21世紀經濟報道記者林修 廣州報道

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近日，國家統計局公布的今年1-2月全國房地產開發投資數據顯示，從多個維度觀察，國內房地產市場似乎正走向企穩態勢。

其中包括房地產投資、商品房銷售面積和金額等數據都顯示出明顯的降幅收窄，當然這一定程度也與去年同期的基數相對較低有關、不同能級城市尚存在一定程度分化。不過值得注意的是，住宅竣工面積、住宅銷售額均實現增長。

行業認為，竣工面積的增長意味著“保交樓”政策正良好運行。隨著年初以來政策端的多方位發力，房地產市場顯現企穩勢頭。

同時，現房銷售正成為主流趨勢，這也對房企的周轉效率和綜合能力提出要求，圍繞高質量發展路線，房地產企業也在積極謀求適宜的路徑。

邁入企穩進程

根據統計局公布，房地產相關數據相比去年同期都呈現改善勢頭。

銷售方面，1-2月全國商品房銷售面積同比下降3.6%，商品房銷售額下降0.1%，二者的下跌幅度出現明顯收窄，而住宅銷售額出現增長3.5%。

從多方面市場情緒反饋來看，春節后的確出現小陽春行情。信達證券指出，2023年春節假期后，重點監測城市的新房和二手房市場周度成交面積連續5周持續攀升，短期市場熱度提升相對明顯。

究其原因該機構認為，主要來自2022年末的延后需求得到集中釋放，同時房企也在此時間內加大了推貨力度。

開發投資方面有類似情形，整體1-2月全國房地產開發投資額度同比下降5.7%；房企房屋施工面積同比下降4.4%；房屋新開工面積下降9.4%；不過房屋竣工面積增長8%，其中住宅竣工面積增長9.7%。綜合對比來看，施工相關的面積部分均實現大幅改善，體現出“保交樓”舉措的穩步推進。

房企對此正努力籌劃。頭部房企碧桂園在此前舉行的2023年度工作會議期間就提出“四保”工作重點，即“保交樓、保資產、保安全、保信用”。

碧桂園集團總裁莫斌指出，交付力既是房企社會責任的擔當，也是企業產品力、服務力的直觀體現，更是房企穿越周期、實現長遠發展的關鍵。

在近期發布的公告中，碧桂園表示，盡管2022年行業面臨嚴峻挑戰，公司仍全力做好保交付工作，連同聯營合營等項目已累計交付近70萬套房，交付量高居行業榜首。在銷售市場疲弱的情況下，集團圍繞可動用現金的核心管理目標，保持穩健的財務水平和運營狀況，凈負債率長期保持低位，維持了良好的信用記錄。

東興證券指出，一方面，銷售的企穩是解決交付問題和行業信用風險的核心，只有新房市場銷售實現了持續性復蘇，才能確保房地產市場的平穩。當前地產行業的企穩對于“促投資、穩增長、保就業”具有重要作用，對穩定經濟大盤有重要意義。

另一方面，只有確保房地產行業特別是頭部優質企業的平穩發展，才能有效防止地產行業發生系統性風險，進而防范銀行系統和地方債務兩大風險。當前供需兩端政策都在確保房地產市場回歸平穩發展，政策正在形成合力，銷售市場正在走向觸底回升。

東方金誠認為，展望后市，在政策力度和方向不變的情況下，樓市可能會迎來一個緩慢回暖過程。高頻數據顯示，3月1日-18日30大中城市單日平均商品房成交套數為4295套，較去年3月的3397套有26.43%的增量。結合1-2月樓市表現，認為一季度樓市初具復蘇跡象。然而，也需注意3月的“小陽春”可能僅為前期滯后需求的集中釋放，可持續性有待觀察，二季度或為觀測樓市走向的關鍵節點。

拉長周期來看，房地產行業依然將正向發展，只是發展路徑有所變化。近期的2022財年業績會上，莫斌就表示，房地產仍是支柱行業，未來5-10年的年均住房增量需求將穩定在10億平方米左右，城鎮化率增速雖然放緩但仍有較大增長空間，改善性需求將是未來最大需求。中國城鎮化的下半場，居民更加注重生活品質的提升。

當前房地產市場已進入全新發展階段，市場從過去的高速增長期逐步進入平穩期，商業模式和競爭格局也發生了極大變化，企業唯有主動求變、突破自我方能適者生存、走向未來。因此莫斌表示，未來碧桂園將積極調整、努力提供更好的產品與服務，通過更加適銷對路的安排，比較穩健地渡過現在的市場低谷情況。

健康良性發展

行業觀點認為，當前行情下政策底已現，市場整體是否能完全走向積極變化，真正穩住并回升，將有賴于政策面的持續呵護。

政策面在2022年11月已經開始陸續釋放支持舉措。監管部門圍繞銀行信貸、債券融資、股權融資等方面給予支持，被稱為“三支箭”。

2023年的政府工作報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。

在“有效防范化解重大經濟金融風險”方面，還提出有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。

因此信達證券指出，隨著融資支持政策逐步落地，房企資金面改善效果逐步顯現，疊加政策面的推進，認為2023年保交樓有望取得更加實質性的進展。

對于房企來說，更重要是在當下時機，持續走向高質量的健康良性發展之路，匹配更適宜的管理能力、更優的技術賦能等多重舉措并行。

“走質量發展之路的第一條路徑是以市場為導向，以客戶為中心。”莫斌如此指出，并要求各區域做到由“按時交樓”進入“完美交樓”。同時還將安排核心管理人員牽頭，從集團層面統籌產品力提升工作。

據莫斌透露，新一年集團將用精準化傳統投資配合代管代建、科技建造市場化等多維發展，推動公司可持續經營。他還強調，現金流是前提，利潤是核心，區域總裁應當努力提升經營意識，落實常態化市場分析，科學研判，聚焦深耕。

因此流動性尤為重要。近期公告顯示，公司在境內儲架式發行200億元中期票據也已獲準注冊，3月正申請一筆面向專業投資者公開發行不超過186億元人民幣公司債券事宜。此前該公司已先后與數十家銀行簽署戰略合作協議，獲得逾人民幣3,000億元意向性綜合授信支持，是行業為數不多能夠完成多品種融資發行的優質民營房企。

綜合來看莫斌認為，未來現房銷售一定是大勢所趨，而科技建造可以幫助地產主業以品質和效率取勝，打造出市場、客戶認同的好產品。據悉截至2023年1月，已有33款建筑機器人投入商業化應用，累計應用施工面積超千萬平方米。

這也成為公司接下來重要的發展方向。據業績會上介紹，圍繞地產主業，碧桂園積極開拓科技智慧建造體系及上下游產業鏈等新業務賽道，形成“高科技綜合性企業”的清晰打法。

當下的企穩進程對于房企來說是關鍵機會。東興證券認為，優質頭部房企將持續受益于競爭格局的改善，在需求回暖之時搶占先機。因此看好具有信用優勢的優質央企、國企，以及有望獲得融資端的大力支持、有效改善資產負債狀況的優質民企。

而身處其中能夠積極應對、攻守兼備，擁抱科學生產力的發展路線，才有望更好地走穩良性發展之路。

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