本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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房企銷售排名大洗牌后，盈利水平也正在重構。

近日，內地房企集中發布2022年度業績公告，根據Wind金融終端統計，截至4月5日，A股和港股市場已有88家主營業務包括住宅物業開發的內地房企披露去年全年的經營狀況，相較2021年，房企的虧損面不僅進一步擴大，虧損房企的數量也呈現出增多趨勢，其中，不少房企是首次由盈轉虧。

時代財經統計獲悉，共有40家房企在去年發生了稅后凈虧損，虧損額度合計超過1700億元，每家房企虧損金額為數百萬到數百億不等，最高接近299億元。

實現盈利的房企一共48家，但盈利水平出現普遍性倒退，個別房企全年只賺了數百萬元，僅有10家房企稅后凈利潤同比有所增加。

已有6家房企虧損百億以上

發生虧損的40家房企以民營房企為主，但也不乏國、央企。而在民營房企之中，不少為近兩年發生流動性危機的房企，也包括財務狀況尚還健康的地產龍頭。其中，共有29家房企在去年首次由盈轉虧，包括碧桂園、遠洋集團、五礦地產、建業地產、雅居樂、龍光集團、時代中國控股、合景泰富集團和佳兆業等。

梳理業績公告可知，發生虧損的原因主要包括幾大方面：一是新冠疫情、樓市低迷或財務危機導致營業收入下降；二是結轉項目毛利率降低侵蝕了利潤空間；三是由于外幣匯率的波動導致外匯凈損失的發生四是可售及自持性物業項目計提的減值增加。

匯兌損失和資產計提減值導致部分房企出現賬面虧損。如碧桂園在去年發生了29.62億元的稅后凈虧損，其中歸屬于公司股東的損失為60.51億元，而2021年碧桂園實現的稅后凈利潤為409.82億元，歸屬于公司股東的凈利潤267.97億元。業績公告顯示，主要是匯兌損失導致了碧桂園的虧損，去年碧桂園錄得對沖后的凈匯兌虧損高達83.79億元，剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響的股東應占凈利潤為26.12億元。

在發生虧損的40家房企中，虧損最大的是深陷財務危機的融創中國，去年實現的稅后凈虧損高達298.92億元。時代財經了解到，融創中國由于銷售成本高于收入而發生了8.19億元的毛虧損，在毛虧損的基礎上，銷售費用、管理費用和財務成本方面的支出最終導致高額虧損的發生。

融創中國的財務成本相較2021年增加了106.8億元至127.8億元，財務成本主要由費用化利息和匯兌損失構成，其中，費用化利息由2021年的21億元增加至去年的59.4億元，而匯兌損益由2021年的凈收益16.8億元變為凈虧損68.5億元。

公告指出，費用化利息的大幅增加，是受到房地產行業下行和新冠疫情的影響，公司在去年工程進度減緩，物業項目交付面積減少，進而導致資本化利息占總利息成本比例下降。

虧損超過百億規模的房企不止融創中國，時代財經統計獲悉，截至4月5日，A股和港股共有6家房企發生百億以上的虧損，合計虧損1009.76億元，而40家房企的總虧損額度為1710.19億元，單單6家巨虧房企便占了59.04%。

百億虧損的房企將只多不少。根據時代財經在今年1月31日的統計，當時一共有24家A股房企發布了2022年度預虧公告，虧損總額最低預計984.09億元，最高或達1262.58億元，其中，金科股份、榮盛發展、陽光城、泛海控股和藍光發展的最高虧損額度介于100億元至250億元之間。截至目前，上述房企尚未發布業績公告。

華潤成最賺錢房企

實際上，截至4月5日，A股市場僅有5家房企因正式發布業績公告而確定虧損，可以預見隨著A股和港股市場內地房企陸續公布業績，房企盈利水平將出現更大規模的“塌方”。

盡管虧損房企數量和虧損額度出現了增多的趨勢，但也有房企在去年虧損幅度縮小甚至扭虧為盈，而部分房企的稅后凈利潤更是不減反增。截至4月5日的數據顯示，在去年，僅有偉業控股一家房企成功扭虧為盈，而稅后凈利潤不減反增的房企一共有10家，包括華發股份、龍湖集團、建發國際集團和招商局置地等。

不過，這10家稅后凈利潤不減反增的房企同樣實現了營業收入的同比增長。與此前多年不同，在去年的大環境之中，房企實現營業收入的增長并非易事。以龍湖集團為例，去年，其營業收入同比增長12.17%至2505.65億元，稅后凈利潤同比增長3.25%至328.23億元，其中，歸屬于公司股東的稅后凈利潤同比增長2.13%至243.62億元。

2022年，營收破千億的房企數量銳減，而龍湖是其中一家。時代財經統計得知，截至4月5日，在已公布2022年度業績的88家房企中，僅有11家房企的營業收入突破千億規模，排名第一的不再是碧桂園，而是萬科。去年，萬科的營業收入同比增長11.27%至5038.38億元，而碧桂園則縮水17.72%至4303.71億元。

萬科同時也是稅后凈利潤最高的房企，達到375.51億元，而在2021年排名第一的是素來被視為“地產模范生”的中海，當時中海的稅后凈利潤為430.62億元，而去年則下降42.97%至245.56億元，在已發布業績的房企中排名第五。

稅后凈利潤排名前五的房企分別為萬科、龍湖、華潤置地、保利發展和中海。然而，從為股東創造財富的能力來看，最會賺錢的房企并非萬科，而是華潤置地。

華潤置地在去年實現的稅后凈利潤為323.7億元，其中，歸屬于公司股東的部分為280.92億元，位居房企之首，龍湖、中海、萬科和保利發展分別憑借243.62億元、232.65億元、226.18億元和183.47億元緊跟其后。在2021年，中海的股東應占利潤高達401.55億元，在所有房企中排名第一，當時的華潤置地以324.01億元的水平排第二。

在去年，房地產告別了躺著掙錢的時代，88家公布業績的房企中高達72家房企的稅后凈利潤低于10億元甚至虧損，個別房企全年僅掙數百萬元，不及北上廣深一套房子的價值，而在房企銷售規模大幅跳水的情況下，隨著銷售收入確認營收，房企的盈利水平也將進一步走低。

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