01為什么大房企拿不到地？

近日，中指研究院發(fā)布了2023年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜和權(quán)益拿地金額與面積排行榜。

左圖為銷售額榜單，右圖為拿地額榜單

(相關(guān)資料圖)

將兩個(gè)榜單進(jìn)行簡(jiǎn)單對(duì)比分析，可以發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題：

1．大部分出現(xiàn)在銷售額TOP10的企業(yè)，并沒有出現(xiàn)在拿地額TOP10里面。兩個(gè)排行榜的TOP10中，只有華潤(rùn)和建發(fā)這兩家企業(yè)是重合的。試想，如果銷售額TOP10榜單里面的企業(yè)持續(xù)拿不到地，那么它們的銷售額還能排在前面嗎？

2．萬(wàn)科和碧桂園兩家銷售額TOP10房企在拿地榜的排名繼續(xù)下降，雖然萬(wàn)科也在很努力拿地，但是成績(jī)一般。受此影響，預(yù)計(jì)今年銷售額TOP10榜單中，這兩家企業(yè)的名次會(huì)下降。

3．拿地榜中排在前面的企業(yè)很多不是全國(guó)布局的品牌房企，反而是一些地方的區(qū)域型房企。除了一些有“托底”嫌疑的城投公司外，地方區(qū)域型民企開發(fā)商漸漸露出風(fēng)頭。比如：浙江中豪、廈門坤霖辰這樣名不見經(jīng)傳的區(qū)域型民企紛紛發(fā)力，大有復(fù)制濱江“地頭蛇”的架勢(shì)。

2023年的土地市場(chǎng)，可能會(huì)存在“有錢拿不到地”的尷尬局面。尤其是在土地市場(chǎng)兩極分化的情況下，熱點(diǎn)城市好地段的土地大家都搶，最終要靠搖號(hào)才能確定歸屬。所以，今年拿地不光靠錢，還要憑運(yùn)氣。

例如，2月17日，華潤(rùn)搖號(hào)競(jìng)得蘇州園區(qū)湖西原三星地塊，成交價(jià)約36.42億元，溢價(jià)率15%。湖西原三星地塊經(jīng)過(guò)65輪激烈的競(jìng)價(jià)后，由于超過(guò)最高限價(jià)進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)，共有31家房企參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。華潤(rùn)手氣特別好，搖中這塊地。

再如，2月21日，杭州迎來(lái)2023年首輪集中土拍，共出讓13宗地塊，其中8宗觸頂、2宗溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，總收金182.23億元。值得注意的是，蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號(hào)企業(yè)多達(dá)60家，創(chuàng)下杭州歷史以來(lái)單一地塊參拍房企數(shù)量的新高。

在這些參拍、搖號(hào)的房企名單當(dāng)中，銷售額TOP10房企很多都在其中，只是它們大部分運(yùn)氣不好，沒搖中這些熱點(diǎn)地塊。

與此同時(shí)，由于地方政府都在積極推銷土地。從2022年開始，很多熱點(diǎn)城市都降低了土地競(jìng)拍門檻。比如杭州等城市放松了對(duì)房企拿地資金的核查，保證金比例降到了20%；南京的土地競(jìng)拍保證金可以用銀行保函替代等。

土拍市場(chǎng)的限溢價(jià)率、限購(gòu)地資金、限馬甲等措施已在大部分城市得以松綁。這樣一來(lái)，熱點(diǎn)城市對(duì)全國(guó)的開發(fā)商都打開了大門，房企扎堆去這些房地產(chǎn)銷售情況較好的熱點(diǎn)城市拿地。

甚至一些信用爆雷的房企也加入到這些熱點(diǎn)城市的拿地隊(duì)伍中。最終，很多熱點(diǎn)地塊都要靠搖號(hào)確定歸屬。

既然拿地門檻不高，各路中小房企和信用爆雷的房企都愿意以抽獎(jiǎng)的心理試一試，萬(wàn)一拿到了好地塊，還愁沒人來(lái)上門求合作開發(fā)嗎？

如果說(shuō)是因?yàn)閰⑴c搖號(hào)的房企眾多，導(dǎo)致銷售額TOP10里那些房企沒有拿到地的話，那么擺在這些房企面前的難題是：如果一直拿不到地，銷售額規(guī)模如何保持？

身為銷售額TOP10名單里的房企，每年銷售額都會(huì)在幾千億元，需要補(bǔ)充大量貨值，如果此時(shí)去搞收并購(gòu)，很容易踩雷。因?yàn)閾?dān)心合作伙伴爆雷把自己拖累，現(xiàn)在各家大房企甚至連合作開發(fā)都很少做了。

如果房企不管大小都去一個(gè)地方扎堆，拿那些價(jià)格倒掛、開發(fā)難度較低的地塊，憑運(yùn)氣拿到地的幾率就會(huì)越來(lái)越小。

作為銷售額TOP10的房企，如何具備靠自己研判、市場(chǎng)能力去擴(kuò)大拿地范圍，告別扎堆在搖號(hào)池里的現(xiàn)狀，才是這些企業(yè)投資拿地破局的關(guān)鍵。

02

國(guó)央企地售比領(lǐng)跑行業(yè)

去年房企的業(yè)績(jī)榜單，進(jìn)一步證實(shí)了行業(yè)普遍的感受：國(guó)央企確實(shí)越來(lái)越強(qiáng)了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在近三年來(lái)百?gòu)?qiáng)房企的銷售額當(dāng)中，國(guó)央企的份額占比從22%飆升至43%，幾近翻倍。銷售規(guī)模TOP 20當(dāng)中，國(guó)資背景房企占比也已過(guò)半。

但更突出的是新增土儲(chǔ)數(shù)據(jù)。去年全年新增土儲(chǔ)規(guī)模TOP 20當(dāng)中，國(guó)資房企有14家，占比高達(dá)70%。

保利、華潤(rùn)、中海、招商蛇口等大型國(guó)央企，去年的納儲(chǔ)力度絲毫不減。同時(shí)還有許多非傳統(tǒng)開發(fā)強(qiáng)企，也作為新面孔殺入了百?gòu)?qiáng)榜單。

比如一批中字頭的建設(shè)類企業(yè)：中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等等；還有各地地鐵公司，如廣州地鐵、深圳地鐵集團(tuán)、廈門軌道交通、蘇州軌交集團(tuán)等等。

這個(gè)趨勢(shì)，使得當(dāng)前土儲(chǔ)資源的集中度迅速提高。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年國(guó)央企的拿地金額在TOP100房企中，占比達(dá)66.8%。其中地方城投拿走了16.4%，而民企拿地金額同比從37.4%降到了9.3%……

圖：2021年（左）、2022年（右）拿地金額TOP100不同所有制企業(yè)拿地金額占比

圖表來(lái)源：中指研究院

雖然銷售榜上看似國(guó)央企和頭部民企仍然膠著，但看增儲(chǔ)數(shù)據(jù)和拿地銷售比，我們就能感受到，為什么未來(lái)幾年市場(chǎng)仍然會(huì)由國(guó)央企主導(dǎo)。

這兩年來(lái)民營(yíng)房企的主要任務(wù)都是求安全、求存活，拼盡全力在銷售端出貨，但進(jìn)貨端口收得很緊，不過(guò)國(guó)央企一卻直保持著較高的投資力度。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年代表性民營(yíng)房企的拿地銷售比只有5.8%，但國(guó)央企和混合所有制房企的拿地銷售比均值為21.4%。其中越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)等甚至超過(guò)了50%，進(jìn)出貨銜接無(wú)比絲滑。

圖：2022年典型房企銷售及拿地業(yè)績(jī)表現(xiàn)情況

圖表來(lái)源：中指研究院

這些具有大手筆進(jìn)貨和順暢出貨能力的國(guó)央企，無(wú)疑會(huì)成為接下來(lái)1-2年內(nèi)商品房銷售市場(chǎng)上的主力。

而在項(xiàng)目的落子布局方面，幾乎所有規(guī)模房企當(dāng)前都希望落子發(fā)達(dá)城市群，以求控制投資風(fēng)險(xiǎn)、確保出貨端通暢。

但想歸想，好地段的好土地并不容易拿，在獲取優(yōu)質(zhì)地塊上最具有競(jìng)爭(zhēng)力的，仍然以國(guó)央企為主。

目前長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)與京津冀三大城市群，是最受房企追捧的區(qū)域，另外中西部近年來(lái)受到的關(guān)注度也在提升。

從這四大城市群的拿地TOP 10來(lái)看，除長(zhǎng)三角區(qū)域被深耕型標(biāo)桿民企濱江和綠城摘得前兩名之外，其他城市群拿地市場(chǎng)基本被國(guó)央企霸榜。

圖表來(lái)源：中指研究院

拿中海舉例，2022年上半年中海地產(chǎn)在一二線城市的新增土儲(chǔ)建面占比為89%，而且是2022年在京摘地?cái)?shù)量和總價(jià)最高的房企，其“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的投資戰(zhàn)略，清晰地體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。

當(dāng)下哪怕是頭部國(guó)央企之間，對(duì)于高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)地段的爭(zhēng)搶，也是白熱化的。

另一方面，各地城投的拿地節(jié)奏也并沒有慢下來(lái)，多個(gè)城市的土地市場(chǎng)仍然需要依靠城投來(lái)支撐。據(jù)2022年間城投公司參與拿地的金額、建面、幅數(shù)都較2021年有所增加。

根據(jù)CRIC公布的數(shù)據(jù)，上個(gè)月城投公司的拿地金額占到了當(dāng)月拿地百?gòu)?qiáng)的一半，其中不乏岳陽(yáng)城投等市級(jí)城投的身影。

本文來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究、明源地產(chǎn)研究院、中國(guó)房評(píng)報(bào)道

--THE END--

兩會(huì)速遞：房住不炒，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展——看國(guó)家背后的戰(zhàn)略思考

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關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng)