這兩年，城投拿地成了熱門話題，經(jīng)常有人會(huì)問，城頭拿這么多地都怎么處理了？城投拿地后一般有三種處理方式：一、自主開發(fā)；二、合作開發(fā)；三、暫緩開發(fā)。

以自主開發(fā)為例，部分城投的自主開發(fā)能力已較為成熟，這些城投甚至成為了當(dāng)?shù)厥姓悸实念I(lǐng)跑者，比如南京安居、武漢城建、成都興城、深鐵集團(tuán)、無(wú)錫新城集團(tuán)等等，對(duì)這些城投來(lái)說(shuō)，已具備成熟的操盤團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品體系，在當(dāng)?shù)乜诒膊诲e(cuò)。

部分城投2022年房地產(chǎn)銷售額及所在城市排名

(相關(guān)資料圖)

▲來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)、中指研究院，明源不動(dòng)產(chǎn)研究院整理

城投的房地產(chǎn)開發(fā)模式與房企類似，市場(chǎng)化程度要求高，自主開發(fā)對(duì)于城投的各項(xiàng)能力都有著較高的要求，從拿地、開工建設(shè)到銷售去化要有一套完整的體系。

所以，擁有自主開發(fā)能力的城投，的確讓人刮目相看，小明梳理了自主開發(fā)做的不錯(cuò)的城投，它們都有如下能力。

有豐富的建筑經(jīng)驗(yàn)做支撐

嚴(yán)控工程質(zhì)量

城投作為城市建設(shè)者，承擔(dān)了很多道路、橋梁等基建任務(wù)，有一定的建筑施工及管理經(jīng)驗(yàn)。尤其是許多城投多年來(lái)做了很多土地一級(jí)開發(fā)整理，積累了資源。

興城人居成立于2004年，是成都興城集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“興城集團(tuán)”）旗下專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的子公司，成立之初便是成都保障房建設(shè)任務(wù)的重要承擔(dān)者。

還承建了成都一些博物館、檔案館、大學(xué)、醫(yī)院等大量民生工程建設(shè)項(xiàng)目，而且，興城人居目前還是成都人才公寓布局區(qū)域和布局項(xiàng)目最多的企業(yè)。

有了這些項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，2019年后，興城人居開始在土地市場(chǎng)加速發(fā)力，商品住宅的銷售業(yè)績(jī)也隨之飆升，隨后順利進(jìn)入成都樓市第一陣營(yíng)。興城集團(tuán)主營(yíng)構(gòu)成中，建安工程及房地產(chǎn)銷售等都是穩(wěn)居前列的主力。

此外，興城集團(tuán)還通過(guò)創(chuàng)新來(lái)提升工程質(zhì)量管理水平。在去年中國(guó)施工企業(yè)管理協(xié)會(huì)舉辦的第三屆工程建設(shè)行業(yè)BIM大賽中，成都興城集團(tuán)下屬兩家公司榮獲“建筑工程綜合應(yīng)用獎(jiǎng)”。

該項(xiàng)目解決了某工程圓形地下室復(fù)雜節(jié)點(diǎn)優(yōu)化、超高層屋頂鋼結(jié)構(gòu)施工等工程難題，施工質(zhì)量及管理水平得到極大提高。

綜合這些成果，去年8月，興城集團(tuán)首次躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)，興城人居功不可沒，這也給了興城人居一個(gè)強(qiáng)大的品牌背書。

2020年整合的武漢城建集團(tuán)（以下稱“武漢城建”），作為武漢國(guó)資國(guó)企的主力軍，其所屬企業(yè)在其專業(yè)領(lǐng)域都有著較強(qiáng)實(shí)力，武漢城建下轄有武漢地產(chǎn)集團(tuán)、武漢建工集團(tuán)等七家企業(yè)，這些公司的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)就更為豐富了，項(xiàng)目遍布武漢三鎮(zhèn)。

1983年開發(fā)武漢首個(gè)商品房小區(qū)，1985年建成黃鶴樓，上世紀(jì)90年代起先后投資參建了車谷、光谷、國(guó)家網(wǎng)安基地和武漢中央商務(wù)區(qū)......有句話形象的概括了武漢城建，“車行武漢，每5分鐘左右，就能與武漢城建集團(tuán)的項(xiàng)目相遇一次?！?/p>

而武漢城建之所以能如此“彪悍”，除了悠久的工程建筑史，還不得不提它們的工程管理模式，以“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”為原則，實(shí)行全過(guò)程的精細(xì)化管理，將精益求精、追求極致體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精裝工藝等各個(gè)環(huán)節(jié)，達(dá)到“精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化”要求。

在質(zhì)檢中建立了日巡、周查、月評(píng)、季考的質(zhì)量管理評(píng)價(jià)機(jī)制，通過(guò)定期考核、量化評(píng)分、通報(bào)督辦等，規(guī)范質(zhì)量管理行為，提升質(zhì)量管理水平。

有人和小明說(shuō)過(guò)，一個(gè)房企的工程管理質(zhì)量如何，去它的工地看看就知道了，工地是建筑行業(yè)的“一線”，更是城市文明形象的“窗口”，武漢城建的工地就可以用“一道亮麗的風(fēng)景線”來(lái)形容。

比如在黃岡產(chǎn)業(yè)園萬(wàn)福安置小區(qū)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)時(shí)降塵的噴淋系統(tǒng)、整齊有序的材料堆場(chǎng)、有條不紊的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)等，讓人一看，就感到踏實(shí)。

▲安全長(zhǎng)廊，來(lái)源：武漢城建官網(wǎng)

▲木方堆放區(qū)，來(lái)源：武漢城建官網(wǎng)

在揚(yáng)塵治理上，項(xiàng)目裸土區(qū)域全部使用防塵網(wǎng)進(jìn)行百分百覆蓋，通過(guò)“信息化+物聯(lián)網(wǎng)+智能感知“技術(shù)，實(shí)時(shí)監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)PM2.5，PM10等數(shù)據(jù)，一旦場(chǎng)內(nèi)空氣污染指數(shù)達(dá)到預(yù)警值，設(shè)備就會(huì)自動(dòng)進(jìn)行降塵施工。此舉綠色環(huán)保，大大減少了對(duì)周邊居民和環(huán)境的影響。

▲移動(dòng)式霧炮機(jī)降塵，來(lái)源：武漢城建官網(wǎng)

做好了這些工作，結(jié)果自然不會(huì)差。2022年，武漢城建集團(tuán)是唯一在武漢權(quán)益銷售額突破200億的企業(yè)。

工程質(zhì)量，在任何房企都是首位，不然很難過(guò)交付那一關(guān)，業(yè)主去收房時(shí)，很多都會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)收?qǐng)F(tuán)隊(duì)跟著去，質(zhì)量不行，必須整改到滿意為止。

土地儲(chǔ)備豐富

且能有節(jié)奏的消化

自主開發(fā)能力強(qiáng)的城投，拿來(lái)的地，大都能盡快開工建設(shè)。

還是以興城人居為例。

首先，興城人居拿地并不是在這兩年才開始發(fā)力的，早在2017年，就已在拿地市場(chǎng)攻城拔寨，截止2022年底，興城人居土地儲(chǔ)備已超2000畝，從2017年到2022年，在成都實(shí)行集中供地以來(lái)的7次集中土拍中，興城人居在土地市場(chǎng)均有收獲。

其次，有節(jié)奏的開工速度。銷售面積的增長(zhǎng)，背后是開工節(jié)奏的支撐。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年到2022年，興城人居的銷售面積分別為：56.2萬(wàn)㎡、78.1萬(wàn)㎡、78.87萬(wàn)㎡。另?yè)?jù)資料顯示，興城人居目前共計(jì)在售項(xiàng)目31個(gè)，覆蓋大成都19個(gè)區(qū)市縣，項(xiàng)目規(guī)模位列成都房企首位。

拿地+開工節(jié)奏的保持，最后以高去化率收尾，這樣的閉環(huán)使得興城人居穩(wěn)扎穩(wěn)打，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)做的風(fēng)生水起。

從2022年各省供地來(lái)看，浙江、江蘇、廣東、山東和四川等地土地成交總價(jià)規(guī)模較大，而從占比來(lái)看，江蘇、湖南、湖北、四川、江西和浙江等省份城投拿地金額占比較高，超過(guò)20%。

如圖所示，2022年江蘇的城投拿地占比雄踞榜首，而作為江蘇省首府的南京，拿地最多的則是頤居建設(shè)（南京安居集團(tuán)旗下），全年共入手6宗地塊，以260.05億元位居南京土儲(chǔ)權(quán)益貨值榜榜首，也是南京唯一一家破兩百億貨值的房企。

而在開工速度上，南京安居也是當(dāng)仁不讓。例如某項(xiàng)目2021年11月拿地，已于去年上半年首開，拿地至開盤最快6個(gè)月。

雖然目前城投拿地開工率整體偏低，但部分城投，拿地開工速度還是不錯(cuò)，包括成都交投、成都城投、寧波軌道、成都興城、杭州城建等，2023年1月，湖南懷化市城發(fā)集團(tuán)的發(fā)沅水汀蘭項(xiàng)目宣布開工。

再就是，我們往往說(shuō)城投開工率不高，是把目光放在了住宅開發(fā)上，而若結(jié)合城投在其他領(lǐng)域項(xiàng)目上的開工表現(xiàn)，也許會(huì)有不同的結(jié)論。

比如園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，上海臨港集團(tuán)就是如此。2022年，臨港集團(tuán)的三大項(xiàng)目同時(shí)開工，今年2月23日，臨港集團(tuán)首家“臨港·奕家”公寓項(xiàng)目開工，項(xiàng)目總面積約13萬(wàn)平米。

現(xiàn)如今，一些園區(qū)從拿地到開工，速度非?？?，一天取三證。比如杭州錢塘區(qū)前進(jìn)智造園某項(xiàng)目、成都高新區(qū)某產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、南京浦口區(qū)某工業(yè)項(xiàng)目、北京經(jīng)開區(qū)多個(gè)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目皆是如此。

通過(guò)建立常態(tài)化機(jī)制，讓“拿地即可開工”審批服務(wù)從“個(gè)案”走向“制度化”，還通過(guò)主動(dòng)靠前服務(wù)，讓企業(yè)的“等地期”變?yōu)椤凹铀倨凇保畲笙薅葔嚎s摘地后的審批時(shí)限，通過(guò)部門動(dòng)態(tài)協(xié)同，保障項(xiàng)目拿地后在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)開工。

這也給城投在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開工建設(shè)方面提供了很好的參照方案，相信在未來(lái)會(huì)有城投公司去借鑒，進(jìn)一步提升拿地開工速度。

有成熟的產(chǎn)品線

打造拳頭產(chǎn)品

和一些品牌房企一樣，有些城投做房地產(chǎn)開發(fā)，也有著自己的產(chǎn)品體系，且在不停的迭代。

比如杭州城建旗下的大家房產(chǎn)，深耕杭州多年，業(yè)績(jī)一直以來(lái)也是較為出色，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年大家房產(chǎn)流量金額為110.67億元，位列第八。

大家房產(chǎn)的業(yè)績(jī)很大程度得益于它的產(chǎn)品策略，堅(jiān)持創(chuàng)新、迭代“府系”產(chǎn)品，以具有大家房產(chǎn)特色的強(qiáng)辨識(shí)度提升品牌溢價(jià)。

以艮北的云翠金瀾府為例，這是大家繼武林府、金麟府、傳宸府之后，對(duì)“府系”的又一迭代更新。產(chǎn)品的風(fēng)格、景觀、立面都做了改進(jìn)，比如，回廊式步行入口、開放式戲水池、L型廊亭等設(shè)計(jì)，為提升冬季架空層的利用率，部分架空層還做了部分封閉式的優(yōu)化。憑借突出的產(chǎn)品力，單盤貢獻(xiàn)流量業(yè)績(jī)超17億。

與一些房企的發(fā)展邏輯不同的是，大家房產(chǎn)走的是“降維打擊”路線，產(chǎn)品的邏輯也是“從上到下”，主要產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)集中于改善型和高端產(chǎn)品，在向下往剛需轉(zhuǎn)型，趟出了一條符合自身稟賦的路。

在產(chǎn)品端的不斷發(fā)力下，大家房產(chǎn)的品牌影響力越來(lái)越有競(jìng)爭(zhēng)力，高品質(zhì)帶來(lái)了高溢價(jià)，再加上深耕杭州的策略，城投的背書，未來(lái)很有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

再比如成都興城人居在人才公寓、商品住宅方面也有著自己的產(chǎn)品體系。

在人才公寓方面，自承建以來(lái)，興城人居打造了“峰薈系”、“城薈系”為代表的人才公寓產(chǎn)品體系，共計(jì)打造人才公寓項(xiàng)目已超10個(gè)，超260萬(wàn)平米。

在商品住宅方面，從2019年的“長(zhǎng)島系”、“云庭系”到至今的“林語(yǔ)系”，從普通人居到高端產(chǎn)品，興城人居可謂一步一個(gè)腳印，特別是“林語(yǔ)系”，2022年某項(xiàng)目開盤售罄，銷售額16億元，成為了興城人居當(dāng)下進(jìn)軍改善市場(chǎng)的拳頭產(chǎn)品。

此外，興城人居還有“云府“系等成熟的產(chǎn)品線，以及R系等商辦產(chǎn)品。這些成熟的產(chǎn)品線也是興城人居駕馭全成都超30個(gè)項(xiàng)目的重要保證。

很多城投在房地產(chǎn)項(xiàng)目上都會(huì)選擇與品牌房企合作開發(fā)，從傳統(tǒng)房企那里學(xué)經(jīng)驗(yàn)，“集眾人之所長(zhǎng)”，沉淀為自身的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)。

南京安居集團(tuán)旗下的頤居建設(shè)就是如此，早年與知名房企合作，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。尤其是在高端改善產(chǎn)品打造方面，頤居建設(shè)更是顯得游刃有余，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)不斷壯大。2022年，頤居建設(shè)在南京市場(chǎng)呈現(xiàn)了諸如頤和云臺(tái)源筑、頤和四季府等有口皆碑的優(yōu)質(zhì)人居作品。

城投的地域性很強(qiáng)，對(duì)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、土地氣候等都更為了解，非常適合做區(qū)域深耕，這都是開發(fā)產(chǎn)品的天然優(yōu)勢(shì)，只要品質(zhì)過(guò)硬，就更容易受當(dāng)?shù)厝说那嗖A。

有高質(zhì)量的人才資源

培養(yǎng)同道中人

人才高質(zhì)量，是城投實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要因素，甚至可以說(shuō)是首要因素。而城投自主開發(fā)項(xiàng)目，因?qū)I(yè)性強(qiáng)，對(duì)人才的需求則更加迫切。

城投有別于傳統(tǒng)房企，員工流動(dòng)性較小，特別是普通員工，曾經(jīng)有人和小明說(shuō)，他在某城投工作了15年，都算工齡短的。穩(wěn)定的人員，好處之一是能把事情做得更好。

前兩年，有些企業(yè)因?yàn)榧涌煲?guī)模步伐，出現(xiàn)了很多質(zhì)量問題，多是因?yàn)檫M(jìn)入陌生城市、用陌生團(tuán)隊(duì)導(dǎo)致的。老員工團(tuán)隊(duì)跟隨企業(yè)共同發(fā)展，對(duì)品質(zhì)的理解、執(zhí)行都更到位。

大家房產(chǎn)就是如此，它們對(duì)人才的原則是：用制度留舊人、培養(yǎng)同道中人。

首先，留住舊人，是團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定的前提。大家房產(chǎn)是這樣做的，比如在考核機(jī)制上，是從區(qū)域平衡的角度出發(fā)，一個(gè)區(qū)域有5個(gè)項(xiàng)目，3個(gè)項(xiàng)目賺錢，2個(gè)項(xiàng)目虧錢，最終整體是盈利的。這樣平衡下來(lái)，虧的這些人不一定會(huì)拿不到獎(jiǎng)勵(lì)，因?yàn)橛行┎皇撬脑蛟斐傻奶潛p。

其次，培養(yǎng)新人，是團(tuán)隊(duì)活力的保證。大家房產(chǎn)注重校招，更注重對(duì)校招員工的長(zhǎng)期培養(yǎng)，空降的領(lǐng)導(dǎo)往往不一定適合城投，特別是傳統(tǒng)房企與城投在管理上就存在很大差別，大企業(yè)更依賴制度流程，做事不落地，而大家房產(chǎn)則更加務(wù)實(shí)，很多時(shí)候需要親自上陣，適合的才是最好的。

大家房產(chǎn)認(rèn)為，要想成為百年企業(yè)，必須要有傳承精神，只有穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)才能更好的傳承下去。

南京安居營(yíng)收的增長(zhǎng)，同樣離不開對(duì)人才的重視。在過(guò)去幾年建立起了以“組織管理、人才管理、動(dòng)力機(jī)制”為抓手的“一個(gè)核心、三大系統(tǒng)”企業(yè)人力資源管理體系。

第一、優(yōu)化組織管控體系，打造競(jìng)爭(zhēng)性組織環(huán)境。按照經(jīng)營(yíng)單位價(jià)值確定薪酬標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施員工考核“四關(guān)”制。建立招錄考核關(guān)、試用期考核關(guān)、年度和任期考核關(guān)、合同到期考核關(guān)等覆蓋人才全生命周期考核制，并強(qiáng)化考核結(jié)果的剛性應(yīng)用。

第二、完善員工管理體系，激發(fā)人才競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。全面推行經(jīng)理層成員任期制和契約化管理，試點(diǎn)職業(yè)經(jīng)理人制度，市場(chǎng)化選人用人，打通系統(tǒng)內(nèi)與系統(tǒng)外、現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)管理者與職業(yè)經(jīng)理人之間的身份轉(zhuǎn)換通道。

2021年以來(lái)，南京安居市場(chǎng)化招聘員工退出率15%，其中管理人員末等調(diào)整或不勝任退出人數(shù)占比達(dá)11.97%，實(shí)施企業(yè)戶數(shù)占比60%。

第三、推進(jìn)三能機(jī)制常態(tài)化，賦能企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。人員“上、下”實(shí)現(xiàn)常態(tài)，通過(guò)實(shí)施超額利潤(rùn)分享等中長(zhǎng)期激勵(lì)，有效激發(fā)人才內(nèi)生動(dòng)力，推進(jìn)企業(yè)效能穩(wěn)步提升，不斷提升管理效能。

好的人才管理手段，其效果不僅體現(xiàn)在了業(yè)績(jī)上，更是城投實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，有效提升自主開發(fā)能力的強(qiáng)力保證，有了這些優(yōu)化體系及激勵(lì)措施，更多地人才才會(huì)投身其中。

結(jié) 語(yǔ)

當(dāng)然，城投的自主開發(fā)能力不光僅限于以上幾項(xiàng)因素，它對(duì)綜合能力要求極高，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，城投若想提升這項(xiàng)能力，還需沉下心來(lái)，從品質(zhì)出發(fā)，以人為本，才會(huì)在未來(lái)更具競(jìng)爭(zhēng)力。

點(diǎn)擊下圖，了解提進(jìn)度、控成本的項(xiàng)目管理黑科技

關(guān)鍵詞：