這其實是一個YY的命題。

自蘇州2016年開啟限購以來，幾乎每隔一段時間都會有這樣的聲音出現。

【資料圖】

如果你足夠關注蘇州樓市，一定記得2016年10月蘇州開啟限購；記得2019年史上最嚴“511”、“724”新政的加碼；記得2022年蘇州“三限”是怎么一步步破除，又被部分收回的。

三年又三年，蘇州六年的限購走到今日 ，調控的放松、市場的呼吁以及穩經濟的大背景下：仿佛取消真的要一步之遙了。

那假如，假如啊。假如蘇州真的放開了限購，最先受到影響的會是誰？哪些地方會發生變化？房價真的會狂飆嗎？

今天我們就試圖來推演一下，如果真的限購放開，會發生什么。

純屬假設，切勿當真。

平心而論，蘇州現在的買房門檻已經很寬松了。

“三限”里面，要說限售，二手房已經完全不限，新房限售2年。

要說限貸，首付已經一降再降，從首套首貸到二套還清，再到二套未還清，比例分別是3-3-4。連房貸利率也到了歷史新低4.1%。

就剩最后的限購，還把持著6個月社保的底線。 退一步說，真 的想買房的人，也不差這6個月。

因此限購的放開，最大的作用就是進一步釋放購買力。

所以第一步，讓我們一起來設想，在 完全不設買房門檻之后， 蘇 州最先會 迎來哪 部分人群的購買力。

首先蜂擁而至的，大概率是來自全國各地的買房團。

這一點從2022年9月那“兩日游”的窗口期中可以窺見。

在園區新區放開限購的第二天，房產自媒體@鄭州米宅 就已經組織好看房團，準備買票周末殺到蘇州。

◎網傳蘇州看房團行程安排，費用500元/人，統一定高鐵票至蘇州北站。

流程、路線、費用全都有，還清清楚楚的寫著，如成功購房，享受最高購房補貼3000元。

一直關注蘇州市場的溫州看房團也按捺不住。

溫州自媒體@徐老實說房 連夜構思方案，凌晨還在咨詢蘇州本地團隊關于看房的細節。

◎@徐老實說房 在蘇州限購放開后，連夜準備方案咨詢。

據@徐老實說房 團隊分析，不少溫州人對蘇州很認可。而且溫州人普遍有資產焦慮，希望把手里的錢變活，如果蘇州放開肯定會跟進。

不止鄭州、溫州，武漢、杭州、山東也都有看房團蠢蠢欲動。

但還沒等看房團走到蘇州，徐老實凌晨的方案還沒捂熱，2022年9月16日當天，蘇州宣布恢復限購。

假如蘇州現在放開限購，預計這批全國看房團還會再卷土重來，而且有過上次的經驗之后，說不定響應速度還會更快。

其次日常最關注蘇州樓市的，當然還是長三角那些兄弟城市們。

先拿上海來說。

上海和蘇州之間聯系一直很緊密。

如今像昆山、太倉等臨滬板塊首套已不限購，上海戶口買吳江汾湖無需社保就能直接買3套。 這部分板 塊更多解 決了雙城通勤群體的居住需求。

但還有很多苦于沒有上海買房資格、積分不夠，或是夠不到上海核心的群體，也在觀望到底是選上海的新城，還是選強勁的環滬城市，比如蘇州。

假如 上海五大新城還不放 開限購，蘇州此刻放開， 不出意外大量這部分群體會涌現到蘇州，自住兼投資。

南京和蘇州的相愛相殺從未停歇。

早在2020年，蘇州和南京社保、居住年限就可累計互認。對于換城市或雙城工作的人來說十分方便，積分落戶后可不受限購限制買3套。

那對于沒有或不想積分落戶的人來說，假如蘇州放開限購，可能會激活一些南京想要雙城資產配置的高凈值群體。

2022年南京1000萬以上新房成交1981套，全國排名第六，僅次于北上廣深杭，豪宅市場走出獨立行情。

◎2022年千萬級新房成交，1000萬級和3000萬級，南京都排名全國第六。

大膽推測蘇州門檻放開 ， 核心 豪宅說不定也會被 南京這批富人 盯上。

畢竟多城資產配置更安全，更何況是省內GDP第一的蘇州。

同時江蘇省內蘇北的購買力也不容忽視。

還記得之前那個段子嗎。 說是蘇州政策被緊急叫 停，是因為其他省內城市有意見。

◎網傳段子：蘇州政策二日游，主要是省內兄弟城市有意見。

雖然是個段子，也不全無道理。

蘇州一向是全國排名前列的移民城市。根據各城市七普人口公報數據統計，蘇州常住人口1274.8萬，凈流入人口530.5萬，占比達41.6%，全國排名第三。

◎蘇州城市“包容”能力排名全國第三，圖源國民經略。

而2018年的一份基于移動大數據的《蘇州外來人口大數據》報告顯示：

在外來人口中，本省其他城市的外地人七成以上來自蘇北。其中鹽城和淮安占比達到了20%以上。

◎2018年，江蘇移動和洞察基于移動大數據的《蘇州外來人口大數據》的報告截圖。

所以假如蘇州放開限購，預計會有大批在蘇州工 作生活的人，賣掉省內老家房子來上車蘇州。

把三四線城市的資產，變成新一線城市的資產。

回過頭來總結，假如蘇州限購放開，最有可能被激活的其實是以下三類購買力：

全國各地投資客群體、長三角自住兼投資群體、省內置換買房群體。

那么這批購買力都來到蘇州以后，最有可能去哪些板塊買房。

可以確定的是，無論哪一類群體應該都會率先選擇園區。

園區是蘇州最值得關注的區域這一點，在外地客群中的認知已經很深刻。

所以不論是投資還是置換，導致園區的核心新房打新會更加困難。千人搖成為家常便飯，中簽率會持續走低到10%或5%以內。

如果允許線下開盤的話，2018年蘇州中心9號當年的開盤名場面，重出江湖也不是不可能。

◎2018年70年產權公寓蘇州中心9號開盤，超3000人預約排隊，圖為奧體中心開盤名場面。

如果倒掛空間足夠大，核心供應量也持續跟上，蘇州的“打新潮”規模說不定會逐漸向杭州靠攏。

除此之外，一部分資金不夠打新核心，自住兼保值屬性更強，但又希望上車園區的群體，會選擇有發展前景的園區板塊。園區的次核心會迅速崛起，比如斜塘、跨塘、車坊、勝浦、婁葑等都會迎來新機會。

跳出園 區，獅山的核心應該也會很搶手 ，但對于外地客群來說不如金雞湖直接，需要一定時間去認知。

而且獅山供應量太小，現在四個新盤總共才不到1300戶，不夠外圍購買力消化。

其余自住兼投資、置換的群體，還會優先傾向四大新城。從板塊屬性來說，太湖新城和高鐵新城預計會更受外地客群青睞。

繼續往下想，當大量購買力涌入蘇州市場，大家最關心的房價會怎么樣。

房價會隨著限購的放開瘋狂上漲嗎？

我的答案是未必。

現在房住不炒的環境下，無論哪個城市都很難再出現一路高歌的情形了。穩健發展才是樓市發展的主基調。

就拿新房來說，只要還存在備案價限價的制度，上漲或許有，過快上漲是不太可能了。

的確從2022年開始，蘇州一些核心區域的項目備案價在慢慢突破限價。

比如園區從4.2-4.5-4.9萬/㎡， 獅山從 3.8 - 4. 65萬/㎡， 吳中太湖新城從3.1-3.4萬/㎡等等。

◎園區核心盤2022年備案價變化。

截止目前，蘇州新房最高備案價還是去年12月領證的萬科朗拾，48950元/㎡，接近破5。

但這個漲幅也是在政府控制范圍內的，小幅的增長。

那如果放開限購，今年的核心盤有沒有可能再 往上？

這里的預測是可能會。不過最多是恢復到限價之前的正常水平，破5破6，不會更高了。

為什么說可能會漲，首先因為今年核心扎堆入市，有項目基礎，比如湖西的三星地塊，早就傳聞奔6也不是沒可能。其次開閘之后，前面已經提到不論哪部分的購買力，核心競爭必然都會大，中簽率會更低。

畢竟價格的上漲和稀缺還是有相當程度的聯系。

那為什么說價格不會太高，如果我們繼續推演下去，房價破6了還要再往上，這時候不排除出現，由于市場過熱被緊急叫停的情況發生。

2016年10月新政，2019年“511”“714”新政，都是過熱調控的典型案例。

所以還是那句話，上漲是能上漲，只不過是有控制范圍的漲，不會失控更不可能狂飆。

那二手房呢，我們還是那個邏輯，看稀缺不稀缺。

二手房雖然不受限價控制，但受核心新房倒掛影響，有能力的都會優先選擇打新，直接高價接盤的不會很多。 況且如果是園區核心的 二手房，還要考慮是否被“九年一學位”綁定， 流通性 大打 折扣 。

除非核心新房“房荒”沒貨了，那核心的二手房會吃香。稀缺的是核心。

剛需房源就更不用說，新房選擇夠多。置換也好變現也好，相信大部分人會選擇快速出手，而不會盲目漲價自持。

其實歷史是一個圈。

曾經的蘇州，頒布過限購，也解除過限購。

2011年，蘇州發布限購令， 樓市迅速降溫 。 直到2014年9月，長達三年的限購令取消。

隨后等來的，是2015年蘇州樓市的熱度火上了央視。 據央視報道， 當年11月蘇州房價環比上漲2.81%，漲幅江蘇第一，超越北上廣深等一線城市，居全國首位。

后來的事大家都知道了，為了遏制瘋狂的市場，2016年10月蘇州再次恢復限購，直到現在。

回顧蘇州樓市前二十年的 調控史，不論是（2011.3-2014.9）的三年限 購，還是（2016.10-至今）的六年限購，皆為 尋常，不過是周期罷了。

過熱就剎車，過 冷就放松 。

本質都是希望市場能夠穩定長效的溫和發展，而不要出現極端的冷熱狀態。

所以假如蘇州放開限購，不會再出現當年那種瘋狂了。 并且可以很確定的是，可以放開，也可以收緊。不必看得太重。

往大了說，我們都只不過是身處時光的一粒塵埃。往小了說，買不買房是因為限購嗎。 ▋

這是City好房和大家見面的第一篇文章，我們決定選擇這個宏大卻又與個體息息相關的話題作為開篇。

盡管立足蘇州，但我們希望內容視野可以更加廣闊自由，帶來有深度、有觀點、有理性的城市生活觀察。這也是蘇州真有好房即將進入下一新階段——「City好房」的本質原因。

接下來，上新計劃內容也會陸續和大家見面。敬請期待。

文：Miao｜ 出品：City好房

關鍵詞： 二手房成交量