要說樓市最猛大招是什么？

我相信，90%的人應(yīng)該都知道，是貨幣化棚改。

(相關(guān)資料圖)

2016年，全國樓市飆漲正是因為貨幣化棚改。

眼下，樓市似乎又祭出這一大殺器。

新一輪貨幣化棚改，似乎卷土重來！

最近，似乎又到了新一輪政策密集期。

1季度金融數(shù)據(jù)出爐，背后有何信號是大家都忽略的？各大城市跟上棚改數(shù)據(jù)，又有何機會？最利好的是哪些城市？以及現(xiàn)在樓市下，有哪些立省30萬的買房干貨？

以上這些內(nèi)容，我很難在今天文章中全部講清楚，更多更詳細的細節(jié)和干貨，我會在我最近的閉門直播中直接跟大家聊清楚。

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最近，不少城市印發(fā)2023年貨幣化棚改意見。

比如南昌。

4月10日，南昌引發(fā)《關(guān)于推進中心城區(qū)房屋征收補償房票安置的實施意見》，自5月11日起實施，在四個中心城區(qū)范圍內(nèi)全面推行房票安置。

自出具房票三個月內(nèi)使用買票的，給予10%的購房補助。

比如南京。

3月17日，南京印發(fā) 《南京市國有土地上住宅房屋征收房票安置暫行辦法》，明確當購房成交價格不超過房票票面金額時，新購房屋將免征契稅，還可享受最高10%購房獎勵。

該辦法將于4月18日起施行，有效期2年。

比如廈門。

3月7日，廈門推出拆遷款房票房票補償政策。

自房票核發(fā)之日起12個月內(nèi)使用房票購房的，可按該時段實際使用的房票金額給予不高于5%的房票購房獎勵；

第13個月至24個月使用房票購房的，可按該時段實際使用的房票金額給予不高于2%房票購房獎勵。

除了上述這些城市之外，無錫、貴陽、重慶等多個城市，都正在公示或已經(jīng)印發(fā)棚改方案。

如果再往前追溯，2022年下半年至今，已經(jīng)有二十多個城市已經(jīng)出臺棚改房票政策。

一夜之間，棚改卷土重來！

只是這次，非常奇妙的是：

各大城市在棚改安置辦法上齊刷刷的選擇了房票。

什么是房票？

嚴格來說，房票也是貨幣化安置的一種形式，只是房票賠給拆遷戶的不是錢，而是一張帶有時間、地點等限制的票據(jù)。

2015年房票就已經(jīng)出現(xiàn)，當時就有部分城市采取的是這種賠償方式，比如安徽的安慶、西安等等。

不過，2015年房票安置在棚改里只是輔助手段，棚改整體還是貨幣化安置為主。

那為什么這輪棚改，各大城市如此整齊的選擇房票呢？

我認為有三個方面的原因：

其一，房票的拆遷效率更高。

相比貨幣化棚改，房票安置只需要給市民兌換房票就可以，沒有了現(xiàn)金撥付的壓力，等待周期更短，市民直接拿著房票就可以去換房子，效率更高。

其二，房票能避免購買力流失。

現(xiàn)在說實話，越來越多的人買房意識都覺醒了，尤其是我們賬號的粉絲，應(yīng)該都知道要把錢放在更高能級的城市。

如果采取貨幣化安置，很可能拆遷戶拿著錢，就去其他更高能級的城市買房去了。

相比之下，房票可以限制購買力只能在本地購房，對本地去庫存自然是更有優(yōu)勢。

其三，更簡單的點說，有些地方?jīng)]錢了。

拆遷戶拿著房票去買城投的房子，城投拿著房票去找地方兌現(xiàn)，地方騰挪出的地塊再次掛牌，城投就可以繼續(xù)拿地。

大家仔細品品就會發(fā)現(xiàn)，房票更像是地方救地產(chǎn)的貨幣。

僅僅只是多了房票，地方樓市就得以正循環(huán)起來，這才是房票的精髓。

如果說上輪棚改更多是中央撥款，那么這輪更像是地方自救。

所以現(xiàn)在有些地方提出希望拓寬房票的使用范圍，甚至提出讓房票作為土地出讓金使用，就是這個原因，當然這并沒有被通過。

但是可以肯定的是，今年各大城市的棚改，都會傾向于選擇房票作為安置手段。

尤其是去年城投拿地非常多的城市，應(yīng)該馬上就會行動起來。

這部分有些敏感，我就不多說了。

我之前花費非常多的時間，整理出全國各大省份所有城市去年城投拿地比例的數(shù)據(jù)，這份數(shù)據(jù)不僅能在眼下判斷政策速度，更提示了風險，無論是買房，還是生活，大家都需要看看。

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當然，對于地方，房票非常有優(yōu)勢，但對于個人呢？

這就要看房票的具體使用方法。

目前，其實每個城市對于房票的兌現(xiàn)方式規(guī)定的都不一樣。

比如麗水，規(guī)定房票的票面金額在單套住宅成交價的占比不得超過50%。

意思就是說，房票只能抵房款的一半，剩下的一半還得是由居民自己去貸款。

想要靠拆遷暴富的，可以洗洗睡了。

大多數(shù)城市的房票只允許兌新房，不能選擇二手房。

只有少數(shù)城市憑房票可以購買二手房，比如寧波的海曙區(qū)、南京溧水區(qū)等等。

當然，這個新房，也不是說你想買哪的就買哪的。

因為這還要看開發(fā)商亞愿不愿意收房票，所以新房必須要在“房源超市”里面，購房者才能買。

所以，用房票去買房，限制會更多，更不靈活。

當然，不少城市也并非強迫大家一定要使用房票，如果不滿意房票方式，也可以選擇現(xiàn)金安置。

所以，為了鼓勵大家用房票，政府還會給出不少優(yōu)惠政策。

比如前文我們說到的南昌、南京，選擇房票購房會有10%以內(nèi)的購房優(yōu)惠補貼。

比如購買“房源超市”的房子，可以享受一定的價格折扣。

比如鄭州，直接取消了房票的限購政策。

房票作為補償方式，對購房者來說是更加不便的。

那么，這還能帶來像2016年的大漲、普漲、猛漲嗎？

我的答案是有些難度。

首先，這輪的棚改空間，規(guī)模遠沒有2016年大。

2015-2018年全國棚改套數(shù)基本在600萬套左右，而2022年，計劃棚改也才僅153萬套，2023年或許有提高但應(yīng)該在200萬套以內(nèi)。

與上一輪棚改相比，完全不是一個等級。

其次，2022年P(guān)SL資金雖然大漲，但保交樓也是重要的資金流向。

2022年9月，PSL確實時隔30個月后再次重啟，并且迎來大漲。

9月-11月分別新增1082億、1543億、3675億。

PSL資金過去就是央行向政策性銀行發(fā)放的棚改專項資金，PSL資金大漲，能說明資金大量涌入棚改領(lǐng)域。

但今年情況有些特殊，PSL資金不僅包括棚改，還有一個重要方向是保交樓。

去年8月2000億“保交樓”專項借款之后，央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門又分別通過“三支箭”助力房地產(chǎn)行業(yè)，包括免息再貸款、再貸款支持地產(chǎn)民企發(fā)債、恢復(fù)上市房企股權(quán)融資等，合計涉及資金體量預(yù)計接近2萬億。

這輪資金，要分不少的火力到保交樓上。

再加上，房票的使用限制要求也很多，本地居民是否愿意背上更多的貸款也是個問題。

所以最終能否有效，我認為還得看城市的需求。

三四線城市，人口增量很小了，繼續(xù)大批量搞貨幣化棚改，已經(jīng)不太適合。

而一線城市根本不需要棚改，只要放開限購限貸，市場可能就能火起來，因此也沒有大力推進棚改的必要。

就像北京最近不是還宣布取消拆遷，以后改為搬遷，就是這個道理。

這次棚改能大幅發(fā)力的城市，可能也只有這些二線城市。

現(xiàn)在棚改跟進的最迅速的也是這些城市，比如南昌、廈門、昆明、貴陽等等。

不過，即使是這些城市，我也不建議的大家盲目去買。

我也花費不少時間，為大家整理一份買房葵花寶典，不僅包括我話費大量時間和思考整理出來的全國30個價值城市以及150個賣房版塊。還包括各種買房賣房錦囊和干貨。

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-end-

我是大胡子李俊懷。 深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現(xiàn)財富升值。

關(guān)注我，買房路上不孤單！

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