南方財經全媒體記者翁榕濤廣州報道

【資料圖】

與房地產行業的發展路徑極其相近，物業管理行業也告別了規?！翱耧j”高增長，陷入增收不增利的艱難時刻。

截至4月28日，港股和A股市場共有50家上市物企發布了2022年報，除了奧園健康（03662.HK）延遲至5月發布以外，還有8家物企年報難產。

自2022年以來，物業公司已經歷過市值大幅縮水的洗禮，從原本的資本寵兒到如今邊緣化生存。

過往行業發展主要依賴地產母公司支持和高溢價并購擴張的問題集中暴露，在物企營收增速放緩，盈利能力普遍下滑的今天，多家物企高管進行了理性反思，韌性、穩健、長期主義、高質量發展成為高頻熱點內容。

“增收不增利”成行業常態

2022年對于物管行業而言，無論是港股物業板塊估值深度下探，亦或是物管整體業務發展尤其是交付管理面積大幅下滑，以及全年物管龍頭企業并購重組高開低走，都凸顯了物管行業進入發展瓶頸期的主要特征。

目前，除了彩生活（01778.HK）、力高健康生活（02370.HK）、康橋悅生活（02205.HK）、星盛商業（06668.HK）、濱江服務（03316.HK）、旭輝永升服務（01995.HK）、鑫苑服務（01895.HK）停牌而導致年報難產以外，港股與A股共有50家上市公司發布了年報。

據南方財經全媒體記者統計，2022年50家物企平均凈利率為7.5%，相比2021年的13.4%，同比下降5.9個百分點。從數據來看，說行業進入微利時代亦不為過，除少數公司實現利潤增長，“增收不增利”已經成為行業常態。

其中，營收進入“百億俱樂部”的共有8家上市物企，營收上均取得較大增幅，但在利潤表現上則出現國企背景、民企背景物業公司的兩極分化。

其中，在民企背景的物企隊伍中，增收不增利明顯。2022年碧桂園服務（06098.HK）、萬物云（02602.HK）、雅生活服務（03319.HK）、綠城服務（02869.HK）的營收分別為413億元、301億元、153億元、148億元，同比分別增長43.42%、27.00%、9.22%、18.23%。

但是在凈利潤方面，不僅沒有增長，還都出現了不同程度的下滑。碧桂園服務、萬物云、雅生活服務、綠城服務2022年歸屬于母公司股東的凈利潤分別為19.43億元、15.10億元、18.40億元、5.48億元，同比分別下降了51.82%、9.42%、20.31%以及35.30%。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江表示，“2022年應該是公司歷史上最困難的一年。雖然去年的收入和利潤在絕對值上實現了增長，但增長速度明顯放緩，特別是利潤增長沒有達成預期?！?/p>

“2022年是一個形勢注定嚴峻的年份。經過數年調控，房地產開發商持續債務暴雷、新房銷售大幅度下跌。放眼歷史，這種震蕩強度也殊為罕見?！比f物云董事長朱保全也指出，如果不是地產行業遭遇寒冬，或許物業行業還會躺在傳統收入結構的溫柔鄉里，開發商給物業企業帶來的問題，萬物云旗下業務同樣需要面對。

而在國企背景的物企隊伍中，則出現利潤正增長。2022年保利物業（06049.HK）、招商積余（001914.SZ）、中海物業（02669.HK）、華潤萬象生活（01209.HK）的營收分別為136億元、130億元、126億元以及120億元，同比分別增長26.93%、22.97%、34.39%、35.39%；

在利潤表現上，保利物業、招商積余、中海物業、華潤萬象生活的歸母凈利潤分別為11.13億元、5.94億元、12.73億元、22.06億元，同比增長31.60%、15.72%、29.40%、27.90%。

細究二者利潤表現的分化差異原因，一是對于民企背景的物企而言，過往來自于房企的高毛利非業主增值業務大幅減少，而國企背景的物企則受影響較?。欢亲?021年開始多家民營物企開始了大規模收并購，商譽減值成為部分公司凈利潤下滑的重要原因；三是同樣受關聯方房企影響，部分物企應收帳款激增，計提減值也影響了利潤表現。

對于物企利潤下滑的原因，朱保全表示，“體現到財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑，這在2022年下半年尤其明顯，此外新交付的開發商未售空置房帶來的物業費欠費增加以及其他關聯應收賬款增加，代銷開發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業務在物業公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。”

商譽和應收賬款高企

從整個行業來看，50家上市物企中僅有11家出現營收同比下滑，但有29家出現歸母凈利潤同比下滑，其中由盈轉虧的有金科服務、世茂服務（00873.HK）、融創服務(01516.HK)、時代鄰里（09928.HK）、正榮服務（06958.HK）、景業名邦服務（02231.HK）、燁星集團（01941.HK），2022年分別虧損18.39億元、9.27億元、4.82億元、2.14億元、2.81億元、7.22億元和0.52億元。

以虧損最嚴重的金科服務為例，公告顯示，由于關聯方及非關聯方開發商流動性承壓，金科服務對金融資產的計提減值準備大幅增加至21.54億元。此外受地產及物業市場行情變化影響，公司2021年一系列并購錄得較高商譽部分同樣計提了合理減值。

與此類似，2022年世茂服務計提減值虧損7.44億元，其中主要由于關聯方應收賬款計提的虧損從2021年的0.79億元增加到5.74億元。

“虧損最大的因素是，針對應收賬款壞賬和收并購帶來的無形資產的攤銷成本、商譽等計提減值。若剔除這些影響因素，歸屬世茂服務權益持有人的核心凈利潤為4.9億元。”世茂服務執行董事、副總裁兼首席財務官蔡文為表示。

自2021年以來，在資本推動上，上市物企掀起收并購狂潮，在管規模一路突飛猛進，但“增收不增利”的質疑是物企繞不開的話題。高溢價收并購過程中，較高的商譽價值是否合理?

有金融機構分析人士指出，“收并購后標的公司的并表對于上市物企存在兩個層次的影響，一方面大額的無形資產攤銷會帶來并表利潤下降。另一方面，并購產生的大額商譽以及較多的應收賬款，也使上市物企存在商譽減值風險及應收賬款周轉率下降的風險?！?/p>

“與此前行業大規模并購相反，近期市場出現了不少物企退出此前并購的物業子公司或轉讓其股權的案例，這些企業終止并購，背后的原因除了戰略調整，還在于并購是把雙刃劍，有些標的公司在后續雙方的整合中并沒有發揮出預期效果，甚至出現業績不達預期等情況，并購方不得不及時賣掉止損?！敝兄秆芯吭何飿I總經理牛曉娟表示。

碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，“去年公司利潤未達原定預期目標的主要原因，在于收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關系攤銷大幅增加，達到約28.5億元?！?/p>

2022年財報顯示，碧桂園服務收并購帶來的商譽及無形資產減值金額約為17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關系等攤銷達10.8億元。

過去兩年碧桂園服務被稱為行業“并購王”，但近期已決定退出嘉寶服務和財信服務的幾家物業管理附屬公司及若干物業管理項目，因為上述子公司的利潤率及物業管理費收取率低于預期。

2022年后由于房地產行業流動性危機顯現，物企收并購數量急劇減少，帶動商譽規模同比下降。但目前仍有5家上市物企的商譽和無形資產規模超過30億元，Wind數據顯示，2022年碧桂園服務、萬物云、雅生活服務、華潤萬象生活以及世茂服務的商譽及無形資產分別為261億元、87億元、47億元、33億元以及30億元。

值得注意的是，在商譽減值的風險之外，目前困擾多數上市物企的問題，在于應收帳款的減值風險。

由于銷售遇冷，大量開發商未售空置房交付，這部分物業費欠費增加，以及關聯方和第三方延遲付款，加上部分物企收并購來的項目收繳困難，導致物業公司應收賬款激增。

數據顯示，2022年50家上市物企的應收賬款和票據為684億元，而2021年僅為485億元，同比增長41%。

其中，應收賬款和票據超過30億元的有6家企業。碧桂園服務、萬物云、雅生活服務、融創服務、綠城服務和世茂服務的應收賬款和票據分別為153億元、62億元、61億元、50億元、35億元、32億元，同比分別增長49%、39%、70%、25%、63%、2%。

中信證券研報指出，碧桂園服務應收款大幅增長，盡管其中有并購等原因，但也顯示出公司未來加大收繳工作任重道遠。

金科服務董事長夏紹飛表示，“2022年整個地產行業極度承壓，開發商大部分所交付項目的接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏相應的保障?！?/p>

這些躺在財務報表中的應收賬款并非一直不變。2022年，房地產行業遇到流動性危機、新冠疫情反復以及經濟增速放緩等因素疊加，房地產客戶信貸風險增加，致使物業公司在賬務處理上加大了應收賬款的減值撥備。

在應收賬款計提減值方面，融創服務計提了17.17億元減值撥備，同比增加738%；金科服務計提10.47億元，同比增加1238%；雅生活服務計提7.76億元，同比增加136%。

回歸理性轉向效益提升

過往作為物企業績支撐的民營房企，如今越來越出現乏力的跡象，甚至有的關聯房企還拖累物企業績表現。

對于多數上市物企而言，包括社區增值服務、社區O2O、數字科技賦能等領域仍有想象空間，但有限的人力資源和科技資本導致未能突破管理瓶頸，當務之急可能是做好老本行提升效益，度過難關，尤其是實現自身獨立發展。

對于2023年的發展規劃，李長江表示，碧桂園服務內部已開始組織變革，清理解決影響公司效率效能的各種內卷的存在，讓目標更明確、授權更徹底、執行“業績為大”的考核要求更堅決。

在總結去年業務亮點時，朱保全表示堅持基礎服務和開拓第三方客戶成為關鍵。

他表示，“不論住宅物業還是商寫物業，這兩項基礎服務均保持營業收入高位增長、可比口徑下營業毛利水平穩中微升、經營性凈現金流表現優異。此外，公司自2019年就開始為對沖業務來源單一的風險做出多元客戶布局，2022年物業及設施管理服務中來自第三方的收入為人民幣占比高達84.8%?！?/p>

招商積余董事會秘書陳江則表示，2023年，公司將著力打造“精益管理年”，努力實現高質量發展。公司將持續推動精益管理的實施，管理工具深化運用和降本增效工作進入常態化，穩定住宅項目毛利率。

中信證券房地產行業分析師陳聰表示，過去幾年，由于輕資產并購整合效果不佳，經濟增速放緩和開發企業出險，物企出現應收款和商譽計提減值增加的問題。但問題的暴露，反過來也說明一些堅持不盲目并購，堅持科技提效和發展社區增值服務，堅持基礎物管獲得合理利潤率的企業具備發展潛力。

他認為，“風雨之后的物業管理行業回歸行業初心，‘沒有踩坑’的一批企業磨煉了戰略定力，也提升了整體實力，有望在未來一段時間延續30％左右的年化業績增長?！?/p>

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