這兩天很多人都在討論一則新聞，那就是高層宣布我國已經全面實現不動產的統一登記了，怎么解讀這樣一個問題呢？很多人說是不是這意味著房產稅馬上就要到來了呢？實現全國不動產統一登記是征收房產稅的必要條件，但并不是充分條件，換句話講我們做好了準備但未必房產稅馬上就會到來。

從根本上說全國性的房地產統一登記它的實質目的并不是為了房產稅去的，我們作為一個幅員遼闊人口眾多的國家，我們有960萬平方公里的土地，我們有超過14億的人口，可是在我們的國土上到底有多少房屋到底有多少土地，有多少海洋有多少森林，這些房屋土地森林海洋目前又處于誰的控制之下屬于誰的產權，這實際上是一個非常龐雜的統計工作。

【資料圖】

所以早在10年之前，相關部委就說我們要推動全國的不動產統一登記，要知道人口普查都要每隔10年搞一次，所以我們當然要通過這樣的不動產登記來給自己摸摸家底了。尤其是進入到信息化時代之后，很多工作有了一定的便利性，以往大量的紙質資料現在可以輸入到電腦之中了，而且可以進行方便地查閱，這一統計下來可了不得。

在過往10年的時間里，全國各級登記部門下發了接近8億張產權證，這其中有6.6億張是各種各樣的房屋，其實這個新聞幾個月之前就已經爆出來了。據初步統計我國有超過6.6萬幢房屋，當時很多人都是為之一驚，咱們14億人能有這么多幢房屋嗎？因為這個房屋是廣義概念上的，既包括普通居民的住宅也包括各種廠房、辦公用房、商業用房、農村用房，這個數量確實是非常龐大的，如果不進行全國性的統一登記，咱們這個家底兒實際上是很難摸得清楚的。

而且我們進行了這樣的全國性統一登記之后，未來很多事情處理起來將變得更加的容易，比如說作為普通居民而言，你可以更方便地查詢自己的房屋歸屬產權狀況。也有人說這個登記之后，很多貪官污吏和有各種各樣灰色資產黑色資產的人要小心了，以往公安部門檢察機關要調查一個犯罪分子的時候，往往查他在全國范圍內的資產是非常困難的，現在簡單了，全國一盤棋了，隨便找一個電腦終端就可以調用全網的資料查到你有什么隱秘的資產甚至你身邊的利害關系人有沒有相關的資產。

也就是說這一次的全國不動產統一登記實際上是在完成一個資料準備，什么呢？摸清楚我們的家底兒，我們有多少土地，多少林權多少海權多少房屋，這些產權的狀態是怎么樣的？把產權制度明晰下來之后，未來可以干很多事兒。當然包括房產稅，那么既然已經有了充分的資料準備，是不是下一步房產稅就可以馬上開征了呢？

我們此前的節目就秉持這樣的觀點，房產稅開征是非常復雜的，需要各方面的準備，到今天我們也還是這個觀點，5年之內開征房產稅的可能性微乎其微，但是我們畢竟向這個方向走了。就像延遲退休一樣，我們延遲退休的概念已經提了三五年了，到現在還沒有開始實施，但不意味著未來也不實施。房產稅也是這個概念，5年之內房產稅很難實施，但是10年之后15年之后呢，房產稅恐怕一定是大勢所趨。

為什么這么講呢？首先第一最近兩年開征房產稅的時機不對，很多人都說我們開征房產稅的目的是不是為了平抑房價，這恐怕只是一個副作用，我們開征房產稅的主要目的實際上還是為廣大地方政府開拓稅源，在土地財政消亡之后讓很多地方政府有一個更穩定的收入來源，很顯然房產稅和各個城市的房屋市場是緊密相關的。

而眾所周知去年一整年的時間里，我國房地產進入到了冰河期，可能是因為疫情的原因，可能是因為收入的原因，也有可能是越來越多的人意識到了房住不炒，大家買房子的目的從投資投機炒作變成了要實際持有實際居住，那么自然購買力就會大大減弱。所以幾乎很多房地產開發商都會抱怨房子是越來越難賣了，任憑地方政府免契稅給政策優惠，任憑銀行降首付降利率，任憑開發商打折扣送車位免物業費，房子還是很難賣。

由于房子難賣，導致很多開發商無法及時回籠資金造成了多處爛尾，很多已經購房的消費者欲哭無淚血本無歸，這進一步降低了大家購房的信心，于是形成惡性循環，房子越來越難賣。不單新房難賣，二手房更是難賣，以至于很多城市的房價在過去一年實際上是下跌的，很多二手房房主抱怨掛盤了一兩年，幾乎是無人問津的。

也就是說過去兩年咱們的房地產市場確實處于一個下行狀態之中，而當此之時如果貿然征收房產稅，很顯然將會給幾乎所有城市的房地產市場都造成沉重的打擊。咱們這么講吧，如果房地產過熱一直高歌猛進，房價不斷飆升的話，這恐怕是開征房產稅的好時機，一方面房產稅開征之后會適時地給市場降一降溫，讓投資投機的情緒不要那么高漲，把脫韁野馬似的房價給往回拽一拽。

另一方面，由于整個市場是一個上行狀態，大量的人在房地產市場中都賺到錢了，即便你不去炒房子，可是你擁有房子你看到房價飆升，自己的實際資產在增值，這也是一件很開心的事情，這種狀態之下征收房產稅大多數人是能夠接受的。大家覺得反正我房價升了我資產已經多了，那么交點稅問題不大，10多年前我們進行過一次汽油稅費的改革，那一次我們把所有的養路費直接加到了每升汽油之中。

按道理講你把汽油價格調升那會使得整個市場彌漫著負面情緒的，可是當年我們選的時機很好，恰逢國際油價暴跌，本來每升油價要降個8毛到1塊的，可是我們正好把這8毛到1塊改成了附加在汽油價格上的各種稅費，于是反映在實際終端上，油價沒有上漲而稅費已經增收，這樣會大大緩解稅收痛苦指數，讓大家交費買汽油的時候顯得不是那樣的痛苦，所以很顯然什么時候是開征房產稅的好時機？

好歹是得房地產市場一片火爆價格不斷攀升，所有從業者都賺到錢的時機，而今年或者說未來兩三年，如果房地產市場不能恢復到以往的火熱狀態的話，絕對不是開征房產稅的好時機。而另一方面開征房產稅有很多個先決條件，其中之一就是現在我們已經完成的全國性的不動產統一登記，為什么要有這個基礎準備呢？道理很簡單，我們未來會如何開征房產稅呢？很多人都說我們是不是得有一定的減免，你不能說每一個人只要有房子就要交稅，那樣的話會不會給普通老百姓造成太大的沉重的經濟負擔呢？而且也顯得很不公平，更難以起到殺富濟貧抑制房價的作用。

所以早早的就有兩派想法，一種人說我們應當對家庭唯一一套住房免征，你買了第二套房第三套房我就要征稅了，甚至這個征稅可能搞累進制，比如說第二套每年征房產價值的2%，第三套每年征房產價值的5%，這樣的話就可以迫使那些手中擁有大量住房的人把房子給吐出來，既能平抑房價又能增加供給，讓普通老百姓買得起房。

當然也有人說我們光搞一套兩套三套它不公平，為什么不公平？因為每套房子大小不一樣，你可能只有一套500平的別墅，我有兩套30平的小房，那么結果對我征稅對你不征稅，這豈不太不公平了嗎？所以有人也提這樣的建議，我們應當搞平方米制，比如說任何一個家庭你的每個家庭成員可以享受30平或者40平的免征額。

舉個例子，一個三口之家，夫婦兩個人帶一個18歲以下的未成年子女，他們居住在一個200平的房子之中，對不起，你們只會享受到120平的免征額，超過的80平你得交房產稅，這個聽上去似乎相對合理一些，可是不管你用哪一派的思路都會遭遇到一個很嚴重的漏洞，什么呢？我們以往是沒法調查一個家庭在多個城市的房產的。

今天富起來的中國人經常愿意異地購產，比如說東北的老年人有很大一批過著候鳥般的生活，夏天在東北冬天在三亞，還有很多富豪階層可能在所有一線城市都會買個一兩套住房，因為他們覺得這個房子會保值會增值。那么問題就來了，如果我們要開征房產稅的話，不管是按套減免還是按平方米減免，我們好歹得知道你在別的城市有沒有房子，否則就會造成一個尷尬的狀態，那就是越是有錢的人越會在異地置產，反而他由于政策上的漏洞逃了房產稅，所以很顯然全國不動產的統一登記就非常重要了。

未來任何一個人任何一個家庭你在全中國范圍內的不動產只要幾秒鐘的時間通通都能給你查得清清楚楚，所以我們說建立全國性的不動產統一登記制度是未來征收房產稅的一個先決條件，而這個條件今天我們已經達成了，所以我們征房產稅的步子可以繼續往前邁了。當然像我們以往節目中所探討的那樣，其實即便這樣，未來要征房產稅也有千難萬難的問題，剛才我們說了，我們是不是應當按平方米或者按套數給大部分家庭免征房產稅，可是也有人提出建議說我們征房產稅的根本目的不就是為了開拓稅源，讓未來的地方政府能有穩定的收入嗎？

過往20年房地產一路高歌猛進，我們已經建了足夠的房子，人們也變得愈加的理性，可以想見未來5年未來10年，靠炒房發大財的可能性已經非常低了，甚至隨著出生人口的不斷減少，那么未來很多城市可能幾年都不會有太多的新盤入市，現有的房產足夠支撐了，那么對于廣大地方政府而言，沒有了賣地收入，如何經營城市建設城市？

所以像歐美那樣的發達國家給所有的房產征房產稅才能擁有穩定的收入，想想也確實是這樣，今天社會上有很多人都沒有房子即便有房的家庭，頂天就有那么一套房，而且居住面積也并不是很大，真正擁有多套住房的家庭并不多。如果我們在房產稅方面是減免征收的話，那可以想見這個稅基是非常窄的，能夠被收到稅的人數是非常少的，到時候忙活半天，我們發現一個城市一年才收個幾千萬一兩億的稅，于事無補。

可反過來講，如果真的對所有住房都征稅，畢竟你有這個資產你就得交這個稅，美國也是這樣的，可問題是過往20年房產價值的巨大飆升使得很多普通家庭很有可能交不起這個稅。像我們以往舉的那個例子，北京的一對中老年夫婦可能就是一般工人，一個月可能就是幾千塊錢工資，退休了老兩口加起來可能收入還不到1萬塊，然而趕上了時代的紅利，早年間企業給他們分過房子，哪怕那個房子就三四十平，但肯定是黃金地段，說不準是學區房，當年三四十平白來的房子現在在北京至少能賣500萬以上。

如果按照一般2%的征收標準，這套價值500萬的住房每年光房產稅就得交10萬以上，比人家老兩口的退休工資還高，你讓他們怎么交這個稅，他們交不起那么他們能不能把這唯一一套住房賣掉，換倆錢到二三線城市去生活？房產價值降下來了，每年交的房產稅可以少點呢？

不是不可以這樣做，但憑什么？憑什么人家在自己的城市生活了一輩子，晚年就想在這個小房子中養老，也有比較穩定的退休收入了，本來可以有一個安定的晚年生活，結果就是因為房產稅他們必須得背井離鄉賣房存活？這個痛苦指數可就太大了，所以我們說房產稅看上去是一個很好的東西，很多人寄希望于用它，讓地方政府擁有充足的財政收入，但很顯然這樣一個改革是非常困難的，它的先決條件之多，而且給整個社會造成的影響也會非常大，一定得慎之又慎。

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