南京，2023年4月18日——4月18日，享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2023年南京一季度市場回顧媒體發布會，針對南京寫字樓市場、零售商業市場和公募REITs等話題進行多維度的解讀。

寫字樓市場吸納增加，復蘇初顯

2023年一季度，河西CBD上新，釋放了積極的復蘇信號，而去年同期無新增項目入市。河西CBD核心區國泰君安金融中心項目入市，帶來市場新增體量9.3萬平方米，高品質商辦項目總存量增至444萬平方米。

【資料圖】

疫情結束后，市場成交活躍度明顯提升，全市吸納量大幅增加，市場需求實現有效滿足。1季度甲級寫字樓整體吸納量為5.6萬平方米，環比增加51%，創下2021年至今單一季度吸納量之最。但受到新增項目入市影響，整體空置率抬升0.4個百分點至25.9%。新街口板塊持續承壓，仍保持21%的空置率水平，去化壓力長期存在。河西因新項目入市影響，空置率抬升至30%。

金融、TMT、專業服務三大傳統行業成交穩健。金融行業活躍度增加，租賃成交占比重回40%，表現搶眼，其中河西占比達68%。TMT行業成長性強、擴租速度快，成交面積跨度大，分布在雨花、江寧、新街口及河西板塊，租賃成交占比達15%。專業服務行業以律所、會計師事務所和聯合辦公為主，整層以上大面積成交集中在新街口及河西板塊，租賃成交占比達13%。此外，新興的行業變革也體現在客戶成交結構中，以醫藥研發、流通、健康護理等為主的大健康產業及能源科技、新能源汽車及電池為核心的新能源產業成交占比達11%，增加了市場成交的多樣性。

從租金表現來看，市場持續承壓，許多寫字樓業主在租金和免租期等條件上進一步讓步，整體租金成交凈價環比下降1.8%，進一步降至2.74元/平方米/天，新街口板塊租金水平仍處全市高位，河西板塊高品質項目不斷入市，物業軟硬件水平持續升級，不斷縮小與新街口的差距。從銷售市場表現來看，整體市場以去庫存為主，1季度成交面積約5.14萬平方米，成交價格環比下降11.1%，進一步下探至約1.4萬元/平方米。

戴德梁行項目及企業服務部高級助理董事朱丹華表示，2023年一季度疫情全面放開后積壓需求得到有效釋放，商辦市場整體吸納量大幅增加，同時看到成交價格并沒有止跌，白熱化競爭依然存在，疫情后行業全面復蘇仍需要時間。南京商辦市場競爭壓力之下，除降價手段，業主如何根據自身項目特色，制訂差異化去化策略需要重新思考。核心區存量樓宇可制定針對性的迭代煥新策略以適應新市場新行業客戶需求；非核心區樓宇應明確產業定位以營造良好的行業發展氛圍。南京樓宇發展已從拼硬件時代向智能化、綠色化、節能化、人性化方向轉變，產品打造應該順應新的發展趨勢及要求。

零售物業市場回暖，整體空置率下降

更多經濟指標的上升顯示南京經濟在2023年第一季度保持良好復蘇態勢，為消費者信心的增長和南京零售物業市場回暖帶來強勁動力。本季度，南京中高端零售物業市場無新增供應入市，市場總存量保持在5,890,930平方米。

隨著全國疫情防控政策調整，以及南京政府出臺發放消費券等促銷費回暖措施，南京零售市場加速回暖。據市商務局數據顯示，春節假期期間，南京重點監測的商場客流量增長30%左右，新街口商圈商場客流達117萬人次，同比增長48%。

一季度，南京零售物業市場整體空置率環比下降0.2個百分點至5.3%，凈吸納量錄得約49,102平方米。鑒于季內無新增供應，新租主要源于現有項目內的業態及品牌調整。核心商圈內，國際品牌繼續新開或擴張；新興區域內，大眾品牌為主要需求來源。餐飲、時尚、新能源汽車體驗店、生活方式和娛樂業態仍為主要需求驅動力。季內，大多數零售物業的業主仍按既定策略維持租金不變，南京全市首層平均租金報價保持在人民幣634.1元/月/平方米。

2023年，預計12個新項目將竣工落成，為市場帶來約140萬平方米的新增供應。核心區域內，位于河西商圈的國金中心和德基世貿中心預計于2023年入市，新項目的高端定位將提升河西商圈的商業氛圍。新興區域內，隨著軌道交通等基礎設施的不斷完善，以及南京市政府規劃發展4個市級中心，6個市級副中心，城南、江北、仙林等新興商圈將吸引房地產商開發零售物業項目，亦將因新項目入市而逐步發展成熟。

數字化賦能商圈發展

面對市場的不斷變換，包括南京新街口商圈在內的越來越多的商圈和購物中心紛紛思考如何運用數字化的手段提升消費的體驗。各監管部門也積極協調商圈內購物中心業主及租戶進行數字化轉型，這其中包括智慧商圈大數據平臺、智能網絡、智慧場景、智慧支付、數字化營銷、數字化轉型、智慧監測分析等。

戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九表示，單純購物消費的需求，早已被直播、電商所分流，現在的實體商業從某種程度上來說更多是一種充滿儀式感的公共社交場合。數字化的植入主要借助于互聯網生態，通過線上線下互補結合的方式，創造了更多“內容消費”，以小程序支付、支付即會員、支付即積分等數字化賦能的手段，為消費者帶來更多元的消費體驗。而數字化轉型帶來的意義在于，打破了購物中心傳統固有的租金思維，轉化為顧客思維、流量思維。最終通過“人”“貨”“場”的全面數字化來帶動線上線下的深度融合，從而實現消費者的回流。

南京公募REITs市場蓄勢待發

南京是江蘇省省會，東部地區重要的中心城市，全國重要的科研教育基地和綜合交通樞紐。2021年伊始，南京市就發布了《關于加快推進南京市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的若干措施》，在城市及政策的雙重支撐下，南京目前共有約13單公募REITs處于籌備發行過程中，物業種類涵蓋產業園、倉儲、保障性住房及環保，雖沒有正式發行成功，但是打下了良好基礎，相信不久南京即將實現公募REITs發行零的突破。

戴德梁行估價及顧問服務部董事王飛強表示，南京政府層面支持力度大，城市優質資產眾多，產業園、倉儲物流、保障性住房、優質商業物業及收費收益權類項目市場機會廣闊。戴德梁行長期助力中國REITs發展，迄今為止共參與了27單公募REITs中的12單發行，服務物業涵蓋倉儲物流，產業園區，保障房，固廢處理，發電設施，提供四項專業服務，包括不動產估值、市場調研、股權評估及工程盡調等等。未來，戴德梁行將為南京乃至江蘇公募REITs發行提供更大的助力，提供具有國際化視野的專業力量。

展望未來，戴德梁行南京及合肥公司總經理魏建歷總結，南京正在加快建設國家區域科技創新中心，將繼續吸引TMT、高端制造、新能源汽車、專業服務業等相關產業集群。鑒于積極的經濟預期，良好的政策支持，以及更多可供選擇的優質寫字樓面積，南京寫字樓市場的需求將在未來得以釋放。 同時，鑒于2023年中國及南京本地經濟的穩健增長勢頭，以及南京深入實施消費促進“四季有約”行動計劃，本地消費熱情將被點燃。受上述積極的影響，國內外零售商的擴張步伐將加快，優質零售物業的凈吸納量有望明顯上升。此外，近期商業資產公募REITs政策的發布，進一步豐富了公募REITs的底層資產，打通了“融、投、管、退”的行業全鏈條，有助于商業地產行業高質量的發展。

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