作者 | 夏縣明

編輯 | 梁秀杰

(相關(guān)資料圖)

視覺 | 陳珍珍

責(zé)編 | 韓瑋燁

又是一年年報(bào)季。

4月28日是A股提交年報(bào)的最后一個(gè)工作日，也是年報(bào)季的最后一個(gè)交易日。反映房地產(chǎn)整體市場(chǎng)行情的房地產(chǎn)指數(shù)（886057.WI）在4月26日探底2815.17點(diǎn)后連續(xù)兩個(gè)交易日出現(xiàn)單邊上漲，在最后一個(gè)交易日收于2899.27點(diǎn)，單日上漲1.37%。

今年以來，房地產(chǎn)板塊一直處于下降通道中。而近期地產(chǎn)股一改往日的陰霾，出現(xiàn)久違的反彈行情，甚至在節(jié)后延續(xù)了上升態(tài)勢(shì)，在5月5日出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，地產(chǎn)股將迎“V”型反轉(zhuǎn)？

股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，地產(chǎn)股的反彈是否意味著2023年房企的快速?gòu)?fù)蘇？先來看看2022年的“成績(jī)單”。

圖表1：房地產(chǎn)指數(shù)近期走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來源：Wind

千億營(yíng)收的房企減少2席，誰掉隊(duì)了？

2022年，總營(yíng)收超過千億的房企有10家，分別是萬科、碧桂園、綠地控股、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中海、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股；而2021年的營(yíng)收超過千億的房企有12家，分別是綠地控股、碧桂園、萬科、保利發(fā)展、中海、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、招商蛇口、金科股份、旭輝控股。

房企第一名易主，由綠地控股易主為萬科。2021年，綠地控股以5353.9億元的總營(yíng)收位列第一，緊隨其后的是碧桂園和萬科。而到了2022年，萬科一騎絕塵，以5045億元的營(yíng)收位居榜首，成為唯一營(yíng)收超過5000億的房企，將第二名的碧桂園（營(yíng)收4308.4億元）和第三名的綠地控股（4270.1億元）遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋開。

短短三年間，斗轉(zhuǎn)星移，物是人非。曾經(jīng)的房企巨無霸中國(guó)恒大已跌出第一陣營(yíng)，近兩年的年報(bào)遭“難產(chǎn)”，股票遭停牌，被千夫所指。而萬科、碧桂園、綠地控股、保利發(fā)展近兩年牢牢霸占了前四強(qiáng)。

圖表2：2022年?duì)I收超千億的房企一覽（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

金地集團(tuán)逆襲，營(yíng)收首次超千億，進(jìn)入前十。2022年，金地集團(tuán)的總營(yíng)收從上一年的956.23億元上升到22%至1163.58億元，名次從第13位上升到第9位；其房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積和結(jié)算收入分別為616.67萬平方米何1091.81億元，同比分別上升9.42%和23.56%。2022年末，金地新獲取項(xiàng)目總投資額約368億元，新增總土地儲(chǔ)備約248萬平方米，共進(jìn)入了全國(guó)78個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約5182萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2345萬平方米，其中，一、二線城市占比約71%。今年初至今，金地集團(tuán)抓住土地市場(chǎng)的窗口期，接連在西安、杭州、東莞、上海等核心城市獲取了多宗土地儲(chǔ)備，土地總投資額已超過87億元。

融創(chuàng)中國(guó)、金科股份、旭輝控股總營(yíng)收和排名下滑，跌出前十。特別是金科股份和旭輝控股的總營(yíng)收分別從2021年的1105.28億元和1079.47億元下滑到2022年的540.04億元和824.32億元，分別下降51.1%和23.6%，名次分別下滑11位和2位。

排名的變化，折射出在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯生變的背景下，房企的艱難求生與轉(zhuǎn)型。

增收不增利成常態(tài)，房企紛紛開啟第二增長(zhǎng)曲線

前十強(qiáng)房企的盈利能力顯著下滑。2022年，千億營(yíng)收房企的平均毛利率為從2021年的20.4%下降3個(gè)百分點(diǎn)至17.4%，凈利率從2021年的11.3%下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至7.5%。中海、華潤(rùn)、龍湖、保利的盈利能力相對(duì)較強(qiáng)，凈利率均超過10%，碧桂園是前十強(qiáng)房企中唯一凈利率為負(fù)數(shù)的企業(yè)，其2022年扣非歸母凈利率虧損60.5億元，同比下滑122.6%。

10家頭部房企的營(yíng)收平均增速下滑3.6%，而凈利潤(rùn)平均增速下滑47.5%。從營(yíng)收增速和凈利潤(rùn)增速的對(duì)比來看，10家房企全部處于增收不增利的窘境，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨深度調(diào)整的當(dāng)下，這一現(xiàn)象已成為常態(tài)。

圖表3：營(yíng)收前十強(qiáng)房企的2022年?duì)I收增速與凈利潤(rùn)增速對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

因此，尋求第二增長(zhǎng)曲線，轉(zhuǎn)型提質(zhì)已經(jīng)成為頭部房企的共同選擇。目前來看，從開發(fā)業(yè)務(wù)向經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變、租購(gòu)并舉、輕重結(jié)合、發(fā)展代建業(yè)務(wù)等成為它們嘗試的重要方向。

這方面做得比較突出的要數(shù)華潤(rùn)置地和龍湖集團(tuán)。

華潤(rùn)置地近年來在夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)做得風(fēng)生水起。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，華潤(rùn)的開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收為1761.6億元，占整體營(yíng)收的比例為85%，較前值下降1.6%個(gè)百分點(diǎn)，但足以表明其轉(zhuǎn)型的意向。旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)體華潤(rùn)萬象生活2022年的總營(yíng)收為120.4億元，較2021年的88.9億元上升35%，2022年66個(gè)購(gòu)物中心已開業(yè)，零售額達(dá)1137億元；截至4月底的市值為834.5億元，在全市場(chǎng)排在第七名，將碧桂園、綠地控股等大型房企的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面，足見其運(yùn)營(yíng)能力得到二級(jí)市場(chǎng)投資者的認(rèn)可。

而長(zhǎng)租公寓品牌華潤(rùn)有巢截至1季度末的累計(jì)在運(yùn)營(yíng)房間數(shù)為60700間，華潤(rùn)有巢REIT成為資本市場(chǎng)第一家市場(chǎng)化的保租房REITs。

龍湖近年來也在悄然轉(zhuǎn)型。2022年的經(jīng)營(yíng)性收入為235.5億元，同比增長(zhǎng)25%，占比整體收入的9.4%，較前值上升1個(gè)百分點(diǎn)。

商業(yè)投資的天街、長(zhǎng)租公寓的冠寓、物業(yè)管理的龍湖智創(chuàng)生活、智慧營(yíng)造的龍湖龍智造，再到產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的藍(lán)海引擎以及養(yǎng)老板塊的椿山萬樹，都是這種嘗試的具體體現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍湖可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)源。

其中，由商業(yè)投資和長(zhǎng)租公寓組成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，租金貢獻(xiàn)穩(wěn)定提升，同比增長(zhǎng)14.1%，為118.8億元；由物業(yè)管理和智慧營(yíng)造組成的服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)38.6%，至116.7億元。龍湖商業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)進(jìn)入32座城市，新增開業(yè)運(yùn)營(yíng)15座商場(chǎng)，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)76座，商業(yè)整體租金增長(zhǎng)16%至94.3億元，5年復(fù)合增長(zhǎng)27%；長(zhǎng)租公寓全年實(shí)現(xiàn)租金收入24.4億元，已在全國(guó)高量級(jí)城市開業(yè)11.6萬間，管理規(guī)模超過16萬間，僅次于萬科泊寓。

除了運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比有所提升外，參與代建，做起乙方，成為頭部房企轉(zhuǎn)型的另一種嘗試。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，年報(bào)中披露發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過60家：既包括華潤(rùn)、萬科、龍湖、碧桂園、綠城、金地、旭輝等頭部房企，也包括中原建業(yè)、眾安、當(dāng)代置業(yè)、朗詩、雅居樂、上坤地產(chǎn)等中小型房企。

不過，代建業(yè)務(wù)的營(yíng)收與開發(fā)業(yè)務(wù)相比，還是“毛毛雨”。代建第一股綠城管理控股的2022年?duì)I收錄得26.57億元，對(duì)集團(tuán)整體業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)僅為1.9%，可見代建未來的市場(chǎng)空間廣闊。

雖然龍頭房企的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的占比并不算大，但“賺點(diǎn)小錢”卻對(duì)房企的轉(zhuǎn)型及未來的可持續(xù)發(fā)展提供了重要探索路徑。

誰守住了“三道紅線”？誰可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)？

在前十強(qiáng)的房企中，有9家都保持綠檔，只有綠地控股踩線，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，超過了70%的監(jiān)管值，現(xiàn)金短債比僅為0.57，低于1.0的監(jiān)管值，為橙色檔，表明企業(yè)急需融資來緩解超高的負(fù)債率。

圖表4：頭部房企三道紅線踩線情況

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

總體來看，港股房企的指標(biāo)表現(xiàn)比A股房企更穩(wěn)健。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)最好的企業(yè)分別是中國(guó)海外發(fā)展（53.7%）、華潤(rùn)置地（35.6%）和龍湖集團(tuán)（2.61），而這三家公司均是在港交所上市的頭部房企。

而影響房企可持續(xù)發(fā)展的因素中，除了資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)外，土儲(chǔ)是影響其未來發(fā)展的另一指標(biāo)。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備是房企開發(fā)的后備資源，決定著企業(yè)未來的市場(chǎng)占有率。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)整體出現(xiàn)戰(zhàn)略收縮，前十強(qiáng)房企的整體土儲(chǔ)規(guī)模出現(xiàn)明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，2022年前十強(qiáng)房企拿地總支出約8385.3億元，相比2021年拿地支出1.3萬億元，減少7572.1億元或58.4%。

圖表5：2022年前十強(qiáng)房企土儲(chǔ)值（億元）

數(shù)據(jù)來源：公開市場(chǎng)，睿和智庫整理

其中，碧桂園、綠地控股、新城控股的土儲(chǔ)簡(jiǎn)直是遭遇毀滅性打擊。三者的拿地金額分別從2021年的2063.1億元、411.5億元、723.9億元下降到2022年的93.5億元、25.1億元和14.3億元，降幅分別達(dá)95.5%、93.9%和98.0%。而這三家企業(yè)均為民企。

同時(shí)，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口的拿地金額分別從2021年的1375.3億元、1882.5億元、1190.6億元下降到2022年的1066.1億元、1350.5億元、759.4億元，降幅僅為22.5%、28.3%和36.2%。而這三家企業(yè)均為國(guó)企或者央企。

很顯然，從土儲(chǔ)數(shù)據(jù)來看，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)進(jìn)民退的意味似乎有點(diǎn)濃。當(dāng)然，在當(dāng)前房地產(chǎn)處于下行階段、房企資產(chǎn)質(zhì)量普遍下滑的情況下，或許也只有國(guó)企能發(fā)揮集中力量辦大事的優(yōu)勢(shì)，能托底經(jīng)濟(jì)。

結(jié)語

從2022年年報(bào)數(shù)據(jù)來看，房企的盈利能力普遍遭遇下滑，增收不增利是常態(tài)。而在適者生存的古老法則下，房企們普遍開啟第二增長(zhǎng)曲線，開啟了從開發(fā)業(yè)務(wù)向經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型嘗試。而從償債能力指標(biāo)來看，港股上市公司表現(xiàn)更為穩(wěn)健，更具有可持續(xù)性；從土儲(chǔ)指標(biāo)來看，國(guó)企依然是市場(chǎng)托底的基石。

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