我們無需說明書，大可盡情體驗“生活的另一種寫法”。

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