農(nóng)村土地改革是三農(nóng)改革的重中之重，因?yàn)橥恋仃P(guān)系著農(nóng)業(yè)、農(nóng)民，牽一發(fā)而動(dòng)全身。回顧歷史，很多重大的改革都是從土地改革開(kāi)始的，所以土地改革往往十分慎重。

但隨著農(nóng)村改革速度不斷加快，土地改革也迫在眉睫。

而在土地改革中，耕地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等都有了很大發(fā)展，比如進(jìn)城農(nóng)民可以通過(guò)將土地流轉(zhuǎn)給種糧大戶等從而獲得土地租金，實(shí)現(xiàn)土地的變現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地也可以通過(guò)入市變現(xiàn)，而相比之下，宅基地的變現(xiàn)能力卻一直不高。

(資料圖片僅供參考)

可以說(shuō)，在農(nóng)村“三塊地”的改革中，宅基地既是重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。

一方面是因?yàn)檎財(cái)?shù)量龐大，尤其是隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，宅基地的空置率迅速增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)閑置的宅基地?cái)?shù)量占比約達(dá)到了19%，而且閑置的區(qū)域也明顯分化，例如東部地區(qū)的閑置率較高，以及離城市越遠(yuǎn)的地區(qū)的宅基地閑置率也偏高。

另一方面，雖然國(guó)家放開(kāi)了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，但是這僅是一小部分，占農(nóng)村集體建設(shè)用地70%以上的宅基地仍然無(wú)法自由入市。

于是，針對(duì)這一問(wèn)題，在今年的兩會(huì)上，全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明提議，推動(dòng)農(nóng)村宅基地合法合規(guī)進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，即推動(dòng)宅基地改革入市。

宅基的使用權(quán)是由村民向村集體申請(qǐng)然后獲得的，這具有一定的福利性質(zhì)，有點(diǎn)像過(guò)去城市單位給員工分配的福利房，后來(lái)房產(chǎn)改革后，福利房轉(zhuǎn)為商品房歸在了住房者名下，成為了不動(dòng)產(chǎn)的一部分。

那么按照這個(gè)邏輯，農(nóng)村宅基地建房以后，也應(yīng)成為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的一部分，也應(yīng)實(shí)現(xiàn)入市買賣，從而成為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)增收的渠道之一。

但是在現(xiàn)實(shí)中，宅基地的入市存在很多困難。比如：

第一，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不允許在村集體之外流轉(zhuǎn)。

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押貸款，但宅基地往往很難。雖然在《宅基地改革試點(diǎn)草案》中規(guī)定，在一些試點(diǎn)地區(qū)允許以宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押，但是現(xiàn)在大部分都實(shí)現(xiàn)了一戶一宅，所以作為抵押物的宅基地使用權(quán)很難再在村集體內(nèi)部實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，所以在現(xiàn)實(shí)中金融機(jī)構(gòu)接受宅基地抵押的意愿并不高。

而這就大大限制了宅基地的流通，進(jìn)而使宅基地抵押融資的可能性降低。

第二，城市居民能否在農(nóng)村宅基地上建房爭(zhēng)議不斷。

2018年，隨著中央一號(hào)文件的發(fā)布，確立了“三權(quán)分置”的重要?jiǎng)?chuàng)舉。而在具體實(shí)施方面，承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)已推行得十分順利，但是在宅基地方面，卻沒(méi)有太大進(jìn)展。

其中，蔡代表提到，2021年時(shí)，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部曾明確提出“嚴(yán)格禁止城里人下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館等”，但是對(duì)于市民下鄉(xiāng)是否可以利用宅基地建設(shè)自住房、租賃房等卻并沒(méi)有明確提及，使得這部分規(guī)定十分模糊。

雖然在現(xiàn)實(shí)中，有一些地方確有這樣的例子發(fā)生，比如市民出資在農(nóng)民宅基地建房居住，從而獲得相應(yīng)的房屋使用權(quán)。但也有一些地方，因?yàn)橥瑯拥氖虑榘l(fā)生了不少糾紛，這也使得不少人打消了這個(gè)念頭，也使農(nóng)村宅基地的流通進(jìn)一步受到了限制。

第三，就是土地有償退出。

早在2012年的時(shí)候，國(guó)家就已經(jīng)啟動(dòng)了農(nóng)村土地自愿有償退出的試點(diǎn)工作。第一批試點(diǎn)包括北京大興區(qū)、河北唐山玉田縣、山西朔州市、吉林長(zhǎng)春九臺(tái)區(qū)等24個(gè)區(qū)縣。

后來(lái)到2014至2015年，又開(kāi)展了第二批試點(diǎn)。到2020年，再次啟動(dòng)了第三批。如今試點(diǎn)已擴(kuò)大到108個(gè)區(qū)縣。

但是在實(shí)際考察中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)戶對(duì)于宅基地的退出并不是很積極。

一方面是宅基地的補(bǔ)償機(jī)制還不完善，各地對(duì)于土地有償退出并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，往往是根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況而定，所以導(dǎo)致不同地區(qū)差異較大。

而另一方面，不少農(nóng)民對(duì)于土地退還是留，仍然拿不準(zhǔn)。也有很多人對(duì)農(nóng)村有著天然情結(jié)，想等以后老了回到農(nóng)村養(yǎng)老。

【結(jié)語(yǔ)】

面臨諸多這樣的不確定性，所以宅基地的改革的動(dòng)作一直比較謹(jǐn)慎。但是隨著三農(nóng)的工作的歷史重心轉(zhuǎn)變到鄉(xiāng)村振興以后，宅基地改革也迫在眉睫。

從2021年起，中央一號(hào)文件連續(xù)三年提到“穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)”，也在不斷探索宅基地變現(xiàn)及退出等機(jī)制，相信在不久的將來(lái)，宅基地改革會(huì)進(jìn)一步向前推進(jìn)。

回顧過(guò)去，中國(guó)的發(fā)展離不開(kāi)兩件事：一個(gè)是人口變遷，另一個(gè)就是土地改革。

而這兩者往往又是相輔相成的。隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，農(nóng)村土地的遺留問(wèn)題也必將提上日程，成為新的動(dòng)力推動(dòng)三農(nóng)改革繼續(xù)前進(jìn)。

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