近日，一則昆山住建局對兩個打折力度過大的項目進行處罰的文件在業內流傳，其中一個項目隸屬于萬科。

5月7日，第一財經記者從代理了上述項目的中介處了解到，“五一”期間，該項目曾拿出3棟樓進行促銷，房源優惠力度約30萬元，折扣力度在8折左右。不過在昆山當地住建部門出手干預后，此前的折扣已收回，目前優惠僅在3-5萬元。

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市場不好時，大力度降價促銷，是開發商都曾使出的“大殺器”。但2023年春節以來，打折促銷的活動已頗為鮮見，開發商推動更多購房者入場的手段轉變成了收回折扣。

4月以來，樓市出現了降溫的跡象，重點百城商品住宅成交面積環比下降近兩成。在這一背景下，作為業內頭部企業的萬科重啟降價舉措，是否預示著行業再度滑向下行通道？多位受訪業內人士認為，近期的市場回調并未超出預期，預計之后走勢將保持平穩，不會比去年更差，此前對行業造成負面影響的眾多因素已基本消失。

圖片攝影：任玉明

大力度折扣已收回

降價促銷，在過去的兩年里頻繁出現在各個城市，開發商借此實現快速去化回款，以獲取更多寶貴的現金流。但為了爭奪客戶，降價也極其容易造成不良競爭，形成房價下跌的市場預期，進而陷入持續下行的惡性輪回。

為了穩房價、穩市場、穩預期，不少地方政府為樓市設定了10%或15%的“跌停板”，明文規定不得大幅降價，并對不少開發商過分降價的行為進行處罰。5月5日，蘇州昆山住建局再度發出了這樣一則通報。

相關通報文件顯示，昆山嘉寶網尚置業有限公司在其開發建設的夢之悅花園項目、昆山長泰置業有限公司在其開發建設的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。住建局表示將暫時關閉上述項目的網簽，待整改結束后予以開通。

據天眼查信息，昆山長泰置業有限公司隸屬于蘇州萬科旗下，持股比例約為60%，另有廣州廣電房地產持股37.5%，開發項目名為萬科常青藤尚濱花園。

5月7日，記者從代理該項目的一位中介人士處了解到，萬科常青藤尚濱花園目前已經是最后一期，在“五一”期間拿出了3棟樓進行促銷，給出了包括教育基金、家電、家裝等多重活動禮品，“5樣東西加起來32萬，以此折現”。

據貝殼新房披露的信息顯示，該項目總價位在160萬-230萬，單價約為1.8-1.9萬/平方米。上述優惠活動期間，折后價格135萬元起，單價也降至了約1.5萬/平方米。另有當地中介發布的推廣信息顯示，五一活動期間，該項目還有贈送車位的活動。

上述代理銷售的中介人士告訴記者，常青藤項目體量較大，第一期開盤在2017年10月，去年9月份已經交房，目前在售的房源都是現房銷售。活動期間拿出的三棟樓已經售罄，剩余仍有不少在售房源。

在收到住建部門的處罰后，萬科方面已收回了此前的大力度優惠。“目前的話可以給的優惠力度是3-5萬元。”上述中介人士表示，今天案場到訪的客戶也有很多，不排除開發商后續還有其他活動。

多位昆山當地的業內人士告訴記者，除了上述兩個被處罰的項目之外，昆山并沒有太多如此大幅降價的樓盤。據了解，象嶼旗下位于花橋的一個在售項目，正常銷售均價約為2.24萬元/平方米，五一期間的特價房源最低約為2.14萬元/平方米，折扣力度僅在96折。

市場還會繼續下沉么？

作為業內頭部公司，萬科的動作向來容易引發市場關注。上述樓盤的降價難免讓人聯想到2022年時開發商普遍的促銷行為。這會成為新一輪打折降價的開端嗎？

多位受訪的業內人士都認為，蘇州萬科上述樓盤的降價銷售是個案，不具備太多的參考價值。“有些項目本身可能一直都沒好起來。”

整體來看，蘇州市場并未出現明顯的下行。某華東房企在蘇州的一位項目銷售主管告訴記者，現在蘇州大市的狀態依舊是開發商在回收折扣，甚至在付款方式上也有所要求，昆山有幾個項目收的都是全款客戶。開發商整體的態勢相對穩定。

一位蘇州當地的房地產業內人士也坦言，近期蘇州整體房價有所上揚，從此前的2.6萬/平方米上漲至2.8萬/平方米，其中園區、獅山的房價保持在4-5萬元的水平，其他地區多在3萬元以內。

在上述業內人士看來，近來的市場降溫是回歸常態，隨著房企的供貨去化，預計6月份市場會再有所上升，到何種程度尚不好判斷，“但最近整體還是比去年好一些的”。

2、3月市場頗為火熱的南京，也在4月份出現回落。據南京網上房地產數據，4月南京新房共成交5350套，環比下滑34.3%。某央企南京營銷總監也不認為這一市場走勢超預期，“與春節前差不多”。她預計，之后的市場能保持平穩。

某華東房企內部人士提及，市場若出現下行的跡象，應該會有些區域政策出臺維持，“預計不會再一降到底”。近來已有城市在放松政策上有所動作。公開信息顯示，蘇州吳中區對非本地戶籍購房的社保繳納要求從6個月降低至3個月，寧波則放寬了房貸年齡限制以激活老年人購房需求等。

有房地產行業分析師指出，目前的市場表現在預期之內，“感覺還好，同比數據仍是正的”。

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