在去年的拿地榜單中，一些房企表現(xiàn)特別亮點，除了國央企和頭部民企地位依舊外，一批地鐵公司強勢沖入了行業(yè)的視野。

據(jù)媒體統(tǒng)計，去年共有13個城市的地鐵公司出手拿地，包括深圳、廣州、廈門等，大多拿的是站城一體化開發(fā)TOD項目。

積極的拿地表現(xiàn)，讓這批地鐵公司成為了這兩年土地市場的逆行者。許多同行驚訝于它們的拿地能力和意愿，但也對地鐵公司本身的開發(fā)水平持保留意見。

(相關(guān)資料圖)

然而事實上，不少地鐵公司多年前就已介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，與頭部房企的合作咬合緊密，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗。而且基于自帶的各項優(yōu)勢，地鐵公司目前在業(yè)內(nèi)呈現(xiàn)出越來越強的趨勢。

過去許多文章分析過地鐵公司做開發(fā)的幾種主流模式，但支撐這些模式順利運轉(zhuǎn)的，是地鐵公司在項目的具體推進(jìn)上顯現(xiàn)出的各種關(guān)鍵性優(yōu)勢。

今天我們就來一起來聊聊，地鐵公司做開發(fā)，為什么能越做越強？

拿地、銷售與營收數(shù)據(jù)均高

地鐵公司開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展神速

關(guān)于地鐵公司做開發(fā)這件事，許多人大致的印象就是，這兩年拿了不少地，但后續(xù)的開發(fā)成果如何就不清楚了。

但事實上，地鐵公司近年來的強勢，是全方位的。無論是拿地數(shù)據(jù)、銷售業(yè)績，還是開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤表現(xiàn)，都非常突出。

增儲、營收與利潤三高，讓地鐵公司的開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)形成了十分良性的循環(huán)，成為了它們在開發(fā)領(lǐng)域加速狂奔的底氣。

一、地鐵公司加速拿地，目標(biāo)明確鎖定TOD項目

去年地鐵公司在拿地上的加速，是有目共睹的。發(fā)展最快的廣州地鐵和深圳地鐵，去年分別以174億元與138億元的拿地金額，位列拿地榜的第15和21位。

若以全口徑新增貨值的維度來看，深鐵更是直接上升到了第12位，廣州地鐵緊隨其后位列第14位。廈門軌道交通也以232億元的新增貨值，快步?jīng)_入百強，位列第61位。

憑借頻繁的拿地動作，多個城市的地鐵公司都已成為本土勁旅。比如杭鐵集團(tuán)、南京地鐵集團(tuán)在去年，都進(jìn)入了各自城市拿地榜的top10，在未來的本土商品房供應(yīng)當(dāng)中，將成為不可忽視的力量。

而在拿地類型方面，基本所有的地鐵公司目標(biāo)都十分明確，就是要基于自身優(yōu)勢出發(fā)，堅定布局TOD開發(fā)。根據(jù)易居與銥星云商的統(tǒng)計整理，可以看到地鐵公司拿的幾乎都是TOD類的項目。

圖表來源：銥星云商

過去TOD概念剛在國內(nèi)鋪開的時候，大多還是傳統(tǒng)房企在做，但這幾年地鐵公司的參與積極度越來越高。

易居曾用2022年地鐵公司拿地總面積，除以各城軌道交通累計的運營路線長度，以計算地鐵公司參與TOD項目的強度。

結(jié)果在圖表中很清晰，目前合肥軌道交通參與TOD綜合開發(fā)的強度是最高的，平均每公里運營路線的拿地面積達(dá)3283平方米；其后是廈門地鐵、沈陽地鐵等。

這些城市的地鐵公司尚未進(jìn)入百強榜單，處于TOD開發(fā)業(yè)務(wù)布局的啟動期，但以目前的發(fā)展勢頭來看，地鐵公司成為TOD項目代名詞的趨勢，必會繼續(xù)蔓延至各地。

二、銷售業(yè)績亮眼，開發(fā)成果漸獲市場認(rèn)可

值得注意的是，地鐵公司不僅拿地多，房子賣的也是真多，并沒有出現(xiàn)太多拿了地開發(fā)不好、市場不買單的窘迫狀況。

拿地鐵公司做開發(fā)的標(biāo)桿舉例。深鐵置業(yè)去年以205.77億元的銷售額，位列全深圳第3位；廣州地鐵也以93.5億元的權(quán)益銷售金額位列廣州第8位，都是妥妥的十強選手。

即使放在整個粵港澳大灣區(qū)來看，深圳與廣州地鐵公司也都是位列top20的頭部企業(yè)。深鐵置業(yè)推出的兩個項目深鐵懿府、深鐵瑞城，還雙雙進(jìn)入了單項目銷售業(yè)績十強。

這兩年來地鐵公司取得的市場成績不可謂不亮眼，旗下項目在市場上的認(rèn)可度，也印證了其開發(fā)能力正在穩(wěn)步提升。

地鐵公司外部優(yōu)勢突出

在拿地與合作開發(fā)上優(yōu)勢明顯

地鐵公司本不是專業(yè)做開發(fā)專業(yè)，現(xiàn)如今卻在地產(chǎn)開發(fā)賽道逆市崛起，這究竟是如何做到的？我們先來看看外部優(yōu)勢。

在拿地環(huán)節(jié)和對外合作上，地鐵公司的外部優(yōu)勢是十分突出的。

一、基于軌交建設(shè)優(yōu)勢，獲取更多定向拿地機(jī)會

首先在拿地環(huán)節(jié)上，地鐵公司就有一個其他任何房企都沒有的本事，就是豐富的軌交建設(shè)經(jīng)驗和扎實的技術(shù)。

基于這個強項，地鐵公司去地鐵沿線拿地相對更有競爭優(yōu)勢。不少城市近年推出的TOD項目，常常帶有特定的土地出讓條件。

比如廣州和深圳都曾針對出讓地塊，設(shè)置買人須具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運營、管理經(jīng)驗的條件。這個前提一出，該土地對于地鐵公司來說幾乎就是“量身定做”了。

更關(guān)鍵的優(yōu)勢是，一些地鐵公司在土地出讓前，就有機(jī)會深入?yún)⑴c到該地塊的軌交站點規(guī)劃、技術(shù)對接等環(huán)節(jié)中去。

典型的就如上海申通，其將自己定位為“一級半開發(fā)商”，很早就會介入土地的場站規(guī)劃。后續(xù)在拿地環(huán)節(jié)，則常以帶方案的方式在招拍掛市場拿地，并引入知名開發(fā)商合作開發(fā)，從多方面發(fā)揮土地最大的價值。

而且站在未來來看，全國多個城市都已經(jīng)出臺了加速發(fā)展城市軌交與TOD模式的相關(guān)意見。

比如青島就一直在加速推動TOD發(fā)展，去年下半年青島地鐵已篩選出重點TOD項目21個，計劃在三年內(nèi)全部啟動，拉動投資1000億元。

又比如成都去年發(fā)布了《成都市優(yōu)化交通運輸結(jié)構(gòu)促進(jìn)城市綠色低碳發(fā)展行動方案》，提出到2025年，城市軌道交通開通運營里程達(dá)到735公里，基于此加快推動軌道交通TOD開發(fā)。

基于各地方政府的大力支持，未來TOD項目的供應(yīng)只會越來越多，而各家地鐵公司進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的動作，也會隨之變得更加廣泛而頻密。

比如成都軌道城市投資集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示，2023年集團(tuán)新開工建設(shè)體量較2022年將增長數(shù)倍，達(dá)到歷史高點。

二、基于優(yōu)越的項目條件，達(dá)成高質(zhì)量的開發(fā)合作

既然地鐵公司們拿的都是TOD，那么項目的交通條件一定是不差的。尤其像廣深這樣寸土寸金的城市，有無地鐵站點對項目單價的影響非常明顯。

在這些發(fā)達(dá)城市中的許多地區(qū)，也卻是出現(xiàn)了以地鐵站點為圓心，沿線形成一個個規(guī)模不同的商圈的現(xiàn)象。無論是地鐵上蓋項目的售價，還是商圈租金，都要比周邊其他競品高出一截。

地鐵公司基于手中項目的優(yōu)越地段和交通條件，使得他們在尋找合作伙伴的過程中，也更容易吸引到更優(yōu)秀的房企加入。

事實上，許多地鐵公司和外部的合作是很緊密的，尤其是早期。有在股權(quán)方面的，也有在項目層面的。

比如去年上半年，廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司和廈門軌道交通集團(tuán)有限公司，宣布合并為廈門軌道建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，合并之后拿地節(jié)奏明顯加快。

而廣州地鐵和越秀地產(chǎn)的合作，就更加密切了。2019年廣州地鐵成為了越秀地產(chǎn)的第二大股東，雙方攜手后幾乎橫掃了廣州全市的TOD項目。

類似的，深圳地鐵也找準(zhǔn)了最優(yōu)質(zhì)的合作伙伴，其目前為萬科的第一大股東，持股比例約27.86%。雙方不僅合作開發(fā)了一批標(biāo)桿項目，深鐵還從這筆投資中獲取了十分可觀的收益，成為最賺錢的地鐵公司。

在項目層面地鐵公司更加開放，廣州地鐵就曾在2018年與新世界中國合作開發(fā)廣州漢溪長隆地塊項目，其后又在2019年6月與保利發(fā)展簽訂合作框架協(xié)議，共同推進(jìn)旗下TOD項目開發(fā)。

位于上海的80萬方知名TOD項目萬科·天空之城，就是上海申通與萬科上海合作開發(fā)的。這個項目TOD特色鮮明，已然成了萬科在TOD領(lǐng)域的一張名片。

有了優(yōu)越的土地資源，地鐵公司在尋找合作伙伴上從來不需要發(fā)愁，一定能夠?qū)ふ业阶詈玫暮献鞣健?/p>

在TOD上合作，對雙方來說通常都是雙贏，更重要的是，地鐵公司可以在這些合作過程中，密集承接著標(biāo)桿房企最豐富的開發(fā)經(jīng)驗和最前沿的產(chǎn)品觀念，為地鐵公司的開發(fā)獨立奠定扎實的基礎(chǔ)。

三、基于TOD特性引入商業(yè)運營伙伴，順勢涉足商業(yè)地產(chǎn)

TOD項目涉及的業(yè)態(tài)龐雜，其中商業(yè)可以說是除了住宅之外，最重要的業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)如果能夠充分地利用軌交站點的人流導(dǎo)入與交通聯(lián)動效應(yīng)，就能夠起到激活整個項目、注入城市活力的作用。

在這方面，地鐵公司早期也十分重視合作伙伴引入。比如深鐵就與卓越商業(yè)聯(lián)手成立了合資公司，共同運營“崗廈北超級樞紐”商業(yè)項目；無錫地鐵則與朗詩控股攜手，雙方圍繞商業(yè)運營、物業(yè)改造等領(lǐng)域開展合作……

通過引入具有豐富商業(yè)開發(fā)與運營經(jīng)驗的房企，不僅能夠有力提升土地價值，更能順勢涉足商業(yè)地產(chǎn)，在早期就快速培植自己的多元業(yè)態(tài)開發(fā)與運營能力，不會像許多房企一樣發(fā)展多年依然“偏科”。

以自有優(yōu)勢搶占規(guī)劃先機(jī)

地鐵公司的獨立開發(fā)能力越來越強

除了對外的拿地與合作優(yōu)勢外，地鐵公司的內(nèi)部優(yōu)勢也十分明顯，核心體現(xiàn)在規(guī)劃先機(jī)、技術(shù)協(xié)調(diào)等方面。

而且與多數(shù)房企起家時大多從住宅開發(fā)做起不一樣，地鐵公司是完全由TOD項目起家的，一開始就要面對多元業(yè)態(tài)綜合開發(fā)與運營的問題。

而在項目實際推進(jìn)過程中，地鐵公司能夠基于合作伙伴的幫助，順勢進(jìn)入多個業(yè)態(tài)的開發(fā)運營領(lǐng)域，向各賽道的標(biāo)桿企業(yè)汲取經(jīng)驗，開發(fā)水平的提升會較許多房企更快、更全面。

一、獨特的規(guī)劃對接優(yōu)勢，助力TOD項目順暢推進(jìn)

TOD項目的開發(fā)較一般地產(chǎn)項目復(fù)雜得多，業(yè)態(tài)復(fù)雜、公配繁多、規(guī)劃要求細(xì)碎、開發(fā)周期較長，更別說還有地塊與軌交站點聯(lián)通的各種技術(shù)難點。

這些問題別說一般房企，即使是頭部房企來做，也難免要頭疼一番。尤其是地塊與站點的聯(lián)通，房企與地鐵之間存在信息壁壘，不清楚地鐵建設(shè)的具體進(jìn)度、規(guī)劃安排和站點設(shè)置。

這就會讓房企在規(guī)劃過程中十分被動。一旦地鐵站點、地下規(guī)劃要改，項目的規(guī)劃也得跟著大改，交通流線組織、業(yè)態(tài)安排等等都要調(diào)整，令人非常頭疼。

這時候，地鐵公司的優(yōu)勢就完完全全展現(xiàn)出來了。由于消除了信息壁壘，地鐵公司做TOD項目，能夠更輕松地在站點建設(shè)與地塊規(guī)劃之間進(jìn)行實時協(xié)調(diào)，各種建設(shè)估算工作也都能做得更加精準(zhǔn)。

地鐵公司甚至有機(jī)會直接參與前期的法定圖則的規(guī)劃與調(diào)整當(dāng)中，提前為項目預(yù)留好各種條件。

比如深圳地鐵就曾參與到當(dāng)?shù)胤ǘ▓D則的制定環(huán)節(jié)，前置考慮土地的使用性質(zhì)、開發(fā)強度、配套設(shè)施的規(guī)劃等要素，為未來項目的順利推進(jìn)做好預(yù)留。

更關(guān)鍵的是，地鐵公司因為掌握著地鐵線路的開發(fā)節(jié)點進(jìn)程，因此在項目不同的地塊和業(yè)態(tài)的開發(fā)時序上，也可以作出更合理的安排，以達(dá)成土地價值最大化，基本上就是擁有“上帝視角”。

地鐵公司甚至可以利用自身資源，在營銷階段為客戶疊加福利。去年11月南寧軌道公司推出的買房送“10年地鐵自由”活動，就是一個典型的案例。

上述特點，使得地鐵公司在TOD的開發(fā)上，相比其他房企具有壓倒性的優(yōu)勢。

雖然它們不是做地產(chǎn)開發(fā)出身，但商品房開發(fā)早已是高度標(biāo)準(zhǔn)化的東西，比起復(fù)雜的地鐵管網(wǎng)工程難度并不會更高。所以在產(chǎn)品打造方面，地鐵公司想要追趕房企也不會花很長時間。

二、基于軌交特色，迅速發(fā)展多元業(yè)態(tài)開發(fā)能力

TOD項目作為城市的軌交樞紐，業(yè)態(tài)通常十分復(fù)雜，涵蓋住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店、公配等等。

這對早期缺乏開發(fā)經(jīng)驗的地鐵公司來說是個難題，但依托于各細(xì)分領(lǐng)域的標(biāo)桿合作伙伴，地鐵公司能夠快速提升自身的多元業(yè)態(tài)開發(fā)能力，做到“出道即巔峰”。

比如深圳地鐵就分別成立了深鐵置業(yè)和深鐵商業(yè)2家下屬企業(yè)，其中深鐵商業(yè)甚至比深鐵置業(yè)走得更遠(yuǎn)，其與深鐵置業(yè)的發(fā)展幾乎是平行的，直至近年才在TOD項目中實現(xiàn)優(yōu)勢匯集。

根據(jù)深鐵官網(wǎng)介紹，目前，深鐵商業(yè)的經(jīng)營物業(yè)面積（含商業(yè)、寫字樓和酒店）約60萬平米，未來5年經(jīng)營管理的物業(yè)面積將逐步增加至287萬平米。

基于密集的深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)進(jìn)程，深鐵的地下商業(yè)運營業(yè)務(wù)其實很早就已經(jīng)鋪開了，并形成了知名商業(yè)品牌“深鐵匯坊”，做出了大批成功的地下商業(yè)案例。

據(jù)統(tǒng)計，深圳地鐵目前共開發(fā)打造了16個地下商業(yè)空間，并逐步涉足寫字樓、酒店等其他業(yè)態(tài)的運營業(yè)務(wù)。積累多年的商管經(jīng)驗，無疑為TOD項目的開發(fā)帶來了可靠的助力。

又比如成都軌道城市投資集團(tuán)基于TOD項目的推進(jìn)，逐步走入了保租房的建設(shè)與運營賽道。

據(jù)統(tǒng)計，成都軌道城市投資集團(tuán)在今年中，會有雙鳳橋、崔家店、幸福橋、雙流西等首批TOD保租房項目封頂。目前其已落位并持續(xù)推進(jìn)19000套保租房建設(shè)。

基于TOD項目開發(fā)而迅速竄升的房源儲備，也快速推動了成都軌道城市投資集團(tuán)自有租賃品牌的建立。今年其在保租房領(lǐng)域的重要目標(biāo)之一，就是將“軌道城市·寓見”品牌推向市場。

有這些案例可見，地鐵公司從一開始進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域的時候，其發(fā)展成長的路徑就與一般的房企相反。

通常房企是先從住宅開發(fā)起步，慢慢拓展到綜合體的開發(fā)，一點一點的建立多業(yè)態(tài)的開發(fā)經(jīng)驗和運營能力。

但是地鐵公司一開始就上了難度，拿的都是TOD，反而呈現(xiàn)出從起步期就全面發(fā)展的趨勢，一下子住宅、商業(yè)、酒店、租賃等賽道全都進(jìn)了。而且還可以依托于市場化的合作方，迅速將自己發(fā)展為全能“六邊形戰(zhàn)士”。

結(jié) 語

說了這么多，其實如果將地鐵公司的核心優(yōu)勢用一個詞總結(jié)，那就是先機(jī)。在TOD開發(fā)領(lǐng)域，它們總是能在各個方面占盡先機(jī)。

而且和房企多年合作下來，各地地鐵公司的獨立開發(fā)能力已經(jīng)強化了許多，并擁有了自己的TOD開發(fā)體系。它們很快就不再需要緊密依靠房企的幫助，甚至還可以做到向外進(jìn)行管理輸出。

展望未來，隨著各地TOD項目的增加，地鐵公司在地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)只會越來越強，而且其競爭力可能真的會是碾壓式的、全方位的，地產(chǎn)行業(yè)絕對不能輕視這股力量。 （更多交流，可添加主編微信kiwi52012，請備注姓名+公司+職務(wù)）

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