在過去的二十年時間里，隨著房地產市場的蓬勃發展，房價一漲再漲的背后，地方土地出讓金收入也隨之增長，在2021年里達到8.7萬億的峰值，土地出讓金也就是賣地收入，在過去相當長的一段時間里，都是地方相對重要的收入來源。

現在，隨著人口結構的變化，受到市場供需和經濟增長放緩的影響，疊加疫情沖擊、減稅降費等影響，地方一般公共預算收入增長乏力，地方對土地出讓收入依賴度也隨之增加。

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數據顯示，去年全國地方賣地收入減少2萬億元，財長劉昆回應說：“影響并沒有那么大。”

根據第一財經的報道，劉昆3月1日在國新辦發布會上說，土地出讓收入列地方的政府性基金預算，是地方基金預算的主體。從全國地方基金預算的情況看，有部分收入調入一般公共預算使用，約占地方基金預算的15%左右，去年雖然出現了下降的情況，但對地方一般公共預算支出的影響是可控的。

地方賣地收入減少2萬億，影響到底大不大？

單以2萬億來看，中國煙草一年對稅收的貢獻大概在一萬多億，2萬億的收入減少，幾乎相當于20個阿里巴巴對稅收的貢獻，而我國去年的GDP總量也不過121萬億，從這個角度來看，2萬億對地方的影響應該是較大的。

究其原因，就不得不提94稅制改革，這間接導致了地方對土地出讓金（賣地）的依賴，因而我們也能夠看到，當房地產市場過于旺盛的時候，我們會提出房住不炒，但當經濟降溫的時候，我們又會開始鼓勵房地產市場。

某種意義上，房地產的好壞不僅僅反映了宏觀經濟的走向，更重要的是，房地產還影響地方對于公共支出的預算，從這個角度看，房地產的重要意義不言而喻。

當地方賣地收入受到影響的時候，就不得不依靠“轉移支付”。

根據數據顯示，去年中央對地方轉移支付規模達9.71萬億元，增加了1.42萬億元，增長17.1%。

財長劉昆也說，目前地方40%左右的財力來自中央對地方的轉移支付，在過去的三年時間里，中央對地方轉移支付年均增長9.3%，這一增速比地方本級一般公共預算收入的增長幅度還高了6.8個百分點。

賣地收入，通常占地方財政收入比重一般都比較大，賣地收入常年占地方總收入的50%以上，這也間接說明，地方對于土地出讓金的嚴重依賴。

當地方收入不足的時候，唯一能夠依靠的，就只有轉移支付。

早在2017年，菏澤市財政收支缺口就高達323億元，接近菏澤兩年的財政收入。

菏澤同樣也不是一個個例，在更多的中小城市，地方收入收支難衡，在這樣的大背景下，就急需一個能夠快速產生現金流的項目，而房地產無疑是最佳的選擇。

過去房企想要拿一塊地，從拿地開始，最高多少價、最低多少價，都是有“指導價”的，然后開發商拿到地，多久之內要開發上市、上市之后賣什么價格，背后都有一條精準的指導線。

去年受到新冠疫情和經濟增長放緩的影響，房地產市場開始趨冷，根據第三方機構克而瑞統計的數據顯示，2022年，全國土地市場成交建筑面積為14.44億平方米，成交金額4.73萬億，較2021年同期分別下降了37%、31%。

縱觀歷史我們可以發現，自2016年開啟房地產去庫存后，地方對賣地的依賴程度越來越大，2017年開始，賣地占地方收入的比例連續5年超過三成，且連續四年的增長金額都在1萬億左右，這幾乎是當時GDP的1%。

一直到2020年，這個數字占比依然在43.59%，但仍然在四成以上，一直到2022年，這個數字在降到了四成以下。

土地出讓金的大幅減少，對地方公共預算支出來說，就顯得極為緊要。

得益于過去十多年來的房地產升值，地方土地出讓金的增長，的確為地方的發展注入了很好的資金，但隨著房地產的式微，對于土地的依賴，也同樣會反過來制約地方。

這其中最大的負面效益，那就是土地出讓金的本質問題，是和房地產密切相關的。一旦房價出現了暴跌，大規模的資產貶值將導致難以想象的金融海嘯。

土地出讓金不僅給地方帶來了財富，同樣也給企業和個人的財富帶來了很大的增值，而對那些沒有及時“上車”的企業和個人來說，當房價上漲越快的時候，相應的，貧富差距就會越大。

更重要的是，對地方來說，當地方習慣了依賴土地收入的時候，也就是和房地產捆綁的最緊密的時候，房地產上漲，地方好過；當房地產不景氣的時候，地方收入的減少，同樣也會帶來陣痛。

回顧94年的分稅制，這導致了地方收入占比低、支出占比高，這帶來的資金缺口迫使地方不得不通過土地出讓、城投平臺等方式融資。

同樣的，不管是土地出讓、還是城投平臺，在久而久之的時間推動下，又帶來了新的問題，那就是負債、不可持續，以及金融風險。

隨著人口結構的變化，土地出讓金未來勢必會越來越少，這反過來又考驗地方的增收能力，如何開源節流，不僅僅是考驗著個人，同樣也考驗著地方。

這也不怪乎有人戲言，可能比個人更先破產的是某些地方。

如何解決這個問題呢？

通過對稅務方面的分制再分配，或許可以解決這個局面，例如把個人所得稅、增值稅等稅點分配到地方處理，這可以在一定程度上緩解地方收入的壓力。

另外，中泰證券首席經濟學家李迅雷也表示，國企資產是當前最大的一塊資產了，如果通過降本增效，若能夠讓300萬億元的國企總資產的回報率提高一個百分點，那么就有3萬億的收益增加，基本上可以彌補土地出讓金消減帶來的收入缺口。

但提高一個百分點說起來簡單，對于幾十年歷史的許多國企來說，短期內可能很難實現這一點。

過去地方通過賣地的收入去推動基建，在修路降低交易成本的同時，還能夠增加地方就業，人們的交通更便利了，同時還給許多人帶去了就業，這本來是一個非常好的現象。

但現在的問題是，隨著基建的不斷飽和，基建投資所帶來的回報問題，以及土地出讓金減少，反過來也導致地方對公共預算支出也不得不相應減少。

更何況，這其中還有著龐大的公務員群體、市政單位人員等等，這些龐大的人力開支，同樣也是不小的壓力。

對普通人來說，地方賣地收入減少2萬億，看起來和我們沒什么關系，但細思下來，我們也會發現，這一變化可能會反過來促使地方做出結構性改變，從依賴土地出讓金轉為擺脫土地出讓金。

而一旦擺脫了土地出讓金，或許就正如統計局原局長邱曉華所說的那樣，“土地價格的高企是造成房價高的重要因素，因此，適當降低城市土地出售價格，來促進開發商成本的下降，從而帶來房價的下降。”

他還說，目前在銷售領域里的稅費負擔還還是很重，應當適當降低，同時，也應當降低金融機構的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率4%還是偏高的，應該降到1到0.5個百分點。

這些想法都很好，都非常具有普惠性，但唯一的問題在于：錢從哪里來？

end.

作者：羅sir，新青年的職場內參。關心事物發展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關注我，把知識磨碎了給你看。

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