2023年3月16日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十屆中國房地產百強企業家峰會”在北京隆重召開。

一、國內代建的起源

代建起源于中國改革開放、全國經濟迅速發展，城市建設及舊房改造同步推動，房產品從計劃分配時代轉向商品房的市場時代。那時，人民改善住房條件的需求日益旺盛，產品供應嚴重不足，在這樣的大基建背景下，從事房地產開發的企業像雨后春筍般迅猛發展，不管原來是從事何種職業，只要有錢就有地，有地就可以開發房產品，有圖紙就可以銷售回款，當時開發都處于低門檻且粗放型管理的狀態，膽量決定公司發展的成功，這樣魚龍混雜的時代背景，其結果衍生出新的產業——代建。這亦給當時已有一定地產開發經驗的企業埋下了新的更穩健的產業的種子。

(相關資料圖)

藍城集團首創全國最早的品牌輸出的輕資產代建模式，宋衛平先生最早在2005年看到了企業轉型的商機。對于剛起步不久的民營房地產企業而言，隨著重資產的投資力度的加大，其資金壓力亦在不斷加大。當時，宋衛平先生率先提出了公司應實現“一重一輕”二翼發展的戰略方針，在全面開發城市地產的過程中，同時開辟輕資產品牌管理輸出的業務，這樣能很好地在公司發展中實現“輕、重”優勢互補，既能有效占據地產開發的商機又能拓展新的業務；既能平衡公司發展資金，又能解決因公司發展緩慢而團隊失去工作機會的風險；既能統籌兼顧各種投資者對地產開發經驗不足的問題，又能確保中國城市建筑的高質量發展。

2005年我們率先開始做輕重并舉，現在全國的地產公司都在做輕重并舉的戰略定位。早年的時候，我們提出“為更多的人造更多的好房子。安置房建設方方面面的標準，要大于等于商品房。代建事業是我們做出行業貢獻和社會貢獻的主要平臺。”

2010年9月因公司“輕、重”二翼同步發展模式基本成熟，以輕資產為核心業務的專業公司在杭州正式成立。主要依托十多年的房地產領域的專業管理經驗、成熟的項目全過程管控流程、當時已擁有一批項目實操經驗的管理團隊和社會公認的企業品牌價值，公司開始全程專業化地代為有地、有錢的投資者，進行產品設計、建設、銷售、服務于一體的全過程管理的項目代建開發。當時宋衛平先生提出了輕資產品牌輸出須以“長工心態、管家意識”及利他性作為公司的價值定位，按照“真誠、善意、精致、完美”的企業理念作為工作的座右銘，真正開啟了中國房地產界新的業務模式——代建。我們做出了最牛的安置房，最大規模的安置房和最漂亮的安置房。2022年，藍城代建運營的杭州運河亞運公園項目獲得2022-2023年度第一批中國建設工程魯班獎。

二、代建模式的迭代

每一種模式的推進都將是項目管理、商業模式和團隊培育的迭代升級的過程。我們以品牌代建開始，后來逐步延伸到小股操盤+代建模式，最終是帶資代建模式，三種模式并存；對象方面開始是從政府保障性住房代建，后來是商業代建，再到資本代建。區域上從城市地產代建，到城郊區域代建，再到鄉村振興、小鎮代建模式。我們已經進入到了26個省，139個地級市，項目有569個項目，其中代建項目占了86%，所以我們公司基本上是以輕資產為主的公司。

三、藍城的代建類型與案例

經過十余年的代建探索與實踐，藍城形成了完整的全過程代建標準與服務體系，順應著地產人居時代的發展，從造房子到造生活，始終致力成為“美好生活綜合服務商”。

政府代建項目：指政府或行使政府職能的機構對非營利性項目技術性、專業性的項目委托代建管理單位，進行項目建設全過程管理的項目。藍城集團政府代建類型包括居住-保障房、生活-公益配套、就業-公共建設。杭州亞運會馬上就要開了，藍城集團代建與運營的杭州運河亞運公園項目獲得2022-2023年度第一批中國建設工程魯班獎。

商業代建主要是：由委托方基于營利性為目的，并提供土地及資金，委托專業團隊提供包含前期管理（咨詢服務、產品定位）、設計管理、工程管理、成本管理、品牌輸出、銷售管理及園區服務（部分或全部）的房地產開發全過程管理的項目。

資本代建：藍城集團為金融機構提供從項目研判、房產盤活的全過程代建服務，解決信托融資、債務違約（爛尾停工項目重組）等歷史項目問題，并最終為金融機構創造項目價值。

鄉村振興（小鎮）/農民房代建：鄉村振興農民房代建，擺脫以往功能單一的郊區大盤的營造模式，建設具有復合型功能的生活場所，由居住生活、服務配套、產業建設三大功能區塊組成，成為美麗鄉村建設和鄉村振興的重要落地與支撐。

四、我們對當下代建的認知

1、價值思維決定了代建的境界。

只有我們為代建方創造新的價值，我們才有存在的價值。所有項目開發企業的終極價值在于：品質和服務得到業主高度認可、社會口碑較好的情況下，企業獲得最佳的盈利模式。投資者出于信任把身家性命的投資交給代建企業去全過程管理，就是希望代建企業能夠創造更多的價值。若代建企業僅靠品牌的影響力，沒有一支整體操盤能力的專業團隊，沒有完整的管理體系和服務體系，是無法給投資者創造新的價值。若創造不了新的價值，我們代建企業就沒有價值，就沒有理由去從事代建這項業務。

2、領軍人與團隊關乎成敗。

代建企業的成敗，要靠領軍人物的理想和情懷、理念和價值觀去引領，靠一支靠譜的團隊去完成使命。代建團隊的培育十分重要，它必須與企業規模相匹配，否則將嚴重影響項目開發的成功，繼而影響到企業的口碑和品牌。

3、長工心態兼具管家意識。

用心、勞心、用情、轉換角色，把控全局是每一個代建團隊必備的基本素養。代建業務不是簡單的承接一個項目的管理，不是打份工，收些管理費這么簡單。因投資者和委托管理者的矛盾始終存在，受托方一般沒有自主決策權利，但必須對項目結果負責。受托管理者要有“長工心態”，明確自己的角色定位，在服務于投資者的同時，更要用專業的水平去影響投資者的決策；在項目全過程管理中必須要有“管家思維”，要換位思考，站在投資者角度全盤管理好項目全過程的經營和市場風險的把控。

4、項目前期接入的重要性。

代建項目的選擇是多樣的，既有一張白紙，又有半成品，又有成品的項目，無論何種程度，投資者讓代建方提前介入十分關鍵，用專業的技能對新的土地和存量項目預先進行可行性預判。新項目的投資要做好“四個模型”，即客戶模型、產品模型、企業模型、財務模型。根據預先建立的模型，做好商業邏輯的推演并進行全過程的目標成本及限額設計管理。

半成品和成品爛尾項目的收購前，要對城市區位、產品本身和市場匹配度進行綜合評估。設計將創造更大價值的理念必須扎根在每個投資者心中。品牌影響力和強大的營銷渠道固然重要，但產品力和服務力是一個項目成功的關鍵，要充分認知價格和價值的關系。

五、代建的未來

3月5日，十四屆全國人大一次會議上明確了“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。在未來的3-5年，建設保障性住房和大力推進城市化進程及對城市有機更新（八十年前的住房及公共服務配置重新更新改造）仍舊是主要建設目標。目前承擔很多城市建設和有機更新的責任，基本上落實在各級地市的城投公司上，但因其配備專業隊伍有限，所以需要更多的地產專業企業去共同承擔；另一個方面，粗放式發展起來的小型地產公司完全退出這個行業尚需時間，地產建設行業要完全規范、真正精細化管理需要時間沉淀，所以現階段，我們認為——代建行業在一定時期仍將是一片藍海。

從長遠看，隨著開發企業結構不斷優化，投資建設企業的逐步成熟，法律法規的完善，精細化管理的不斷提升，今后純代建的企業會越來越少。由正規化的專業公司進行投資、開發和城市運營一體化的建設，將會成為下一個歷史時期的新模式。無論代建的未來是紅海還是藍海，對于廣大的房企來說，代建歸根到底是“為更多人造更多好房子”。代建事業是我們為社會做出行業貢獻，實現企業價值的載體。無論何時何地，我們都要做好房產品，營造好生活，要始終將人民對于美好生活的追求放在首位“必須以滿足人民日益增長的美好生活需要為出發點和落腳點，把發展成果不斷轉化為生活品質，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感”“人民幸福安康是推動高質量發展的最終目的”。

報告下載（電腦端復制鏈接）

歷年百強研究：

2023中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表態，對房地產企穩回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優質頭部房企風險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權威部門話開局，關于房地產，央行這么說！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國房地產政策跟蹤報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企業研究：

2023年1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中國房地產企業融資監測月報-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地產市場：

2023年2月住房租賃市場月報

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中國房地產市場月報2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中國300城市土地市場交易情報（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房價地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業研究：

中國物業管理行業 2022 年度總結與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業服務價格指數研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國物業服務上市公司ESG測評研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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