最近，有粉絲問我：總部在上海的房企，還有誰能穩健發展？

(資料圖片)

看到這個問題，濤哥第一時間有點驚訝，但仔細一想也確實如此。

曾經作為房企總部聚集地的上海，在上一輪調控中受影響不小，仍然平穩的公司確實不多了。

特別是最近房企發年報，我們盤點比較優質的企業，基本都是總部位于北京或廣深的，以大型國央企為主。就連臨近的杭州，也有綠城濱江撐牌面。

濤哥統計了下，目前已經發出年報、總部位于上海的房企有：新城、瑞安、上實發展、中華企業、陸家嘴集團等，其中后幾家都是上海本地國企，規模不大。

在目前還算穩健的民企中，濤哥發現一個有趣的現象：

新城、瑞安等這兩家活下來的公司，都具備地產開發+商業運營雙輪驅動的屬性，像新城吾悅廣場、瑞安新天地等，都已經形成品牌效應。

以其中規模較大的新城為例，憑借“住宅+商業”雙輪驅動戰略，商業方面持續進階，年報顯示其2022年商業運營收入超過100億，同比增長約16%。

這就意味著，新城去年光收租就收了100億，為現金流和利潤帶來強大支撐。

所以，在行業面臨調整期，住宅開發板塊經營難度較大的情況下，濤哥認為：新城今后將有更多發展機會。

今天這篇文章，濤哥就結合幾家房企的最新動態，來跟大家講講我對行業的幾個判斷。

1

活下來的房企更加穩健

從濤哥和很多業內人士判斷看：

能堅持撐過2022年的房企，未來活下來的概率都比較高。

去年市場下行，已經推動了行業風險出清，如今政策面持續向好，最難的時候已經過去，市場環境會趨于平穩。

以上海幾家房企為例，新城去年實現營收1154.57億，歸母凈利潤13.94億，保持了現金流穩定并實現盈利，很不容易。

而且，新城去年回款1329億，回款率115%，遠高于行業水平，為其資金安全提供了有力支撐。

此外濤哥還關注到，他家去年經營性現金流達到145.35億，已連續五年為正，說明公司主業經營在持續良性造血。

同時，他們的籌資性現金流大幅下降，說明公司不斷償還債務。

這樣一增一減，經營保持正向，負債持續下降，隨著市場環境改善，將進入更平穩的發展軌道。

2

商業運營成為關鍵能力

事實上，解析這輪行業調控活下來的民企，會發現其實他們都有顯著共性。

比如新城能夠在寒冬中平穩前行，在濤哥看來有兩個關鍵：

一方面因為其對杠桿的控制較好，本身并非是高負債發展，財務基礎較扎實；

另一方面其從十多年前開始布局商業地產，積累了大量商業資產，并已形成穩定的租金收入。

這兩點，在住宅市場火熱時大家看不出來，反而是到市場不好時才會恍然大悟——原來這才是新城等類似房企的差異化優勢。

同時，新城的商業地產版圖真正建立起來，吾悅廣場已經接近200座，開業數量居境內外上市公司首位。

與住宅賣完就沒了不同，大量的商業資產，一方面能貢獻穩定的租金收入，另一方面也能夠成為高質量的資產，通過經營性物業貸進行籌資。

據一位了解新城的投資者告訴濤哥，優質經營性物業不僅可以較容易的獲得抵押貸款，并且與美元債等融資手段相比，經營性物業貸期限更長，成本也較低。

坊間傳言，即使在最困難的時候，新城依然有數百億級的資產可用于抵押融資，實際上安全墊還很厚，騰挪的空間也比較大。

而且，如果對標歐美和香港等成熟市場，會發現新城這類商業地產較強的公司，長期經營能力和抗風險能力更好。

特別是去年以來，國家不斷推動不動產投資信托基金REITs體系的完善，在今年3月24日發改委和證監會的通知中，首次將購物中心等商業地產涵蓋進REITs項目申報范圍。

未來一旦商業地產REITs能夠落地，相當于購物中心等重資產就有了退出閉環，將對持有商業地產的房企構成重要利好。

因此濤哥認為，隨著房地產市場和房企走向成熟，商業運營會成為越來越核心的關鍵能力，“雙輪驅動”將成主流房企的共同選擇。

3

資金壓力將進一步緩解

本輪房地產危機，始于信用崩塌引發的融資困難，導致了一系列連鎖反應。

好在國家已注意到這一點，去年下旬開始，針對房地產行業的金融扶持政策不斷出臺，優質房企融資環境改善，得到更多資源傾斜。

以新城為例，2022年在監管機構對“示范房企”的支持下，分別于5月、9月、12月發行中期票據，累計境內融資40億。

同時其150億中票注冊額度也獲批準，包括多家銀行在內的金融機構表示支持，為后續的中票融資打開通路。

境外方面，新城去年通過子公司發行1億美元優先綠色票據，這是2022年地產行業首筆無增信措施的美元債，體現出金融機構對其基本面的認可。

而在剛剛過去的3月，新城還發布了向特定對象發行A股股票的預案，總金額不超過80億。

可以看出，在民營房企融資依然困難的2022年，新城通過境內中票、經營性物業貸、境外融資及資本市場融資等方式，構建起了暢通且多元化的融資渠道，糧草充足。

數據顯示，2022年新城累計償還境內外公開市場債券127.9億，展現了公司良好的信用。

同時其期末融資余額712.7億，同比壓降185.97億，債務結構顯著優化，融資成本也持續下降至6.52%。

從濤哥的觀察看，房企間的分化趨勢越來越明顯，像新城這樣的優質房企得到監管和金融機構認可，獲得更多的資源支持，償債壓力進一步緩解。

加上本身的業務經營比較健康，營收回款造血能力較強，所以反而能在行業低谷改善資產負債表，在復蘇期實現“輕裝上陣”。

4、總結

行業內，新城、龍湖等民企，都已經布局商業地產很多年。

其實在這輪調整之前，大家對于重資產投資一直抱有爭議，很多人覺得商業地產開發投資大、回收慢，似乎并不劃算。

但這些活下來的優質民企，用實際結果告訴我們：

堅持做難而正確的事，時間會給你回報。

一位新城的朋友告訴濤哥，從公司內部的戰略規劃看：

前15年靠住宅，中15年靠雙輪驅動，未來15年靠商管。新城1993年創立，今年恰30周年，正是站在迎接未來的節點上。

破百億的商業收入、近200座吾悅廣場、高達95%的出租率和72.6%的毛利率，都證明了商業管理是一門好生意。

而這種模式在新城等多家房企身上能成功，也證明了行業依然有可持續發展的路徑，也讓我對未來有了更多信心。

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