觀點網4月20日，歷時近一個月，廣州2023年首輪土拍終于正式落下帷幕。

(資料圖)

從結果看，本輪廣州土拍共掛牌8宗地，成交7宗。4宗溢價15%成交，3宗底價成交，1宗撤銷出讓，最終收金294.40億元。

撤銷出讓的地塊為增城區派潭鎮增派公路西側18105209A23001號地塊，該地塊原定于3月23日出讓，后延后約1個月至4月21日。4月18日，廣州市規劃和自然資源局發布補充公告，稱該地塊因故終止出讓。

一場分化的土拍

本輪廣州土拍掛牌的8宗涉宅地，具體為番禺3宗、荔灣2宗、增城2宗、天河1宗，總出讓面積47萬平方米，總計容面積156.6萬平方米，起拍總價269.6億元。

與以往都不同的是，本輪廣州土拍采取的是“集中掛牌、分散出讓”模式，這種模式給足了企業們反應的時間。

從本輪土拍的首場表現來看，氣氛可謂是冷到了極致。

3月23日，天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊及增城區寧西街沙寧路東側18006212A23014號地塊以底價成交，且競得單位均為城投公司。這樣一個以城投兜底的開局也讓市場聲音對本輪土拍議論紛紛。

而這冷到冰點的氣氛在4月3日的羊城食品廠地塊的出讓中得到迅速升溫。

荔灣區花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊位于白鵝潭板塊內，出讓面積20780平方米，起價16.79億元，樓面起價28000元/平方米。地塊門口是一線花地河河景，東邊是醉觀公園，周圍還有萬象城、太古商業等項目。地塊需配建一所9班幼兒園。

截止開拍前，該地塊共有13家房企報價，保利、華潤置地、越秀、中海、招商、華發、中鐵建、建發、五礦、廈門國貿、武漢城建、中建五局、華僑城等央國企以及龍湖、廈門弘垚等民企，都有意向。最終，該地塊由武漢城建通過搖號拿下，而這也是武漢城建首次進駐廣州。

廣州本輪土拍在一眾房企搶奪羊城食品廠地塊的景象中呈現出一片熱火朝天，隨后4月13日則是表現得冷熱不均。

當天，一邊是廣東建工&廣州谷龍聯合體以底價21.59億元輕松拿下荔灣區橋梓大街地塊；另一邊則是龍湖、美的、保利發展、華發等16家企業參與搖號爭搶番禺區迎賓路地塊，最終是江蘇南通亞倫獲得這支幸運簽。

番禺區迎賓路BA0603009地塊位于番禺大石板塊，緊鄰星河灣，距珠江僅100米左右，地塊占地面積3.2萬平方米，計容建面9.65萬平方米，須配建一所9班幼兒園。從區位來看，地塊周圍已多年沒有新宅地出讓，最近一次出讓的是2017年的官堂村地塊。

這個時候已經可以看出整場土拍就是一場“極端分化”的土拍，而漢溪長隆“超級地塊”則將這場“極端分化”展現得淋漓盡致。

漢溪壓軸

本輪土拍的壓軸則非番禺區出讓的漢溪大道兩宗壓軸地莫屬了。

早在1月份，廣州就通過了《番禺區漢溪大道北側地塊控制性詳細規劃》，根據規劃，長隆歡樂世界將于南側儲備用地聯動發展，歡樂世界將改為開放式主題樂園，擬打造成世界級消費中心和旅游目的地。

于是，長隆找了華潤作為合作對象。華潤&長隆聯合體最終也沒有辜負眾望，一舉拿下漢溪大道的兩宗住宅地塊。

另外，在廣州披露首批供地名單中，番禺區漢溪大道除了在本輪土拍中掛牌2宗宅地外，還掛牌了兩宗商業用地，分別為番禺區漢溪大道北側BA0902010地塊及BA0902116、BA0902118、BA0902121地塊。

值得注意的是，這次掛牌的宅地和商業地有著關聯捆綁。按照出讓條件，住宅地塊的競買人還必須參與商業地塊的競投，且保證以不低于掛牌底價報價至少一次。

而且BA0902010地塊對競得人有要求，競得人引進的企業或其實際控制人須為《財富》世界500強2022年排名前100名的企業；丙方引進的企業或其實際控制人為“2021年中國連鎖百強”排行榜前10強的企業。

同時，丙方與擬引入購物中心品牌正式簽署的合作協議文件，購物中心品牌須為太古匯、嘉里城、國金中心（IFS）、萬象商業、恒隆廣場其中一家。而除華潤外，其余品牌方均未參與本次競價，參與競價的企業主要是保利、華發、招商等。

最終，漢溪兩宗住宅＋兩宗商業的“超級地塊”由華潤&長隆以總價197.21億元拿下，超過去年中信泰富&中船聯合體拿下的187億元廣船地塊，僅次于2009年以255億元成交的亞運城地塊。

從華潤近期的動作來看，廣州應該是其未來發展的最重要核心地區之一。

在今年1月份，華潤以總價29.81億元斬獲荔灣珠江隧道口以西、珠江以南AF020114、AF020116地塊。該地塊位于白鵝潭商務區核心區，與廣州著名景點沙面、白天鵝賓館僅一江之隔，宗地面積3.49萬平方米，計容建筑面積24.84萬平方米。

據出讓條件要求，競得人自持商辦物業不少于15萬平方米，并引入高端購物中心品牌，集聚高端商貿產業上下游企業。相關消息顯示，華潤將憑此落地廣州首個萬象城項目。

而去年10月，華潤還以38.58億元接手了曾屬于華夏幸福的白鵝潭新隆沙部分退地，即荔灣珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊，并定名為白鵝潭悅府。值得一提的是，該項目與華潤上述獲得的地塊相鄰。

冷熱分化的市場

今年，廣州土拍市場延續了去年市場冷熱分化的趨勢。

去年，廣州首批共出讓18宗地，15宗底價成交，2宗溢價成交，雖然總體收金比本輪拍地要高出不少，但從平均每宗地出讓金額來看，廣州2023年首批供地以每宗地平均成交價42億元的成績遙遙領先。

廣州本輪土拍溢價的地塊占比達到一半，這一比例較去年各個批次都要高，從這方面來看，廣州土拍越發注重質量，而非數量。且本輪供地分時出讓的方式分散了企業繳納土地保證金的壓力，給予企業足夠的時間考察地塊，提高其參拍積極性。

這也是本次廣州土拍市場如此分化的原因之一。

截至2023年3月17日，廣州一手住宅供應面積為74.6萬平方米，環比下降56.8%、同比下降2.9%，為近十年最低。而截至3月15日，廣州一手住宅成交面積為110.1萬平方米，環比下降8.0%、同比下降18.7%。

在短期內，廣州房地產市場或許仍將保持謹慎、觀望的態度。但長期而言，隨著大量流動人口的遷入，廣州住宅市場的需求規模有望持續擴大。

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